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都内で古いアパートをRC建築で再建を考えています

齊藤と申します。
 都内の商業地区で古いアパート(木造と軽量鉄骨の2棟)を取り壊し、新しくRCの全賃貸物件の建築を考えています。土地の概要は以下です。
1)面積 約145m2
2)接道状況 東:約19.5m 6m道路 南:約7.3m 6m道路
3)建蔽率 100% 容積率 360%
4)形状 変形L字型 南接道7.3mが北に向かい狭まり北15mで5.4m程度の幅になり、その点から奥に深く12mで約4.5mある。(図参照)

希望としては
a)RC3階建ての1階あたり1Kが2室と1LDKもしくは2DKが1室の合計9室
もしくは
b)RC5階建て(エレベーター付き)1~4階に1R2室、1LDK1室、5階に1DK
2室程度を考えています。

 近傍に大型賃貸物件が多く、デザインや仕様に特徴のある物件で、値段的に大型
物件より1万円程度安く貸せる様な予算を考えています。
 地盤が弱いので、5階では地盤対応が高額かつ値段競争力的に安く作りたいので
強固な構造を要求されるような4階以上の計画は多少後退しています。

 上記条件で建築価格(本体及び付帯)の概算などアドバイス頂けると幸いです。
  • 都内で古いアパートをRC建築で再建を考えています

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11件

2015年 3月21日
初めまして、株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田です。
大変魅力的な土地で、お客様の熱意が伝わってまいります。まずは、以下の私の考えを回答とさせていただきます。

・まず、地盤が弱いとのことで規模を憂慮させています。私はまず、地盤データなどを検討することで、鉄骨造もしくは耐火構造など建物重量を減らす工夫によって基礎工事のコストを下げ、高層化(4階以上)も引き続き検討する必要があると考えております。

・周辺不動産との競争については、可能な範囲で周辺競争物件の調査を行い、入居者のニーズを検討したします。その中で、私どの得意とする意匠によってデザイナーズを求めるニーズに合わせた魅力を建物にあたえます。現地の周辺状況や交通などによりますが、多少不便であっても建物に魅力と付加価値を与えることによって竣工から満室が続く人気物件にすることが可能です。そのためには数案の検討をしてお客様の満足にお答えし、模型などをご覧いただく必要があります。

・概算工事費についてですが、現在は工事費が高騰しており、同じ平面であってもRC造、鉄骨造、木造と、それぞれ構造体自体のサイズなどが変わってまいります。また、それぞれの構造にメリット・デメリットがございます。
この質疑の中で数案の最低限の検討案と地盤に考慮した構造など必要な検討をすることなく経験値にもとづいた概算工事費を無責任に申し上げることは、お客様にご迷惑をおかけいたしますので控えさせていただきます。是非私共に詳細にご検討させていただいた上で、あらためて概算工事費を算定させていただければと思います。

まずは私の実績作品などをご覧いただき、住宅などの枠に収まらないデザインの多様性や公共建築の実績などをご評価いただき、ご満足いただける建物を実現する良きパートナーとなれれば幸いです。
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2015年03月22日

極楽赤亀のプロフィール写真

吉田さま
 ご回答ありがとうございます。近隣の地盤状況から30m程度の杭が必要と思っていた事、また
高層階ですとどうしてもエレベーターが必要と考え、建築後の管理コストがかかる事で半ばあき
らめていました。土地の有効活用を考えるとできるだけ建築面積が広くしたいのですが、銀行融資
額などの事も考えざるおえませんが、3階のこだわらず申し越し柔軟に考えたいと思います。ちな
みに現地は台東区松が谷です。

2015年 3月21日
地盤がかかるならリーズナブルに耐火木造でいたしましょう。遮音性がたかいです。4階建てなら耐火木造で5階建てなら1階RCで2~5階まで耐火木造でいかがですか、重量鉄骨よりかなりやすくて利益率がたかいです。30平米越えると利益率がわるくなります。気がむくようでしたらどうぞ。
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2015年03月22日

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佐山さま
 ご回答ありがとうございます。やはり初期コストを下げるには木造と言う事になるのですね。
耐久性と建築コストの兼ね合いで、また変形土地対応でRCかなと思っていました。もう少し
検討を重ねてみたいとおもいます。

