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三鷹の100坪の土地にある古い家

東京三鷹市にある、昭和51年にたてられた実家を建て替えるかリフォームするか悩んでいます。そして費用はどのくらいかかるものなのか、お聞きしたいです。

場所は大通りから1本はいった道路にめんしており、父曰く大通りに面していないから3階はだめで2階しか建てられないと。51年に建てられた木造住宅で、現在2階建て、1階と2階それぞれにトイレがあります。床が抜けそうなくらい痛んでいる部分もあり、台所はなにか臭いにおいがします。

30年以上前の木造住宅ということで耐震機能などは皆無に等しい、と書いてあるサイトも見ました。リフォームは向かないとも。父は大きな会社(有名建築会社)にたのんで作ってもらった家だから丈夫、と言い張りますが現状を見ていると怪しい感じもします。

親が高齢になってきていることも考え、近いうちにリフォームか建て替えがいるだろうとおもっています。現在の家は土地の半分くらいに建っているように思います。

金額は相場がわからないため、はっきり言えませんが、退職金や私がくむローンなどで5000万くらいと考えています。

新しい家には私(独身)と父で住む予定です。車とバイクがあるのでそれぞれ1台ずつおけるようにしたいです。

以上、無知で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

12件

2014年 4月 5日
りまさん
はじめまして、調布で一級建築士事務所をしている日置と申します。
現在お住まいの家についてですが、耐震基準の法律が、1981年(昭和56年)に大きく改定されて、その時できた新耐震基準が現在ベースになっています。それ以前の建物では壁の量が少なく、一般的に旧耐震基準でつくられた建物であると、木造耐震診断の調査で基準値1に満たないものが多く、地震に対して対策を講じるように指導されます。

リフォームを行う場合にはまず、木造耐震診断を行ない、壁を補強したり、金物を補強したりして耐震基準をクリアーする改修工事を行うことになります。それと同時に床の補修や台所の水廻りの排水の補修を行います。またこれからの住まいにふさわしい間取りに改修して住めるようにしていくことになります。
30年以上たっている住宅であると水廻りがどうしても改修の中心になってしまいます。

新築の場合は、おそらくお二人のお住まいであれば30坪~40坪あれば十分かと思いますので、5000万円の資金で十分対応できると思います。

改修か新築かどちらにすべきか迷っている場合は、まず今のお住まいの改修した場合のコストを出していくと新築とどちらがいいのかわかるかと思います。

いろいろ細かな疑問点があればお知らせください。割と近いので気兼ねなくご相談ください。

耐震基準の変遷 HP http://jutaku.homeskun.com/legacy/taishin/taishin/hensen.html

弊社のHP http://minaminoshimakobo.com/
メール先 hiki_takuto@nifty.com
住所 〒182-0035 東京都調布市上石原3-14-6
℡ 042-446-1015
南の島工房一級建築士事務所 代表 日置拓人
矢印
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ユーザーの返答

2014年04月06日

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早速回答いただきありがとうございます。やはり水回りですよね。だって臭いですもん。基本的な事をお聞きするようで恥ずかしいのですが、積水ハウス?とか有名どころ大手に注文住宅を頼むのと、個人建築事務所に頼むのはどう違うんでしょうか??大工さんを雇ったり、設計するひとなどそれぞれ自分でオーダーするという事なんでしょうか?あまりにも稚拙すぎるとお感じになられたら申し訳ありません。

2014年 4月 5日
りまさん

高田馬場で高品質でローコストの注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

正直なところ、それだけ予算があれば、何でも出来ますよ!

一般的には、
木造・・・55万/坪
鉄骨・・・70万/坪
RC・・・80万/坪    で建築可能です。

上記に設計監理料10%~12%をプラスすれば、OKです。(税別)

仮に、40坪の場合、設計監理料を含んで(税別)
木造・・・2450万
鉄骨・・・3100万
RC・・・3550万   となります。

敷地測量図、住居表示など、下記まで直接メールして頂ければ
ラフプラン、工事費概算を、無料で作成いたしますので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp
土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
注文住宅:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
矢印
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ユーザーの返答

2014年04月06日

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早速回答いただきありがとうございます。具体的にお話しくださりわかりやすいですね。ちなみに、RCとはなんでしょうか?もしかして鉄筋コンクリートですか??

