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予算オーバーの対応

はじめまして。東京で家を作ろうとしているものです。
ある建築家とここ9ヶ月ほど協議を進め設計を進めてきたのですが
どうしても予算オーバーを払拭できず困っています。

建築家が最初に持ってきた3件の見積もりはわれわれの
3,000万の予算を大きく上回り4,500万、5,000万、4,100万
と目の飛び出るような予算オーバーでした。
建築家は最近の材料費の高騰や地震の影響などでこうなってしまった
というのですが、そもそも最低でも30%以上の予算オーバーに
なっていることに対してどうしても納得いきません。
その後泣く泣くいくつかの仕様や面積などを落として
3500万台までに落ちてきましたがそれでも予算オーバーです。
一方変更・協議を続けることで当初の予定よりもすでに4ヶ月も
遅延しており、その間も借家の家賃(月30万)を支払い続けています。

この状況下で私のオプションはどのようなものがあるのでしょうか?
またどのオプションが現実的ですか、アドバイスをいただけると助かります。考えられるオプションは、
1)泣く泣く、もっと仕様を落として絞り込む・・・
2)ほかの建築家を探す
3)自分で建築会社と協議する

設計管理料は500万払っており、あと150万程度の支払いが
ここでもあります。この額に対して支払いの減額・放棄などを
進めることでその額を充当するということはできるのでしょうか?

どうもゴールが見えなくて本当に憂鬱です
アドバイスをいただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2011年 5月 1日
こんにちわ

予算が合わないと計画自体がなんとも進んでいかないことですので、たいそうお困りのことと心中お察し申し上げます。確かにいろいろな条件が重なり、まさに今、施工会社は工期の見通しや資材の発注にとても苦労している最中です。

建物の面積や構造、仕様等が不明ですので、見積もりが高いのかどうかなどはまったくわかりませんが、今の段階での私の提案できることとしては以下のようなことが考えられます。

文面からは、設計者の知り合いの3社から見積もりを取られたということのようですが、できればご自身や身内の方の知り合いの工務店からも数社見積もりを取られてはどうかと思います。違うグループの工務店でより多くの見積もりを取ることで、もしかすると、安く施工できる会社が見つかるかもしれません。

ただし、その際には設計者にも見積もりを取ることを事前に連絡をして了承をもらってください。後の関係が気まずいことにならないようにすることが必須条件です。

次に、質問の内容をもう少し具体的にして、たとえばどのような仕様・構造で延べ床が何坪の住宅を、予算いくらで作ってもらえる工務店を探すにはどうしたらいいかというような質問に変えて再度、ここで質問されてみてはいかがでしょうか。

最後に、建築業界では特命とか差し値というような言い方をしますが、ある程度の設計変更を覚悟した上で、この値段で御社でよろしくお願いしますと頼みこんでしまうやり方がありす。背に腹は替えられないという本当に最後の手段だと思いますが、施工会社の営業マンとしては特命という言葉は社内的に通りやすい言葉だと思います。

いずれの方法も、設計者と事前によく話をした上で行うことがポイントです。

早急に工務店が決まり無事着工されることをお祈りします。
もう一息ですので頑張ってください。
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月03日

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ご回答ありがとうございました。
見積もりは自分で取らないことにしました。ただしその後設計者との会話をさらに
頻繁に行い、いくつかの仕様をあきらめることでなんとか予算内におさめる
方向に進んでいます。ただし、結果的に部屋を1つ減らし、ルーフバルコニーを
あきらめたので構造が結構変わってしまいました。もう少し時間がかかりそうです。
まぁしょうがないですかね。今後とも設計士ともっと相談して進めたいと思います。

