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36坪 建ぺい率30%、容積率100% 4LDKを建てたいです

建ぺい率30%、容積率100%の約36坪の土地です。
狭いので、ここに半地下と中庭、ロフトなど建ぺい率や容積率から除外されるものを駆使してなるべく広い4LDKを建てたいのですが可能でしょうか。
また、半地下を作るには建築コストが高くなるとお聞きしましたが、なるべく安くするにしてもいくらは必要でしょうか。
よろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2015年 8月31日
書かれた内容から判断するに、地上部分は3階建て程度を想像されているのかなと思いますが、狭い敷地の場合高さ制限・斜線・前面道路幅員などが影響します。その辺りの情報がありませんと、可能かどうかをお答えするのは、かなり困難かなと思います。
矢印
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2015年 8月31日
はじめまして。
条件の厳しい土地ですね。風致地区ですか?
まず建蔽率をクリアするには、地盤面より高さが1m以下の部分は建築面積に入らないので掘り下げることでクリア出来ます。
次に容積率ですが、その階の天井面と地盤面の高低差が1m未満にしますと容積緩和が受けられます。
上記の手法を考えれば建物を2m程掘り下げる必要がありますね。それにより排水が自然放流出来なくなると、排水槽を設けてポンプ排水となりますが・・・。採光・通風はドライエリアを設けることでクリア出来ます。
以上を加味しますと4LDKの計画は可能です。ただ地下部分は工事費が掛かります。
地下部分はコンクリート造となりますので、地上部分の約2倍は見ておいた方が間違いがないと思います。
もし宜しければ、詳細をお伺いし敷地資料等いただけましたら、敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。初期段階は無償にて対応させていただきます。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai mail:arcseigai@nyc.odn.ne.jp    Tel:03-6379-0432 move:090-4723-2531
矢印
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矢印
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2015年 8月31日
いちご さま


初めまして。
大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

建蔽率30%というと、風致地区等の指定有りですね。
建築規制が厳しい分、隣接する建物との間隔も広くなり、街並みや住環境は良さそうですね。TOTAL床面積が限られるので各室の面積にも制限がありますが、工夫すれば可能だと思います。半地下は確かにコスト高になる上に、防水面や湿気対策等も必要になります。半地下ではなく、スキップフロアー形式で床下を広く使用し(GLより上で)居住スペースを優先、ロフトやスキップ床下を大容量収納とすれば、上手くプランニング出来そうですね。
※勿論、敷地形状やその他の法規制限等、各種条件にもよりますが…
仮に風致地区であれば3階建てはおそらく不可、2階建てとすれば…
建蔽率から建築面積約10.8坪、総2階で延床面積21.6坪(プラスαでロフト&床下)となり、木造でロフトや床下を考慮して70~75万円/坪で考えると、1500~1600万円(税別)は見込んでおく方が良いかと思います。
あくまでザックリですが。

当方では設計監理を始め、建築にかかる諸費用も含めてトータルで資金計画のサポートも行っております。きっとお力になれると思います。
ご相談、プラン提案は無料です。
もしお近くでしたら、現地確認も含めて是非、お気軽にご相談下さいませ。

どうぞ宜しくお願い申し上げます。


Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail:info@studiorei.net
Web:http://studiorei.net
矢印
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矢印
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2015年 8月31日
いちご様

新宿で、高品質でローコストの半地下スキップフロアーの注文住宅を
設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

一般的に、首都圏での36坪の木造3Fの注文住宅は
約1500万程度必要です。

これを、半地下の4フロアーにすると、地下部分が1.4倍の坪単価になります。
よって、500万程度アップしますので、安くて2000万ですね。

しかし、法規制・地盤・道路状況により左右しますので、注意して下さい。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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矢印
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2015年 8月31日

こんにちは。

世間では、中2階とか半地下と言うことがありますが、
建蔽率、容積率を定めている法律の定義ではありませんので、ご了承下さいませ。
また、ロフト等をつくる事は4LDKの面積には含まれていませんが、
施工が増えます(施工床面積が大きくなります)ので、当然、総体の予算も(延べ面積での)坪単価も高くなります。
(中庭があるかどうかは建蔽率・容積率には関係いたしません。)