星マーク
相談者が役に立った
2014年 4月 6日
りまさん

メッセージ、ありがとうございます。

RCとは、鉄筋コンクリートです。

また、大手ハウスメーカーと建築家の違いを簡単に記載いたします。

一般的に、大手ハウスメーカーの場合、
1)営業は、こまめに動いてくれるが、設計担当者は、若手です。
2)営業と設計の連絡が、うまくいかないケースもあります。
3)施工は、提携先の工務店が行います。
4)施工価格は、工務店出値+ハウスメーカーの経費・利益となります。
5)上記より、かなり高いものになります。

建築家に依頼する場合(弊社の場合)
1)建築家が最初からアフターフォローまで、サポートします。
2)自分の考え通りのものができます。
3)基本設計終了時に、概算工事費を提出し、予算を確認し
  実施設計終了時に、工務店3~5社の入札とします。
  その中で、価格・技術・経験・対応等を考慮して、りまさんに
  決定して頂きます。
4)直接発注なので、コストが安くなります。
5)着工後、各種サンプルを取り寄せ、一つづつ吟味して、りま 
  さんに決定して頂きます。
6)コストコントロールは、建築家が行います。
7)現場各種検査・品質等は、すべて建築家が行います。
8)引き渡し後、2年目の瑕疵検査も建築家が行います。

ざっとこんな感じです。
解らないことがありましたら、メールして頂ければ、また、回答
いたします。
矢印
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2014年04月08日

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早速返答いただきありがとうございました。なるほど、シロートにもわかりやすかったです。

星マーク
相談者が役に立った
2014年 4月 7日
住宅メーカとの違いですが、私の信念として、「家は買うものではなく、私たち設計者は、家はつくるもの」と思っています。作るものであればいいものをより形で作りたいという気持ちがあります。

たとえがいいかわかりませんが、 宅配のピザとレストランのピザの違いのようなことかなと思います。どちらもお客さんの要望に応えようとしてサービス、おいしさを常に求めています。しかしやり方が違います。その結果、2つの違いを肌で感じて消費者は使い分けているといえます。
おそらく、市場の調査をする前に、自分たちの要望がどんなものであるのか、ある程度はっきりさせていくのがいいのかと思います。それでは

矢印
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2014年04月08日

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わかりやすいご説明ありがとうございます。しっかりとイメージをたてていきたいとおもいます。

星マーク
相談者が役に立った
2014年 4月 8日
りまさんの不安が払拭され、お父上の仰る通りに大手が作られたものだからという安心通りか否かを確かめられては如何でしょう。三鷹市には耐震診断助成制度があります。
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/001/001354.html
築年から対象にあたる建物ですからご利用され、そこからリフォーム、若しくは一部構造的な補強をするリノベーションをするか、または新築をされるか大きく方針を立てられることが良いと思います。
大手であろうとなかろうと、建築は当時の建築基準法に則って施工されます。そして法は被害の大きかった自然災害を経験しながら改正されていくものですから、絶対に会社より当時の法を目安にしなければなりません。
まずはご家族で公の力も使ってみては如何でしょうか。
矢印
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2014年04月09日

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そんな素敵な制度があったんですね。市役所行ってみます。ありがとうございます。

星マーク
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2014年 4月 8日
耐震診断をふくめ5つのライセンスをもっています。5000万もかけずに良い家を建てられます。たてかえるなら壁厚を50センチくらいにして身体に負担のかからない身体にやさしい家のつくりで、お父様に長生きしてもらってはいかがでしょうか。
http://www.houseco.jp/work/detail/15364/172542
エアコンに頼らず身体に負担のかからない家は時間が経つにつれ大きな恩恵をもたらしてくれます。皮膚と同じ位安全な素材で家つくりしているんですよ。
ご興味を御持ちいただけるときには、、、、、、、、
よろしくね!
from_link@mac.com
それではりま様御機嫌よう!