2015年 3月22日
斉藤様
はじめまして。
より具体的な検証が必要かと思います。
計画地の住所をお知らせ頂ければ、関連法規、近隣地盤データをお調べいたします。
現地にも行って周辺環境も見てまいります。
そのうえで案をお作りいたします。(ご契約頂くまでは無料です。)
ご連絡のほど宜しくお願いいたします。

〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森 信人
TEL:0422-24-8283 FAX:0422-24-8284
URL:http:// www.s-noa.jp> > メールアドレスn.mori@myad.jp

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2015年03月22日

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森様
 ご返答ありがとう御座います。消費税増税前(2017年4月)には完成したいと考えていま
す。場所は台東区松が谷です。ハウスメーカーにもあたっていますが、どうしても規制のデザイ
ンで、近傍の大規模賃貸と似たような物でなかなか満足にはいたりません。今回は融資額の事も
あり概算費用をある程度知っておきたかったですが、もっと具体的な質問でないとやはり難しそ
うなことがわかりました。

2015年 3月22日
髙橋と申します。

各住戸の遮音性や耐火性・耐震性の点で、集合住宅ではRC造とするのが一般的ですが、S造として建築の重量を軽くする方法もあります。3階建はベストですが収支が合うでしょうか?いずれにしても工事費は100万/坪は最低かかります。
具体的な土地情報を頂ければラフな案の作成や収支計算はお返事できます。


周囲との差別化、賃料が取れるデザイン性のある設計については、
充分ご満足いただける建築が設計できます。
周辺相場の1〜2割増の家賃は見込める可能性も高く、
年数を経過しても賃料低下を防ぐことが可能です。

デザイン性の高い集合住宅を求めるマーケットを集める不動産屋さんがいて、そのようなネットワークを使うことも重要です。
また、賃貸集合住宅におけるデザイン性は、
奇抜なものよりも、
ちょっとした仕上材の選定センスや細部の処理が重要(コストを抑えても格好の良いものが出来る)です。
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2015年03月22日

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高橋さま
 ご返答有難うございます。土地形状は見難いですが、添付いたしました。前面道路が6mなのでどうしても3階以上ではセットバックが必要となり土地の形状の悪さや4階以上にした場合のエレベーターの設置等を考えてしまい、3階に傾いていました。3階でもRCだと坪100万ではちょっと厳しそうなので、他の選択も考えます。ちなみに私も芝学園(74年卒)です。

2015年 3月23日
Shigeru Saito様

都内で個人投資家、デベロッパーのアパート・マンションを多く手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

差別化できて、人気が出るアパート・マンションを建てるには、さほど
コストは関係ありません。では、どのようにして差別化するか・・・

1万/戸の家賃ダウンを考慮して良いのであれば、木造で耐火構造で
十分です。遮音も差別化もできますので、収益的には一番です。

出口戦略を考えるのであれば、やはりRC又は鉄骨(スラブはRC)ですね。
しかし、利回りは下がりますし、初期投資もアップします。

何を優先するか、その点を、お教えください。
最適解を提案致します。

現在の相場は、
木造耐火・・・70万/坪
鉄骨・・・85万/坪
RC・・・90万/坪
全て1Kタイプの場合ですので、住戸が大きくなれば、ある程度は下がってきます。
但し、外構・地盤改良は別途です。
(地盤改良では、簡易免震ができて、保険も付く特殊工法があります。)

一度、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン、工事費概算を作成致しますので、ご検討ください。

差別化できるアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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2015年03月23日

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片瀬さま
 ご回答有難うございます。当初はRCとほぼ決めていたのですが、やはりコストや投資効率を考えるとRCで立てると言う気持ちも随分揺らいできています。もう一度各工法のメリットディメリットを
表にして比べてみます。

2015年 3月23日
齊藤様

初めまして、大田区の設計事務所アトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。住宅をはじめ、オーナー住戸併用賃貸マンションや賃貸+店舗などの収益物件を主に設計、設計監理、コンサルティングしております。

今回のご計画は、5階建てにされるか低層にされるか、
地盤補強または基礎のコストアップによるお悩みでしたら、
地盤によってはRC造ならば4階建て、鉄骨造でしたら5階程度まで直接基礎が可能です。
近隣データーからとりあえずの推測は可能です。それから考えられても良いかと思います。