2011年 5月 3日
9735さん。初めまして大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
今回の質問で予算オーバーの対応についてですが。
大沢ジュンイチさんが回答しているように建築の規模が解らないので、回答はちょっと難しいですね。
すなわち具体的に下記のようにまとめてみてください。
それからもう一度相談かけてみてください。
素晴らしいいい回答がもらえるのではないでしょうか。
ゴールがみえてくるかも・・・・・。
「例えば」
下記のように要件を参考にしてまとめてみてください。
1)建築の構造をどのような構造を採用しているのか:木造・S造・RC造・混構造
2)建築規模:何階建てなのか。地下があるのか
3)建築面積:延べ床面積=1階床面積+2階床面積・・・・・
4)敷地の大きさ及び道路状況:施工における搬入について
5)外部の仕上げについて:例えば左官に仕上げに漆喰等
6)内部の仕上げについて:例えば内部かべはPB2重張りで塗装(漆喰)仕上げ等
7)天井高について
8)どのようなフロリングを使用しているのか:単価材料と工賃
9)設備について:エアコンの数・オール電化・床暖:バスタブや洗面台やトイレ
10)キッチンについて:オーダーなのかメーカーのものなのか
11)家具について:収納家具・洗面台・ダイニングテーブルを別注なのか
12)外溝工事:植栽について
13)具体的になるほどマネジメントしやすくなる。分析できる。

□以上のようなデータがあれば
1)コストマネジメント(CM)によるコストダウン。
2)コンストラクションマネジメント(CM)によるコストダウン。
一例です。
1)材料の数量のチェック等:
2)支給できる材料と明確に分ける方法もある。ネットで安く買うことができる。自己責任において考えてみてください。
3)照明について言えばソケットに電球を取り付けるとDLの1/10になる。ダイニングのみコードペンダント等。必要部分のみ明るくする。翳の楽しさ。

これらから一生住まなければならない「いえ」。この日数の無駄を何らかのプラスになるように頑張ってください。応援します。
ちょっとだけ!
推測ですがちょっとボタンの架け替えがあったような気がしないでもありますね。


矢印
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ユーザーの返答

2011年05月03日

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本当にたくさんの方にアドバイスを頂き本当に心強いです。
さてかける範囲で上の質問に答えて見ます
1)建築の構造をどのような構造を採用しているのか:木造・S造・RC造・混構造
木造ですが、地下を1.15mほって半地下をRCで作ります。

2)建築規模:何階建てなのか。地下があるのか
半地下を入れて3階建てです

3)建築面積:延べ床面積=1階床面積+2階床面積・・・・・
延べ面積は130m2、1階(半地下)33m2、2階51m2、3階48m2

4)敷地の大きさ及び道路状況:施工における搬入について
前面道路は3.8m

5)外部の仕上げについて:例えば左官に仕上げに漆喰等
リシン吹きつけ
6)内部の仕上げについて:例えば内部かべはPB2重張りで塗装(漆喰)仕上げ等
AFP塗装

7)天井高について
2300mm-250mm程度
8)どのようなフロリングを使用しているのか:単価材料と工賃
コネクテイト Hevea

9)設備について:エアコンの数・オール電化・床暖:バスタブや洗面台やトイレ
全館全熱交換システム
3台のエアコン(各3.2kW)ー各階1台ずつ
床暖なし、バスは1箇所、トイレは2箇所

10)キッチンについて:オーダーなのかメーカーのものなのか
オーダー、AEGの食洗機、オーブン、IH

11)家具について:収納家具・洗面台・ダイニングテーブルを別注なのか
まったくなし。

12)外溝工事:植栽について
最初は玉砂利洗い出しのアプローチにスポットで土の部分を持っていたいのですが、
全部なくして今はただの砂利を敷くことにしてます。
またフェンスもあったのですがこれも今はなくしてしまいました。