[FUTURE STUDIO:渋谷アトリエ]
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
mobile-1 :080-4178-5564(for Soft Bank)
mobile-2 :080-3695-8873(for AU)
fax :03-6667-4836
phone:03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124
矢印
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2014年04月09日

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貴当時約3000万円かけて建てた、とのことでした。それがどんなものなのか、わかりませんが柱を切って?基礎を作り直してもいいな、などとも言い出しておりまだまだ決まっていない現状です。貴重なご意見ありがとうございました。いろいろ検討してみます。

星マーク
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2014年 4月10日
はじめまして、アーキネットデザイン市川均と申します。
詳細な状況が解らないので、一般論(建物規模40坪程度)になりますのでご了承ください。
先ず、構造的(耐震)な基準は、昭和56年に改正されていますので、昭和51年築と言う事ですと、その耐震基準は見たいしていないと考えられます。ですので、構造的な補強を希望するのであれば、費用は300から400万円は必要になると思います。
次にリフォームか新築かの費用比較ですが、基礎を含めた全面リフォームですと新築よりも費用が掛かってしまうとお考えください。我々がお勧めするリフォームは、新築の8割の費用で、間取り変更と耐震性と省エネ性の向上を目指す事です。言い換えると、新築の8割の費用で、充分な性能の家にならない場合は、新築を選択する事になります。
とは言え、新築としても5000万円の費用は充分ですので、今の家への思い入れも、重要な選択基準となると思います。
詳細な情報を頂ければ、また細かなアドバイスをさせていただきます。
添付した写真は、古い農家住宅は半分リフォームした事例です。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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2014年04月16日

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たくさんの方からアドバイスをいただき感謝します。みなさんの貴重なご意見を参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年 4月10日
りまさん

高田馬場のマックスネット・コンサルタントです。

いい方法があります。
賃貸併用住宅にしましょう。

三鷹で100坪の土地があれば、予算5000万で賃貸併用住宅
が可能です。

自宅として使用しない部分は、賃貸として家賃収入を得ましょう!
返済は、家賃で十分賄えますので、将来も安心して生活できます。

如何でしょうか?

史上最低金利の今、チャンスですよ!

住居表示(郵便住所)と敷地測量図を下記までメールして頂ければ
ラフプラン、事業計画、工事費概算をお送りし、資金相談に応じま
すので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

土地は、活用しないと、もったいないですよ!

賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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2014年04月16日

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たくさんの方からアドバイスをいただき感謝します。みなさんの貴重なご意見を参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年 4月11日
文京区の川嶋玄建築事務所と申します。
別の視点からひと言申します。

新築かリフォーム化を選択するときに、今の家に対するお父さまの愛着心ということを、尊重されてはいかがでしょうか?

思い入れが強いのであれば、残して改修ということに、とても意味が有ると思います。お考えのご予算で有れば、新築でもリフォームでも、いか様にもできるはずですから。

蛇足でしたら申し訳ありません。

かわしまげん
http://www.kg-kenchiku.com/


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2014年04月16日

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たくさんの方からアドバイスをいただき感謝します。みなさんの貴重なご意見を参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年 4月15日
はじめまして。
私の仕事では、ここ最近築30年以上の家のリフォームが増えて来ております。ずっと住んで来た家が、世代が変わり、立て替えるよりも愛着を残しつつリフォームをすることを選ばれています。
一件は耐震診断をした上で、もう一件はすでに耐震補強された上で工事に入っています。
また、土地に愛着を持っていらっしゃる方は、樹木を残しつつ、そこに全く新しい価値をもった家をつくることを選ばれました。
5000万円もあれば、どの選択肢でも可能ですね。

信頼できる建築家と、これからの生活を一緒に考えてみてはいかがでしょうか?
矢印
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2014年04月16日

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たくさんの方からアドバイスをいただき感謝します。まず100坪と言っていましたが、よくよく聞いてみると90坪だそうです。また、5000万円と書いていますが、あくまで事情に通じていない私が適当に考えた金額です。頭金でローンを組んでもいいと思っていますが、相場によって少なくていいならそれにこした事はありません。私は一階に自分たちが住んで二階は貸し手も良いだろうと思っていましたがこれには父が反対しており現実的ではありません。やはり自分たちが住めるだけの3LDK程度の家を新築かなあ、と思っています。ああ、やっぱりこれもいいか、などまだまだとても決まりません。みなさんの貴重なご意見を参考にさせていただきます。

星マーク
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2014年 4月18日
はじめまして。
野口修アーキテクツアトリエの野口修一と申します。

