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11坪の建築費用

土地からの購入です。
11坪ですが、立地は魅力的な土地を見つけました。

・東京の城南地区。
・地目&地勢:宅地/平坦
・土地面積:36.62m2(約11.07坪)
・建蔽率&容積率:80%/500%
・接道状況:一方道路・北西25m(公道)接面3.6m
・地域地区:市街化区域/商業地域/防火地域

相続などがあり、頭金は少し多めに出せるのですが、
ローンは組まなくてはなりません。
まだ漠然としたイメージなのですが、下記のようなイメージを持っています。
希望している条件の場合、どれくらいの費用で建てられるのでしょうか。

・1階:テナント
・2,3階:賃貸(テナントの方が良さそうならテナント)
・4.5階:自宅
・屋上:ルーフバルコニー(洗濯物を干したいので必須)
・老後のことを考えて、エレベーターは設置
・自宅についてはメゾネットで玄関は1つ。
 5階をLDK、4階には2部屋とバス、トイレ

また、11坪という限られたスペースですが、防火地域なので建蔽率も100パーセントで建てられるとのことで、うまくスペース配分をすれば、もう少し広い土地よりもかえって広い部屋になるのかな…と思っているのですが、どうでしょうか。

賃料の相場は1坪1万円くらいのようで、1階テナントはその倍くらいとのことで、賃料収入はローン返済と固定資産税の支払いをメインに考えています。
ただ、なるべく費用は抑えたいと思っています。
宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2014年 2月 5日
フナちゃん様

まず、36m2の狭い土地に5階建てで賃貸まで考えてらっしゃるファイトに敬意を表します。

しかしかなりいくつかのハードルを超えなければなりません。

超えられない物も有ります。

まず、接道3、6メートルですと東京都の共同住宅の4メートル以上接道という条件をみたしてないため
2、3階の賃貸は住居にできません。ですから共同住宅は建ちません。
テナントしか選択指が有りません。自宅は可能です。

確かに、建ぺい率は100%ですが実際は土地の周りに少し隙間を残さないと建築時の足場が組めません。
大体土地の80%ぐらいになってしまいます。
1フロア28.8m2ぐらいです。それも階段込みです。階段を除くと実際の部屋面積22m2ぐらいになります。エレベーターを付けると18.5m2ぐらいになります。

それと、土地の間口が3、6メートルの場合建物の間口ががんばって3メートルぐらいになると思います。
この間口で5階建てでは、搭状建物になりとんでもない構造計算が必要です。
構造計算上成立してもこんどはそれを実現させるための建築費がとんでもなくかさみます。
たぶん事業として成り立たないでしょう。
4階立てが現界と私は判断します。

建築費を考える前に、どのような建物が建つかご相談されたほうが得策です。
特にこのような狭小の場合注意が必要です。

照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com



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2014年 2月 6日
他の方が仰るとおり、接道長さが不足しています。
防火地域というのもコスト的に不利な条件の一つです。
私たちは土地探し→建築可能なボリューム算定→利回り計算できますのでご相談下さい。城南地区は私の地元が近いためご協力しやすいと思います。
計算をすれば、もう少し広いだけ土地にもう少しだけ大きな建物を計画した方が利益率が高い場合もあります。床面積と賃料のバランスによる地域のニーズもあります。
ただ、個人的にはコンパクトなビルは好きですので、ご協力したいと思っています。
髙橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
矢印
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2014年 2月 9日
他の用途だったらワクワクしますが、おっしゃる希望なら
照井さんなんかが、おっしゃるように無茶ですね。
速攻で辞めておきましょう。

テナントの経営も昨今楽ではありませんしね。
矢印
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