13)具体的になるほどマネジメントしやすくなる。分析できる。
ルーフバルコニーで150万くらい必要だといわれたのでこれも切りました。

確かにここをがんばって苦労することが、理想の家に近づけるための
一歩ですね。ありがとうございます。

2011年 5月 3日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
さて、ご相談の予算オーバーの件ですが、今後の方向性を決める手がかりになればと思い、端的にご指摘させていただきます。
1)泣く泣く仕様を落とす:これは今後の建築家との信頼関係を回復出来ると思えるのなら良いと思います。ただしそうでないのであればこれ以上仕様を落とし続ける事はどんどん不満が増幅し、双方の関係が悪くなる一方だと思います。一度立ち止まってよく話し合ってください。残りの設計料の事も率直に話し合うと良いと思います。
2)ほかの建築家を探す:契約解消(解約)は時に必要だと思います。感情的に泥沼にならないうちに関係を終わらせる事もお互いにとって精神的な負担解消です。その場合はきちんと解約条件を決めるといいと思います。調停になったり、弁護士を立てたりとなる事はお互いにとって不幸な結果だと思いますので、決してそうならない様話し合ってください。その後に、他の建築家さんに後を託す事は可能だと思いますが、それまでの手続き完了が前提です。予算オーバーが原因ではないですが、私もある建築家の後を引き継いだ事があります。
3)自分で建築会社と協議:これはお勧めしません。監理者無しでは適正価格も見いだせないですし、何より現場監理なしでは良い建物にはなりませんから。1)か2)のいずれかの方が良いと思います。
 以上、この段階では見積もり価格の適正などは全くアドバイス出来ないので、建築家との今後の関係性についてのアドバイスとして参考になれば幸いです。
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月03日

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そうなんです。やはり仕様を落とすのは悲しいです。特にこの時点で言われるのは多少は
覚悟はしていましたが結構な差額ですので、部屋ひとつとルーフバルコニーなどほしかった
ものを落とさないといけません。立ち止まって話すことはしているつもりです。多少は
改善していますがどうも今後が心配です。

もしなんらかの形で折り合いがつき、着工までこぎつけたときに私は
設計事務所にあと2回の支払いが待っています。着工時と竣工時です。
私は着工時の支払いを竣工時までに先送りしてもらうように言おうと思いますが、
いかがでしょうか?私としては今までの状況はハッピーではないですし、
最後までしっかりやってほしいと思っていますので、支払いはしますが最後に
全部払いたいと思っています。

もう結構着工近くまでデザインはできてきてしまい、私もどこまで変更をすることで
予算内で理想の家ができるかどうか?ちょっと見えない部分もありますが、
今契約を解消してほかを探すというのがどう考えてもベストの解ではないと思うので
まずはもっと設計士と話を進め、なんとか関係改善に努めたいと思っています。

アドバイス本当に感謝しております。ありがとうございました。

2011年 5月 4日
私の経験ですが、住宅ではないですが同様のことがありました。結果的に施主と話し合って、趣旨は変えずにコストアップの原因であった床面積を減らし、デザインをシンプルにして基本設計からやり直しました。3ヶ月遅れで何とか完成にいたりました。設計料は当初の契約内でやらせていただきました。施主と工務店(根気良く見積もりをしてくれた)さんには感謝しています。
設計者が信頼できる方であれば、こうしたことも検討できるのではないでしょうか。
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月04日

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コメントありがとうございます。
設計者との関係が少しギクシャクしています。
基本設計に戻すのが本当によいのかどうか?迷うところです。
もう少し話をじっくりして次のステップを決めたいと思います。

2011年 5月 4日


3000万や5000万のどれが適正なのかは、計りかねますが、その建築家に、ほかの工務店、もっと安く工事が出来る工務店を探すように依頼する、というのが正解ではないでしょうか?

*震災のせいで、建材不足など、業界が混乱しているのも事実です。


矢印
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ユーザーの返答

2011年05月04日

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実際には5つの工務店にあったって結果がこれでした。
われわれとしてはそもそもどこからの見積もりも1000万を超える
違いがあるということに対して建築家のコストマネージメントに
疑問を抱いています。
最初からわれわれのほしがっている家が1000万以上違う家だとしたら
もっと前の時点でだめであるといわれたほうが、あきらめもついたのですが。
他の工務店を探してもらうことが可能かどうか聞いてみようかと思いますが
業界が混乱している状況であることで結果が同じであるとなると
スケジュールが単純に伸びるだけになってしまうリスクもあるのが悩ましいところです。

