木造2階建て賃貸併用住宅の建築費をできる限り抑えたい

chintaiheiyou様

高田馬場で、高品質でローコストの賃貸併用住宅・アパート・マンション
を設計している、マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ローコストにするには、設計監理が重要です。
建材・資材や手間で、ローコストにしても、限度があります。
設計段階から、ローコストにできる工夫が必要です。
その上で、コストコントロールをして行かないと、高利回り物件の実現は
難しいと思ってください。

また、一般の方が、どんなに頑張っても、施工業者は、それの上を行きます。
経験豊富な建築家であれば、直ぐに解りますが、同じように一般の方が行う
のは、無理があります。
できるのであれば、建築家は要りませんね。

よって、まずは、信頼できる建築家を選定することが第一だと思います。

融資額が決まっているのであれば、賃貸部分と自宅部分のバランスが重要です。
賃貸部分が少なすぎると、賃貸収入で返済がまかなえなくなります。
収入と返済のシュミレーションはお済みですか？賃貸が有るのに自腹で返済はばからしいです。
ご自分で出来る費用を抑えることは、備品や設備を支給することです。ネット販売や
量販店を活用します。建材をやりすぎると嫌われます。
見積もりの値引きは、設計者など建てぬしの立場で居る人を立てることです。
工務店とメリットを共有するにはエコポイントなど活用することです。
補助金の情報は自治体にあります。
建てぬしだけがローコストで得するのではなく、工務店と共有していくのがベストです。床材などエコポイントが復活しましたね。
後、賃貸部分でのローコストアイデアがあります。それは別途ご相談してください。こっそり御教えします。連絡はこちら　teru*****.com

坪55万税込みでよければどうぞ、、、
そして気がむくようでしたら、、、、、、

chintaiheiyou様

はじめまして、大田区で設計事務所をしております、アトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。私たちは住宅設計から波及して、賃貸併用住宅を多く設計させていただいております。

まず既にお土地もあり、融資もついているということは、不動産会社を通してある程度計画案、概算見積もあるような状態なのかと存じます。

このようなケースで一番後々問題になるのが、融資を通すための予算付けなので、かなりアバウトで建て主様の意向は全く反映されていないことです。
賃貸部分のキャッシュフローを金融機関はある程度見ますので、それは最低限クリアされていると思いますが、賃貸併用の場合、ご自宅の部分計画を進めていく中で、全く理想の住宅を作ることが出来ない予算組になっていたりすることはよくあります。結局何かしら別の方法でお金を用意するなどの可能性はありますので、十分ご注意ください。

次に建築会社さんから見積をもらう際の注意点ですが、設計事務所が間に入っていれば、建て主の要望が盛り込まれた一つの計画案に対して、各社がいくらの工事費がかかるのかという比較になり簡単ですが、計画案も含めた工務店コンペになりますと、A社はオートロックを考えていたのにB社はないとか、C社は浴室暖房機があるがA社はないなど、建築の見積書は普通の方が見ても全く分かりませんので、竣工時にそのようなことに気づくことはままあり、失敗したと後悔される方多いです。
まずはどのような賃貸物件を経営したいか、自宅分部分の優先順位は何なのか、また仕上感や設備仕様などをご家族でよくよく話し合い、不動産会社にも相談して工務店に依頼するベースの案は作るべきと思います。そのような要望を出してありながら、工務店が忘れたならば問題は先方にあります。議事録などちゃんと提出させて確認して下さい。

・費用面から見て、どの様な設計をすれば良いか
建築費用はバランスです。お金をかけるところ、どうでもいいところは徹底的に手を抜く。ただし後で後悔するので、注意が必要なのは、断熱、防音、構造（等級）、外壁仕様。これらはなかなか後でどうにもなりません。それ以外は取替可能です。ただし将来取替可能な設備配管計画も重要です。特に木造は難しいので、それなりにノウハウのある工務店（設計士？）選びが大切です。

・自分でできる事など、費用を抑える為にやること
はっきり言ってありません。自宅でしたらあとでご自由にといえますが、少なくとも共同住宅は特殊建築物です。きちっとした工務店に設計、施工してもらい将来にわたり問題なく収益を生み出すものを作ってもらうべきです。

・値引きなどして頂く為の見積もり時の注意点
値引きはまやかしです。ちょっと乗っけて引いているだけです。
値引きして利益の出ない仕事など誰もやりません。よっぽど仕事がなくて赤字覚悟で値引きする工務店さんがいるならばその方が問題です。最終金額で決めて下さい。