想い出のつまったご自宅でしょうから、
直してお使い戴くことが望ましいと思います。
しかし、床が抜けそうであったり、台所の臭いなど、
表面的な問題では無く、構造部分が朽ちている様な
症状ですので、耐震的にも耐久性のおいても、
改修して、満足のいく状態にするには
相当な労力と費用が掛かりそうに感じました。

詳しく現況を調査しませんと、断定的なことは
申せませんが、リフォームではなく、新築された方が
よろしいように思います。
新築する場合は、現在のご自宅で使われている柱などを
構造としてではなく、装飾として数本使うなどして、
現在のご自宅の想い出を残す、ご自宅の歴史を引き継ぐ
ということをされると良いのではないかと思います。

上の画像は、つい最近、築19年の大手ハウスメーカーの
分譲住宅を外装と構造の他を全てリフォームした事例です。
構造はしっかりしていましたので、新築よりもリフォームを
選択し、間取りを暮らしに合わせて直したり、
断熱性能を飛躍的に向上させました。
もちろん同時に室内の仕上も交換したのですが、
ただ単に「仕上を替えた」というよりも、
「室内の空気感を替えた」というリフォームになりました。
また、ただ単に「間取りを変更した」というよりも、
今回の造作工事で造られた造り付けの家具によって
「家具によってつくられる暮らし」という空間に
なりました。

このように、リフォームでも既存の構造がしっかりしていれば
ご要望に合わせた空間をつくりだすことが出来ると思います。
構造に問題があるようでしたら、一度リセットし、
新築にて、暮らしに合わせた空間をおつくりになることを
お薦め致します。

-----------------------------
野口修一/野口修アーキテクツアトリエ

〒263-0016千葉県千葉市稲毛区天台5-24-7
tel 090-2179-4514/043-254-9997
fax 043-254-9997
noguchi@ki-no-ie.net
http://ki-no-ie.net
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2014年04月25日

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しばらくアクセスしておりませんで、貴重なご意見を多数いただきありがとうございます。一言でリフォームといってもいろいろ概念があるように感じられました。ありがとうございます。

星マーク
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2014年 4月18日
はじめまして、こんにちは。
三鷹在住なので気になり、コメント致します。

まず内部の痛みに関しては、改修することで修繕可能ですので、気になさることは有りませんが、耐震性能に関しては他の方のコメントにもあるように、現在のお住まいは新耐震基準以前のものですのでかなり補修が必要となりますし、その費用もかかります。

三鷹市で大通りに面してない、敷地の半分くらいが建物とすると、一種低層住居のエリアが多く、建ぺい率/容積率=40%/80%となることが多いのですが、平屋建てで目一杯建てるとすると
90坪=297㎡ × 40% =118.80㎡(36坪) となります。

ご希望されているお二人のための住まいの規模であれば、
平屋建てでも十分可能性があります。

耐震性や高齢者のお住まいということを考慮すれば、平屋建てで必要とされるサイズにまとめた新築される事が良いように感じられます。
コストも十分に間に合うでしょうし。
あまり広いをお二人だけでお住まいとなると、改修しても傷みやすいですし、メンテナンスに非常に手間とコストがかかります。

現在のお住まいへの愛着も高いようですので、柱や梁などの再利用やお住まいから見えるお庭の景色を引き継がれるように計画することも一つかもしれませんね。

あと注意点としては、敷地規模がかなり大きいですので、
門塀、お庭などの外構部分にもそれなりの費用がかかってくる可能性があることでしょうか。


質問等何か気になることあれば、お気軽にご相談ください。
ありがとうございました。
人生は思いのほか短いもの!
その貴重な時間を自分たち家族が気に入った”自分たちらしい住まい”で!


山本 邦史郎
アーキファクトリー一級建築士事務所
〒166-0004
東京都杉並区阿佐谷南1-17-25-102
TEL:03-3316-0252
URL:http://home.archi-factory.com/
E-mail:info@archi-factory.com
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2014年04月25日

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しばらくアクセスしておりませんで、貴重なご意見を多数いただきありがとうございます。なるほど、平屋建てという考え方もあるんですね。近所に素敵なおうちがたくさんあるようなのでそとから観察させていただいていますが、やはり門扉や壁など工夫が多いように思いました。ありがとうございます。

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