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図面の家


67.38㎡の土地に前面5.85m×横部9.20m
の家が現在建っています。築43年、鉄骨、四階だてです。商業地域 建蔽率80% 容積率500% 防火地域です。

写真のような家を建てるとなると、材質、工法は何ができますか?

写真の他に、四階に四部屋、トイレ、屋上への階段と、屋上を作りたいのです。

写真は、8マスで1畳です。

予算が5000万弱しかないので、できるだけ安くしたいのですが。

建て壊し、諸費用、取得税などまでさこれでまかなえるようにしたいのですが、何かいい案、ありますでしょうか?

この希望だと、全面リフォームだと、建て替えと同じ金額になってしまうでしょうか?

そもそも、鉄骨で、階段の場所を変えたり、間取りを変えたりってできますか?
今、部屋のところをベランダにしたり、ベランダのところを部屋にしたりってできるのでしょうか?

ひび割れ、外壁タイルの剥がれ、雨漏りがひどいので、何かしらはしないといけないのですが、費用のこともあり、どうしていいのか八方塞がりで。
何かいい案があればご指南ください。

よろしくお願いします。

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9件

2014年10月 7日
raricoさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

大変申し訳ございませんが、添付資料が、よく解りませんので、下記まで
直接メールして頂けないでしょうか。

katase@maxnet-g.co.jp

出来る限り細かく回答いたしますので、ご検討、宜しくお願い致します。
矢印
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矢印
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2014年10月 7日
はじめまして。
豊田建築設計室の深山と申します。

鉄骨造であれば、階段等の位置は構造に影響のないところであれば自由度は高いですよ。先日もRCで床に穴をあけて下の階とつなぐ階段をつくりました。
問題は、雨漏りや外壁のいたみ等です。足場を組んで、防水から全ての外装をやり直すことが必要になります。同時にサッシ等も断熱性のよい物に替えるなども必要と思いますので、間取りを変える以上に、この辺の費用が掛かると思います。
いずれにせよ、現状の平面図に対して、どこを変えたいか。どこにこだわりたいかがハッキリすると、建築家の回答もより具体的になると思いますよ。それから、計画の地域もわかると、地域性に特化した方からの回答も期待できます。
矢印
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2014年10月 7日
rarico様
はじめまして、時空間計画の田代と申します。名古屋で設計活動をしています。

鉄骨造の場合、他の構造と違って壁が主要構造になっていない場合が多いので間仕切りの変更は難しくありませんし、階段の付け替えも技術的に可能です。ただ、階段を付け替える場合主要構造部の大規模な修繕となってしまい、確認申請が必要になる可能性があります。部屋をベランダにしたり、ベランダを部屋にしたりすることは面積が変わることになりますので、これもまた確認申請が必要になる場合があります。確認申請が必要になると構造の安全性も見直さなくてはならないので、築43年ですと現行の安全基準を満たしていない可能性もありますので、構造の補強等も必要になってきます。

確認申請の話は別にしても築43年ともなりますと、鉄骨の劣化などの耐久性の検討等もしておかないと今後安全に住み続けるには不安が残ると思います。
写真の図を拝見しましたが、現況のプランと見比べてみないことには、どの程度の改修が必要かは判断できないですが、現況のプランに縛られて無理な平面になっているという印象を持ちました。(失礼)
外壁や屋根の補修なども全面的に必要になってくるとすると、リフォームで対応するならば、内外装を全て撤去して構造の補強をし、新たに内外装をやり直すことになると思います。構造本体を利用できるとしたら、新築時のコストは超えないと思いますが、それに近い金額が掛かると思われます。
撤去費用についても、新築の場合全部を撤去することになりますが、改修の場合必要なものをのこして撤去することになるので、金額的には大差ないと思われます。

今の情報から私がお勧めできるのは、既存建物を撤去して予算に収まる規模の建物を新築するという選択肢ですが、現況建物を詳しく調査できればリフォームで済ませる方策も考えられるかもしれません。
このサイトでお近くの設計事務所を探して相談してみてはいかがでしょうか、費用に関してはあらかじめ相談しておけばトラブルもないと思います。
rarico様が名古屋近辺にお住まいでしたら、当方でも相談にのることは可能です。お気軽に御連絡下さい。

ちなみに、当社の入っているビルも築26年の鉄骨造を全面改修して住居兼事業所として使用しています。鉄骨造で中間に壁や柱が無かったので自由な間取りで改修できました。最上階には中庭も設けられました。御参考までにご覧ください。
キューブつるま/時空間計画
https://sumika.me/p/works/916845bcecc652af65a68b614f57e4745e5c623a