私たちの経験からしますと、
あまり制約もなく非木造収益物件のキャッシュフローが成り立つのは都内だけです。
つまり諸条件がクリアー出来れば、23区ならば出来るだけ大きくボリュームを取って非木造(RCやS)で計画することをお勧めします。

例えば全額自己資金などの特殊な資金計画でしたら、
減価償却の短い木造という考えか方もあると思いますが、
融資でお考えでしたら、低い金利で長期間お借入出来る非木造が向いていると思います。(通常の事業資金で、こんなに長期間低金利で貸し付ける金融商品はありません)
プロジェクトの一番のヤマが資金調達です。そのあたりも含めた総合的な検証が必要だとは思います。

ご計画のお敷地ですが、特殊な形状ですので、
テクニカルに計画しないと良い賃貸マンションは出来ないと思います。
難しい設計になると思いますので、設計施工一貫の建設会社には依頼せず、
力のある設計会社に依頼し、コストコントロールから入居者向けのコンセプト、
更に集客方法まで一緒に練り上げると良いと思います。

建設コストですが、ご存じの通り高騰しております。
私どもで直近に建築したRC造は110万円/坪、鉄骨造は95万円/坪程度はかかっております。
本当に高くなりました。
収益物件は、都内23区以外では成り立たなくなってきております。

アトリエシーユー一級建築士事務所 竹石
http://ateliercu.jp
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2015年03月23日

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竹石さま
 ご回答有難うございます。自分なりに100坪程度なら全額自己資金でも出来ると思っていまし
たが、予想外に建築コストが上がっているようで、銀行融資を考えるとRCはやはり原価償却期間も
長く融資には有利きそうだという事が分かりました。

2015年 3月23日
初めまして。
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。
私どもは、集合住宅を多く手掛けている設計事務所です。

周辺物件に対して競争力のある集合住宅を考えるとRC造が適していると思います。(最近は、RC造と重量鉄骨造とでは建設コストはほとんど変わりません。家賃はRC造のほうが重量鉄骨造に比較して10%くらい高く設定できます。)
遮音性能等の建築としての性能は、他の構造様式と比べるとRC造が断然高いです。ただし、RC造は建物が重いため地盤によっては、基礎にかかる費用が高くなります。敷地は、台東区の松が谷とのことですが、ご指摘の通り地盤はあまり良くありません。私どもが以前台東区の三ノ輪駅近くに設計したRC3階建ての住宅は、摩擦杭という方式の杭で設計しました。3階建てでも杭基礎の可能性は高く、計画を総合的に考えて階数やや構造を考える必要があります。

a)の場合 道路斜線を考慮した3階建ての計画となります。
おおよそ工事費は建物上部がRC贈とした場合、坪単価で90~100万円となり、別に地盤による杭基礎などの費用と設計料申請料などがかかります。
b)の場合 天空率を利用しての5階建ての計画となります。
「a」の費用にエレベータの工事費がかかります。おおよそ5〜600万円くらいでしょうか。なお4階建てならエレベーターは設置したほうがより良いですが、設置しない計画もあり得ます。(私ども設計例では4階建ての場合、多くエレベーターを採用していません。)また、エレベーターは設置すると将来にわたりメンテナンス費用が発生します。

建設コストを押え、建物の軽量化(基礎がをRC造や重量鉄骨造に比較して簡略化を図るため)を考えると4階建て以下の場合は、木造耐火建築も考えられます。ただし家賃はRC造に比較して15%くらい安くなります。

計画案の作成等に参加できればうれしく思います。
よろしくご検討下さい。

home page
http://www.yumira.com/
mail
info@yumira.com
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2015年03月23日

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弓良さま
 ご回答有難う御座います。HPを見させて頂きました。丁度私の希望の規模の建物も数多く建築されておられるようで、参考になりました。しかし規模と予算の兼ね合いは本当に悩んでいます。現在該当地近くに同じ程度の規模の重量鉄骨5階(エレベーター付き)を1993年に建築しましたが、その際も30
mの支持杭が必要でした。RC3階なら支持杭でなく、少し掘ってベタ基礎で出来るかなと思っていましたが、やはり地質調査を行ってみないとこれも何とも分からないと言う事が分かりました。