詳細の土地情報がありませんので、採光無窓・斜線等は考慮しない建蔽率と容積率だけで最大の建築可能面積(容積率100%)をご提示致します。
(それを4LDKに割り振れば、ご要望のなるべく広い4LDKとなります)
【地下重視案】
建築物には壁厚がございますので、敷地100%の床面積の建物はございませんが、
地下部分は建蔽率がございませんので、ほぼ100%の建築が可能です。
また、(上記の半地下ではなく完璧な)地下部分の容積は住戸全体の1/3まで
容積率緩和が出来ますので、逆算すると概ね地上階合計100%、地下階50%、合計150%が最大となります。
【ロフト重視案】
大まかに申し上げると、各階にその階の面積の1/2を限度にロフト(小屋裏倉庫等)を天井高(床面~天井面の高さ、部屋の高さ)1m40cmで造ることが可能です。
以前、弊社でも1階床下に設計したことがあります。(いちご様が仰られている半地下状になります。)内部仕上げをボード素地として、一般的坪単価の1/2程度のコストとなりました。
容積率は発生しませんが施工床面積はありますので、ここも広さに含めるなら、
最大36坪×0.5=18坪程度の広さを確保できます。
その分総体コストは一般的坪単価×9坪分UPすることになります。
【地下+ロフト案】
上記の2案を複合することも可能です。
【その他】
屋内駐車場、備蓄倉庫、蓄電池設置部分、貯水槽設置部分もそれぞれ限度で緩和可能ですが、今回は割愛させて頂きます。

結論としては最大限の広さは、建築面積36坪×0.30=10.8坪以内の
地下18坪、地上階合計36坪(4階建てのボリューム)+各階ロフトの合計18坪の建物になります。(18+36=54坪は4LDKは十分可能です。)
よって、各地区の建築坪単価(63~88万円/坪)に18×2+36+18×0.5=81坪をかけた
価格(5100~7130万円・税別・設計料別)が建築コストとなります。

また、床下でのロフトでしたら、標準建築坪単価の0.5倍のコスト
部屋として地下に造るなら、標準建築坪単価の1.5倍~2倍のコストはかかります。

弊社は、ローコストを図るノウハウがあり、
お客様に満足頂けるセンス・知識・情報を駆使して、全国各地で格安な設計案をご提供しています。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp 099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=


矢印
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2015年 9月 1日
すでに法律を調べられていると思いますが、そこから説明すると、
敷地が36坪ですから分かりやすいように、120㎡だとします。
容積率が100パーセントなので120㎡の延べ面積の「住宅」が
建てられることは、すぐに分かります。

最初に地下の話が出ましたので、そちらを説明すると地下の居室は
地盤面からの1m以下に居室があって、天井までの高さが1/3以上、
地盤面から下にある事が条件です。3mの天井高なら2mが地下に
もぐっていれば良いということになります。
地下に居室を設けるには「からばり」というドライエリアを作ります。
ポンプを使って排水することも必要になるのが一般的です。

それから1.4m以下の天井高であれば居室にあたらないという条件も利用して、
上階の床面積の1/2までなら床面積に算入しません。
そこで建蔽率の話をしますと、120㎡×30%で36㎡の建築面積を確保する
事が出来るのが分かります。
天井裏に18㎡の小屋裏収納、3階の床面積が36㎡、3階と2階の間の天井裏
収納が18㎡、2階の床面積が36㎡、2階と1階の間の天井裏収納が18㎡、
1階の床面積が36㎡。1階から3階までの「居室」の面積の合計の1/3までは
「地階の居室」の床面積は除外されます。

つまり108×1/3=36㎡です。
ですから36㎡の床面積をもつ4階建てが建つという理屈になりますが、
要件にある建蔽率や容積率となると「高さの制限」も相当に厳しい区域では
ないかと想像します。住居地域で4階建を建てるのは障害が多いです。

それから建蔽率は36㎡です。4LDKの1室が6畳間だとして約10㎡。
階段室が最低でも5㎡程度は必要になるでしょうから、ワンフロアに
3つの居室を配置するのは軌跡でしょうね。
そこで、リビングダイニングをワンフロア一杯に使っての36㎡で20畳。
1階部分に1室と洗面脱衣室と浴室、トイレ。
3階部分に3室(多少小さくします)の居室で合計4LDK。
地下室を作ることを考えれば相当にコストは下がりますから、3階の
トイレのためのポンプを設置しても安上がりです。

これで最高の高さは10mを超えませんから住居系地域なら建ちます。
が!高度地区なら敷地が狭いので、やはり高さの制限に掛かるでしょう。
そこで、それらを「必要な高さまで」地下に埋めたらいかがです?

ちなみに地下室のコストは「坪100万円」くらいです。
4階建の住宅を木造で作ることはナンセンスですから、やはりコストの
ためにも3階建までに抑えて計画したいですよね。

書いていて自分でもこんがらがりましたが、お役に立てれば幸いです。

URBAN GEAR 本多 信章
atelier@urbangeardesign.com
054-206-4343
http://www.urbangeardesign.com
矢印
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