矢印
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2014年10月 7日
raricoさん

ウチの近所によくあるタイプの条件ですね。
おそらく200m2ほどの建物でしょうか。
改修であれば、予算はなんとか大丈夫ではないでしょうか。

タイルがはがれて、雨漏りということは
構造体の鉄骨をよく見る必要があります。
外壁仕上げ、屋根防水をいちど剥がしてきれいにしてリフレッシュするか。
既存のうえから施工する方法もあります。

既存をどこまで利用できるかで計画内容、コストを左右しますので
その調査、判断ということがまずは大事です。

近場か遠隔かわかりませんが、興味ありますので
お気軽にお声掛けください。

土屋辰之助
STA
http://www.sta-architect.com/
矢印
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2014年10月 7日
はじめまして。
interstudioの笹木と申します。
大阪と松山を拠点にして、主に西日本で活動しています。

rarico様がいろいろと悩んでいる様子がよくわかりました。
建築の基本的な情報が、一般的な方にとってはなかなか得られないものなのですね。
要点は、前の方が述べていらっしゃるように、鉄骨などの構造体の状態次第です。
まずは、調べてみないとどのような選択肢がベストなのかはわかりません。
全体を建替えとなると、基礎も根こそぎやり変えになるでしょう。
杭があれば、更にややこしいですね。
市街地の敷地で地面を掘るのは最小限にしたいところだと思います。
 
現在の鉄骨と基礎を元にして、これを補強し、内外装は全く新しくするのが一番望ましい方法だと思います。どうすればこの方法を実現できるか、ここが設計者と構造設計者の腕の見せ所になるでしょう。
確認申請は出すつもりでいた方が良いと思います。その方が思い切った改装が可能です。

床は、おそらくデッキプレートという鉄板の上にコンクリート打ちしたものだと予想します。その場合、階段・設備シャフトなど縦方向の開口部を変えないで改装すれば、新築の5~6割ぐらいまで抑えられるのではないでしょうか?
このあたりも大きな要素の一つになるだろうと思います。

まずは現況がわかる資料(構造図・敷地写真・建築の図面など)があれば、もっと具体的にアドバイスすることができます。
前の回答者さんがおっしゃられているように、まず近場でよい建築家の方を選んでご相談されるか、それがむずかしければ現状が理解できる資料を整えていきなりウェブコンペで建築家を募るか、どちらかにされてはいかがでしょうか?

㈱建築都市設計interstudio 笹木篤
interstudio@nifty.com
http://homepage2.nifty.com/i-studio/
矢印
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2014年10月 7日
選択肢が多いというのも、悩ましいものですね。
お察しします。

さて、ご質問に対する回答ですが、既存建物の条件(構造の状態・柱の位置等)が分からないので、あくまで一般論でお答えすると、他の方も回答されているとおり、鉄骨造の建物は比較的間取りが自由です。
乾式工法と呼ばれる、軽量鉄骨や木材、軽量コンクリートや木質パネルを使った工法で作ることになりますが、この場合も、表面仕上げの材質は、お好みのものを使うことができます。
内部の外部化、外部の内部化も、技術的には可能です。ただし、外部を内部化する場合、増築扱いになると考えられ、その規模によっては制約が出てきます。
ちなみに、階段の位置を変えることも可能ですが、その場合、法律的な制約がさらに厳しくなる可能性があります。

新築か改修かという問題については、これも一般論ですが、構造が健全であれば、基礎や構造の工事費が浮くだけでなく、解体・処分費が抑えられるため、改修のほうが安く済みます。

さて、ここまで書いたところで私からの提案は、既存建物の簡易調査と建替/改修のメリット・デメリットについて、今の段階で、一度、建築士に相談してみることをおすすめします。
既存建物を見ながら数時間相談してみるだけでも大分道が開けるのではないかと思います。
また、その程度の相談であれば、相談料も少額ですので、複数に相談してみた方が納得できるのではないかと思います。

もちろん、当方もそういった相談に乗らせて頂きますので、よろしければご連絡下さい。
info@a-o-design.com

以上、お役に立てれば幸いです。
矢印
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2014年10月 7日
raricoさんこんにちは。DATの野口と申します。依頼文拝見しました。防火地域、4階ということで、鉄骨かRCと言うことになると思います。当方、リノベーションや、増築の設計も手がけていますが、築43年の鉄骨造、しかも平面の変更有りとなると、確認申請を覚悟すべきと思います。となると、まず、既存建物申請時の古い構造図と構造計算書、竣工時の検査済み証が、必要となります。古い構造図と構造計算書は、既存建物の構造状況を明確にするため、検査済み証は、図面の通り建っていることを証明するために必要です。これらが揃った上で、現在の構造基準を満たしているか検証する必要がありますが、おおむね補強が必要になると思います。民間のリノベーションの場合、大概この時点でお施主さんに決断が求められます。
つまり、調査して補強部位が決まったとしても、それが必ずしも新築より安いとは限らないからです。安くないぞ、新築にしたほうがいいぞ、と解っても、それまでの調査費や構造検討への対価は払うことになります。であれば、最初から新築で考えた方が無駄になる可能性のある費用を払わなくて良いと言うことになります。
実際は、それ以前の段階、古い申請図面や検査済み証が無くてあきらめるケースが多いです。改装と称して、申請無しで工事している現場もありますが、正直、そう言った甘言を受けても応じない方が良いと思います。あとで責任をとるのは住み手なので。
では、この場合はどうすれば良いかと言えば、もしお手元に既存建築の申請書他がないのであれば、新築に切り替えて新規に計画するのが良いと思います。既存建築に倣ったと思われる写真の平面は無駄が多いので整理して、3階とするか、4階の半分を居室半分を広めの庭園にするなど、色々な方法があると思います。
実際拝見しての意見ではないので、現状と照らし合わせてご判断下さい。
引き続きの相談にも対応します。
矢印
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2014年10月 8日
初めまして、ラウムアソシエイツの宗本です。