2015年 3月24日
はじめまして添田建築アトリエ 添田貴之と申します。
RC集合住宅を多く手掛けさせて頂いております。
http://www.soeda-a.net/
概算といえども実際の価格とブレを少なくするためにも、
・ラフプラン
・仕様書
・構造概要
・設備概要
をそれほど手間をかけずに作成し、建設会社へ概算を依頼する方法が良いと思います。「坪あたり◯◯万円」や「一戸当たり◯◯円」などは概算のまた概算のようなもので全くあてにならないことを経験して参りました。
宜しければ、上述の作業を承りますのでご連絡頂ければ幸甚です。
何卒、宜しくお願い申し上げます。
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2015年03月24日

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添田さま
 ご回答有難う御座います。HP拝見させて頂きました。今の悩みの3階か5階かは皆様にラフプラント
作って頂かないと私としても判断着かない様に思えてきました。

2015年 3月24日
汎建築事務所の大房汎です。地盤が悪いと基礎工事に費用がかかる。3FまででしたらN値10まででしたら杭なしで可能ですが、ボーリングの結果、N値の深さ、層の厚さで、杭の長さ、又 摩擦杭(短く、数多く)等により費用が1割ほど高く、なります。私が江東区東陽で建築した、Eビルは摩擦杭です。4Fです。作品にのっています。敷地の形状からして、4Fか、5Fがよいでしょう。 神楽坂のワンルームマンションは4Fでしたが杭なしでやっています。まずボーリング調査が必要でしょう。
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2015年03月24日

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汎さま
 ご返答有難う御座いました。やはり3階でも単純に支持杭なしではいかない場合もあるのですね。そうすると、一番建築コストが安いのは3階で摩擦杭でOKな場合、で一番高額なのが5階で支持杭の場合
と言う事になりそうです。あとはその場合の収益がそれぞれの場合でどの程度得られるかと言う事と、
2つの場合の建築費用がどの程度違うかが判断材料になりそうです。

2015年 3月28日
齊藤様

はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。

台東区松が谷とのこと、当方下町での経験が多く、当地ですと構造種別によらず直接基礎は難しいだけでなくRCや重量鉄骨での地盤面下負担は非常に大きくな可能性が高いです。
立地から幅広い集客層を見込めることからまとまった規模でのご計画がふさわしく、上記によりなるべく軽量化を図る意味でも耐火木造でのご検討がよろしいのではないでしょうか。

当方、2×4ではなく在来工法での耐火木造認定を協働の構造事務所と共に取得しており、自由度の高い計画をご提案しております。

また、共同住宅にこだわらないのであれば、別のプログラムもご提案可能です。
規模にもよりますが、運営会社とセットで検討させていただきます。

ぜひ、一度お話をお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

矢印
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2015年03月29日

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田中さま
 ご返答ありがとうございました。やはり地盤が緩いのでRCを立てようとすると結構費用が掛かってしまいそうですね。しかし木造は今のところ原価償却期間(借入期間)を考えると可能性
は少し低いと考えています。支持杭、RCの3~4階建て(エレベーターなし)にだいぶ気持ちが
傾いてきました。

2015年 3月30日
はじめまして。

 私どもは、名古屋を拠点に全国各所で建築設計・監理をやっております。最近では、東京を中心に関東地方にも活動を広めております。

 道路と土地の関係性はわかるのですが、都内のどのあたりになるのか等、一度お会いして正確な敷地と要望等を聞かせていただき、具体的にプランを立てたいと思います。

 私どもは、住宅設計、デザイナーズマンション設計などの豊富な経験から心地よい空間づくりにご協力できることと思っております。RC打ち放しなどのシンプルモダンな外観、木の素材感を取り入れた空間づくり、適宜に配置された窓などは、お施主様からうれしい声をいただいております。

 随時対応させていただきますのでお問い合わせください。

HP:http://www.mk-arc.com/

■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008 名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel:052-774-8615
Fax:052-773-9052
E-mail:info@mk-arc.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052 東京都世田谷区経堂2-21-5


株式会社川島建築事務所
川嶌 守
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2015年03月31日

極楽赤亀のプロフィール写真

川嶌さま
 ご回答ありがとうございます。場所は台東区松が谷です。皆様のご意見をいろいろ聞かせて頂き、3階か5階を決めようとしていました。恥ずかしながらある程度の具体的打ち合わせがないと3階、5階も決められそうにないと分かった次第です。

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