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都内21坪 建ぺい率80% 容積率700% ビル建設で質問お願いします

初めまして、木村と申します。
都内で21坪の小さな土地を保有しております。
そこでビル建設に関する質問をさせて頂きたいです。
まずは土地情報をお伝えいたします。

現在は更地
道路巾15m 接道巾4.7m セットバックなどの私道負担や新たな都市計画は無し
建ぺい率80% 容積率700%
用途:商業地域
地目:宅地

こちらの条件でのビル建設費用(事務所用でスケルトン仕様・エアコン、トイレ、エレベーター付き)と建築可能な階数を教えていただきたいです。
またOAフロアにした場合はどれ位の費用の差があるでしょうか。

専門家の回答

6件

2015年 3月11日
model様
こんにちは。森建築設計の森と申します。
道路幅15mの商業地域の道路斜線は道路幅×1.5(建物を後退させた場合の緩和あり)ですので15m×1.5=22.5m、50センチ後退させた場合は16m×1.5=24mとなります。1フロアの階高は3.5~3.6mとすると7階建てとなります。天空率という緩和規定もありますが建蔽率80%ではほとんど緩和は受けられないでしょう。最上階の壁面が少し斜めになるかもしれませんが階高を下げながら上手く計画して8階建てが限界でしょう。

7階建てで述べ床面積117坪、8階建てでは133坪です。鉄骨造の工事費が高騰していてスケルトン仕様でも100万円/坪かかります。ですので工事費は1億2千万~1億3千万、これに消費税や設計監理用、建設諸経費が加わるイメージです。OAフロアの単価は1.5万円/m2程度の加算となります。

参考にしてください。
森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

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ユーザーの返答

2015年03月11日

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森様

アドバイス頂きましてありがとうございます。

エレベータや外階段を付けたら賃借部分は10坪くらいでしょうか。
長方形タイプの土地ですが、あと5坪程度あるだけでも有効性がちがっただろうなと思いました。。

2015年 3月11日
modelさん

高田馬場で高品質でローコストの狭小地ビル等を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まず、構造的な問題として、隣地からの離隔距離を、最低の30センチで
想定した場合、棟状比の関係で、23.4mまでになります。
(それ以上にすると、超高層並みに、非常にコストアップになります。)

一方、階高ですが、1フロアーが60㎡以下のものになりますので、3m
程度で十分でしょう。

上記より、
建築面積:約52㎡
延べ面積:約416㎡
工事費:約115,000千円
設計監理料:約9,000千円
OAフロアーの場合:5,000円/㎡程度で約150万アップ
になります。

宜しければ、下記まで直接、連絡を頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン、工事費概算を作成致しますので、ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
狭小地のオフィス:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/0000002210_k/
狭小地のオフィス2:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/0000001742_k/
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ユーザーの返答

2015年03月11日

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片瀬様

アドバイス頂きましてありがとうございます。

エレベータや外階段を付けたら賃借部分は10坪くらいでしょうか。
新築でしたら坪2万円以上とれる場所なのですが、この狭さだと坪1万後半になりそうなので厳しいかと思いました。リセールも選択肢に入れて検討させて頂きます。

2015年 3月11日
初めまして、高橋と申します。
横浜駅東口5分の場所に事務所があります。

ざっくりとですが、計算してみます。
■建築可能なフロアあたりの面積=16坪程度
(隣地建物との間に工事足場が建つ程の隙間を空けて建てるため等)
■フロアあたりのレンタブル比=90%
(効率の良いプランニングは得意なので90%を目指します)
■建てられる階数=8階建+α(ペントハウスなど)
(道路斜線よりビルの最高高さを24mと過程、各階の高さを3mとすると)

上記より、
■建築延床面積=16坪 x 8階=128坪
■貸室可能面積=128坪 x 90%=115坪

建設費は、現在は100〜110万/坪が目安です。仮に100万として、
128坪 x 100万 = 1億2800万円

OAフロアの費用は、1.5万円/坪程度とすると、
全体で172.5万円ほどかかります。
床高が上がるので、天井高が下がります。
階高3mのビルではその効果が意外にわかるものです。
間口(オフィスの幅)が小さなビルなので、
壁付コンセントまたは、フロアコンセントの使用により、
それらをうまく配置すればOAフロアを必要としないかもしれません。

設計監理料は他の設計事務所さん程はかからない見込です。

構造計算には専門の構造家と恊働し安全性の高いビルを設計できます。
また、デザイン性においても他の事務所ビルとの差異化を図れると思います。
建設費を上げずに、デザインセンスを生かし仕上材を選定したり、
詳細部を決定するためです。もちろん信頼のおける施工者の存在が不可欠です。