この建物は、間口3間、奥行き5間の鉄骨造の老朽化した建物です。昭和46年に建築された建物です。昭和56年に新耐震基準に変わっていますので、地震時にはかなり弱いと思ってください。
技術面と法規面の両方から検討が必要です。
1,まず技術面からすると、現在タイルが剥がれたり外壁から漏水がある原因は、施工の悪さもあるのですが、鉄骨造の場合は地震時の層間変位(揺れ幅)が大きく、外壁がそれに追従しなければならないのですが、追従が出来ていないためにひび割れたり、タイルが剥離します。
2,また、これまで何度か経験していますが、43年前は、鉄骨の溶接検査が不十分(多分目視のみ)ですので、超音波などの検査をしなければ、安全とはいえません。(当時はこのような検査を行っていませんので、内部が分かりません)
3,以上のような場合は、建物全体が成り立つかどうかの構造チェックをしてから、補強工事を行う必要があります。立替が有利か、改修が有利かどうかは、専門化が検討しなければ判断できませんが、経験的に職人不足を考えると金額的には、大きな差は無いかもしれません。

次に法規面からですが、
4,耐震補強は、確認申請手続きは不要ですが、階段の付け替え、用途変更、増築は当然、確認申請が必要です。また、4階建て建築の場合は、縦穴区画、100m2を超えると耐火建築物の条件を満たすことが必要です。
5,この建物の場合は、経験と技術が十分にある設計者にまず相談されて、現況の調査費用が多少かかっても、正しい判断をしてもらうことが第1でしょう。

一度HPなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたらお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

HPアドレス
http://www1.odn.ne.jp/raum/index.htm
メール・アドレス
munemoto-raum@tiger.odn.ne.jp
矢印
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2014年10月14日
はじめまして

Q:写真のような家を建てるとなると、材質、工法は何ができますか?

A:4階建てであるという時点で、鉄骨造をお薦めします。

Q:写真の他に、四階に四部屋、トイレ、屋上への階段と、屋上を作りたいのです。
予算が5000万弱しかないので、できるだけ安くしたいのですが。
建て壊し、諸費用、取得税などまでさこれでまかなえるようにしたいのですが、何かいい案、ありますでしょうか?

A:総面積と推奨する工法(鉄骨造をお薦めします)、解体工事の費用などから
 算定しますと、新築は厳しいと思われます。

Q:この希望だと、全面リフォームだと、建て替えと同じ金額になってしまうでしょ うか?

A:建物の経年劣化や、構造強度のことを考えますとお薦めするのは「リフォーム」
 ではなく「リノベーション」です。それでも建て替えと同じ額になるというこ
 ことはございません。予算内でのリノベーションも可能です。

Q:そもそも、鉄骨で、階段の場所を変えたり、間取りを変えたりってできますか?
 今、部屋のところをベランダにしたり、ベランダのところを部屋にしたりってで きるのでしょうか?

A:可能です。しかしながら、ベランダを部屋にしたり、部屋をベランダにしたり・・という部分は、雨仕舞いに注意が必要です。ちゃんとした建築士と施工業者であれば、大丈夫だと思います。

Q:ひび割れ、外壁タイルの剥がれ、雨漏りがひどいので、何かしらはしないといけ ないのですが、費用のこともあり、どうしていいのか八方塞がりで。何かいい案があればご指南ください。

A:ひび割れ、外壁タイルの剥がれ、雨漏りなどの補修は当然やらなければ
 いけないのですが、それよりも「どのように住まういたいのか」という
 明確なビジョンをお持ちになるとよいかと存じます。
 間取りはもちろん大切ですが、「それぞれの部屋を配置する」という進め
 方よりも、「ゾーニング」という考えで考察されるとよい住まいができる
 でしょう。特に多層階の住宅では大切なポイントです。

 楽しく充実した住まいができるとよいですね!
矢印
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