・工務店さんにメリットを提供する方法
ちょっとご質問の意味が分かりませんが、職人も現場監督も人間なので、気持ちよくお互いに信頼関係の中で進めて下さい。気持ちの良い現場は雰囲気も良く、サービス工事をしてくれる大工さんもいます。

・建設予定の建物が得意な工務店さんを見つけるには
実績と実物を見学させてもらうのが一番いいと思います。

とにかく信頼できる人を探すことが一番です。建築工事は多くの人が一つの物件に携わります。全てを一人の人間がコントロールすることは不可能です。ましてや素人の建て主さんが出来ることなど、はっきり言って無いに等しいです。
お互いに確認し合いながら、信頼関係の中で作れば良い建物が出来るでしょう。

とにかくご自分達だけで賃貸併用住宅を自分の理想を追い求めることは、
相当な困難を伴う作業です。
それは私たちが日々業務としていることを、ご自分でされるということですから非常に大変だと思います。
でも良い工務店に出会えれば可能かもしれません。
素晴らしい建物が出来ることお祈りしております。
頑張って下さい！！！

株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田と申します。ご回答させていただきます。幾つか分かりやすい方法をおしらせします。ご参考になれば幸いです。
・費用面から見て、どの様な設計をすれば良いか
1.ローコストに抑える秘訣として重要なことは、まず建物の表面積を減らすことが重要です。つまり形を単純化することです。これによって構造が簡略化でき、建材の総量が減ることになります。
2.地面の耐力によっては杭や地盤改良などといった、目につかないところでコストが増加する可能性があります。木造など軽くて材料入手が手軽な構造を選択してください。
3.作り付けの家具など、制作に手間がかかる造作工事をできるだけ少なくし、既製品をうまく配置することを前提に設計することが重要です。制作物は以外と高いのです。ただし、キッチンや水回りは後悔することがないようにしたほうが良いと思います。
・自分でできる事など、費用を抑える為にやること
1.全て自分でやってしまう方もいらっしゃいますが、基本的に構造に関わる部分はプロにお任せいただいたほうが安心です。室内の塗装工事など、クライアント様が愛着を持つにご協力いただいて作る場合もあります。愛着がわくと同時にコストも抑えられます。
2.クライアント様のお知り合いで木材など安価で入手できるものをご紹介いただく場合などもあります。
・値引きなどして頂く為の見積もり時の注意点
1.必ず実行していただきたいことは、施工会社は最低３社できれば５社程度の見積もりを出すことをお勧めいたします。競争原理が働くことを期待するものです。
2.その際、まともに見積もらずに安価な金額を入れてくる業者がいます。安かろう悪かろう、ということにならないよう、設計事務所の意見を聞いてください。見積もりを精査することができます。私たちの大事な仕事です。
・工務店さんにメリットを提供する方法
メリットの種類にもよりますが、続けて仕事を出すことや紹介できる場合はスケールメリットが生じます。また、先に述べた協力できる内容を見積もり前に提示することが重要です。
・建設予定の建物が得意な工務店さんを見つけるには
おそらくどの工務店も自分は得意だと言ってくる可能性があります。通常の住宅の木造建築であればほとんどの工務店でも施工可能だからです。私たち建築家は地方でも仕事をする場合がりますが、その地域の工務店の実力を知らない場合がよくあります。その場合は面接することで実績があるかどうかを確認し、それぞれの会社の実績を実際に現地に見に行って実力を判断いたします。

chintaiheiyouさま
東京都町田市に本拠を置いて活動しています大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。
　建築費をできる限り抑える視点でのご質問、他の方から多数回答があり、総じて工務店主導ではchintaiheiyouのご希望どおりには進まず、設計士を間に入れたほうが良さそうな案件であるとの流れ、適切と思います。
　ご質問の範囲からはやや外れますが、賃貸併用で木造2階建てとのこと、プランニングの詳細は分かりませんが、chintaiheiyouさまのお住まいと賃貸部分の間の遮音にはかなり配慮し、必要ならお金を掛けても良いポイントかと思われます。chintaiheiyouさま自身がのびのびと暮らせ、賃借人との間で気遣いが少ないことは、建設後長期間に渡って暮らし方に多大な影響を及ぼしますので。
　以上、多少なりともご参考になれば幸いです。