ビルのデザイン性が上がれば入居率の維持も望めますし、
年数を経過しても賃料低下をある程度は防げます。
デザイン物件を取扱う不動産屋さんにも管理の一部を依頼し、
デザイン性に付加価値を見出す(相場以上の賃料を払ってくれる)借り手
のマーケットを切り開くことも可能です。

ぜひご相談ください。
よろしくお願い致します。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
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2015年03月11日

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高橋様

アドバイス頂きましてありがとうございます。
間口が4.7mの長方形なのでレンタブル比90%が出来たら嬉しい限りです。

2015年 3月11日
初めまして、吉田と申します。
あくまでこの質問コーナーで対応できる範囲でご回答いたします。と申しますのは、建築は敷地状況や地域条例などを確認し、必要な機能を収めたプランや構造を検討して初めて最善策を出すことが可能になります。また、推測せざるを得ない部分が多く、相談を受けた専門家によって見解が違ってくる可能性もあります。あくまで頂いた情報でおおよその「類推」をしたものとして見ていただければ幸いです。

21坪=69.3㎡ですので、接道路幅が敷地幅4.7mであると仮定すると奥行きは14.74mという奥行きのある土地と想像しています。
建ぺい率は80パーセントですので55.44㎡ですが、隣地に3方向が囲まれていると仮定すると、外壁は周囲から50㎝後退する必要があります。(民法ですので、隣地の了解があれば施工可能な距離までギリギリにできます。ここでは一般的な話をいたします。)後退距離50㎝に壁の厚さの半分を加えて建設可能な建築面積を出すと。
1階の面積は48.4㎡程度になります。
次に容積700%とすると485.1㎡まで建設可能とすると、
485.1㎡/48.4㎡で10階まで建設可能かなということになりますが・・・、まだ法律の壁があります。
隣地斜線は35mまで斜線が無いので問題はありませんが、道路斜線制限として1.5勾配とすると、だいたい8階から斜めに切り取られてしまいます。
(あくなでフロア面積を最大する原則です。道路から建物を後退すると切り取られる部分は上階に移動するかもしれませんが、床面積は小さくなります)
情報が少なくあまり詳しく調べることはできませんが、

「8階建程度」 かと思います。

ただしまだ工夫の余地はありますが、それ以上は階段とエレベーターの共用面積以外はスペースがあまり残らない?と思います。

8階建の場合、延べ床面積は387.5㎡となります。

その他、東京都布置義務駐車場 や避難規定など計画に複雑に影響してくる要素が多々ありますので、あくまで参考値としてお考えください。

OAフロアの材料+施行単価は各社メーカーがありますが、平均して15000円/㎡くらいです。この2/3位の安価なものもありますが、内容を精査して決めた方が良いと思います。

良い建物ができることを願っております。
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ユーザーの返答

2015年03月11日

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吉田様

アドバイス頂きましてありがとうございます。

隣は100坪くらいのマンションですが8Fか9Fから上は斜めになっていました。
うちはあと5坪で良いので広かったら利便性が上がっただろうなと思いました。

2015年 3月11日
初めまして,豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

階数としては、やはり8階になるでしょう。その根拠は搭状建物比という基準で
決められてるからです。
一般に一番狭い間口の6倍までとされております。
それ以上は構造計算でも難しいことになり、やる意味がないでしょう。
OAフロアは全体で200万位かと思います。ただこの規模で床全体をOAフロアを要求される様なテナントは少ないと考えます。
それよりも、スケルトン貸しの場合、区役所や検査機関では検査が不可の場合
が出てきますので注意が必要です。中央区役所はスケルトン不可です。
スケルトンでもOKの検査機関があります。事務所や店舗の賃貸の場合建物オーナ
への責任が大きくなりました。
これまで、5階から10階ぐらいの事務所やテナントビルを手がけてきました。
経験上デザインと賃貸ノウハウは絶対の自信が有ります。きっと御役に立てると自負しておりますのでぜひ御連絡下さい。


照井信三建築研究所 照井
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201TEL:03-5951-1531 
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com

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2015年 3月13日
汎建築事務所の大房汎と申します。可能な階数B1F+8F(容積限度)147坪です。この面積ではOA床配線より壁引き込みがよいでしょう。(階高の関係)天井高の問題からして、地下階は地盤、建物の安定化、基礎の充実のため。
 総費用 1億5千万(建築費+設計:監理料)レンタブル比90%<     デザインを重視する。
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