2011年 5月 6日
山桜桃設計事務所 高澤と申します。

建物概要が分かりませんので難しいのですが、設計者としては失格ではないでしょうか!
そもそも施主より予算と規模(概要)を伺って計画を進めていく状況で設計(計画)が終わり業者見積を取って初めて予算オーバーに気づくと言う事は私としてはありえないからです。
ましてはスケジュールが設計側の問題で遅れるとは考えられません!
そして、設計管理料500万円+150万円=650万円ですか!?
はっきり言ってボッタクリですね!
契約内容にもよりますが、契約不履行として契約解除が出来るのであれば解除したほうが宜しいのではないでしょうか。
多少の経費は掛っていますので全額は戻ってきませんが建物が着工したわけではなさそうですので7割位は戻ってくると思いますよ。
そして新たな建築家さんと希望する建物を建てた方が終の棲家としては良いと思います。
(設計監理料としては400万円位で大抵の建築家さんは遣ってくれるとおもいますよ)
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月09日

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ありがとうございます。
そうですね。私も非常に現状にたいしては残念としかいいようがない。
でも、一方でもうすでに12ヶ月近くも同じ状態なので新しい建築家と
やっていく気力もあまり残っていないのも事実です。
一からやり直すとなると今年中に引越しはできないことなり、年を
越すのもできる限り避けたいです。
結論としては今の建築家とさらに話なんらかの糸口を見つけて
前に進めようと思います。
コメントどうもありがとうございました。

2011年 5月 6日
アーキネットデザインの市川です。
2度目の回答です。
 設計料の件は着工時を竣工時にスライドしていいと思います。
 また、減額案の創り方については、内容を知らないので的を得た回答でないかもしれませんが、気になる点は、そもそもの設計のプラン形状や立体形状にコストアップの原因(無駄なコストと言って良いのかもしれません)があるとすると、そこから(基本設計に立ち返って)改善することが必要になると思います。もし、そうであるとした場合、今の建築士さんに、『今の設計は予算内でのベターなものであるかどうか』を説明してもらい、そうでないのであれば今の設計料で、基本設計からの見直しを対応してくれるのかどうか聞いてみてはどうでしょうか。その回答で今後の信頼関係が修復出来るか判断出来るのではないでしょうか。
 一つの案だと思って参考にしていただければ幸いです。
矢印
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ユーザーの返答

2011年05月09日

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信頼関係が壊れてしまったのが一番残念なところです。
すでに最初に投稿してから何度となく建築家と話をしてなんとか
改善の方向に進めています。建築家も私が感じている残念な気持ちと、
納得していないという現状を少なからず理解し、設計面では改善を
しようと試みています。ただし、時間をこれ以上延ばすのも私らは避けたいの
が正直なところですのでどこかで線を引いて前にすすめるしかないと思っています。
アドバイス本当にありがとうございました

2011年 5月12日
tekine.com (適値ドットコム)より

建築設計事務所とどのような契約はされているのでしょうか。
・特にしていない。
・業務委託契約をしている。
・業務委託契約以外の契約をしている。
などが考えられます。

表記ではすでに500万円を支払を済ませている。
ということですが、その支払根拠は設計料のみであれば
支払をするまでに支払条件があると思いますが、どのような
条件だったのでしょうか。

今後の対応としては、3つほどあるともいます。
1、500万円の支払に対する法的処置を行う。
  (新しい設計者を探し、新しい考えに基づく設計を行う)
2、設計自体に問題が無ければ、妥当な設計料を支払い、
  後任を探す。
3、示談を行い、同一設計者に予算範囲で設計行為を
  行わせる。

設計料は10%程度が多く監理などを含めて15%あたりが多く
よって、500万円と言う金額の算定基準が何であるかを知るべきです。不当な金額請求であると判定できた場合は法的処置
など、不当建築士としての糾弾が考えれます。

姉歯事件などでも建築士が必ずしも正しい活動をしているとは
言いきれないことから、今回の方がどのような意思で行っていることかを正しく判断しなければなりません。

建築では請負金額が数千万円になることが多く、損害も大きいので専門的なサポートが必要と考えます。

また、4か月間も引き伸ばされていることも考えると、新しい
設計者との相談が気持ちも含めると良いと思われます。
建築関係者としては残念ですが、このような不当な問題に対しての防御策は施主自身の知識を増やし、選択肢があることを
知って頂きたいと思います。

まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。

http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://keikakuin.exblog.jp/15625938/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420
矢印
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