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壁式構造の中古マンションのリノベーションについて

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Pちゃん
東京都
こんにちは。お世話になります。

1年後までに引っ越しを完了するタイムリミットで、現在マンションを中心に
住まいを探しています。新築では希望の場所に希望の間取り・内装の物件は
まず無く、中古マンションを購入してリノベーションすることに的を絞って
います。

探し始めてから半年ほどネットで検索サイトを閲覧し続け、10軒ほど内見した
ところですが、事前資料では条件にピッタリではないかと思えるマンションを
見つけ、先週末に内覧しに行きました。大規模リノベーションをするつもり
でしたので現間取りはまったく気にしておらず、期待して見に出かけたところ、
間取り以外はとても気に入り購入したいのですが、この物件は壁式構造のようで、
ほとんどの壁がコンクリート造りであるようでした。
大変がっかりして帰ってきました…。

価格、立地、共有部分など間取り以外すべてクリアした物件はこれまで無く、
どうしても諦めきれず、昨晩素人なりに調べてみたところ、壁式構造でも、
構造壁でないコンクリート壁(コンクリートブロック造り?)の場所があって、
それであれば取り除くこともできる、という記述をいくつか見つけました。
どの部分が構造壁かは竣工図を見ればわかる、とも。

竣工図を建築家の方に見てもらいながら、この物件であればここまでならできる、
というプランを作っていただき、諦めるか、これならと購入に踏み切るかを決断
したいと考えています。

どの設計事務所にお願いするかは全く決まっていないため、自分でできるだけ材料
をそろえ、いくつかの設計事務所に意見をもらえたら、と考えています。

お尋ねしたいことは、
・築30年、3階建てマンションですが、この時代の壁式構造マンションでは、
取り払うことが可能な壁が採用されている可能性は低いでしょうか?
または、建築家の方に相談すれば、何か方法がある可能性があるでしょうか?
(頑張っても無駄で、このマンションは諦めたほうが賢明でしょうか…。
現間取りは、6畳程度が中心で細分化されており、希望に遠いです。)

・竣工図を取り寄せることができれば、契約前にそれをもとにして参考ブランを
複数の設計事務所にたててもらい、見比べて契約するかを決める、などという
ことはやってもよろしいものでしょうか?また、有料の場合、依頼にはどれくらい
かかるものでしょうか?

長文になりましたが、よろしくお願いします。

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星マーク
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2016年 3月22日
Pちゃん様

はじめまして。星設計室の星と申します。

壁式構造のマンションでも、すべての壁がコンクリートの壁とは限りません。
コンクリートの壁でなければ、撤去して間取りを替えることは可能です。
一方コンクリートの壁は、構造で使っている、使っていないに関わらず、マンションの管理組合規定等で、撤去や改変を禁じている場合がほとんどだと思います。
ですので、リノベーションをする場合は、コンクリートの壁に手をつけない範囲で間取りを考えて行くことになります。

竣工図がしっかり残っていれば、改変可能な部分を判断することは可能ですが、どの程度の図面が残っているかにもよりますので、実際に現場を見てみる必要もあるかと思います。

契約前に参考プランを見比べることは、なんら問題ないと思いますが、参考プランを作っている時間を、不動産屋さんが待ってくれるかどうかはわかりません。
先に別のお客様が購入意思を示されれば、そちらが優先されるでしょう。

参考プランは、どこの設計事務所でも概ね10〜15万円程度で請けてくれると思います。なかには無料のところもあるかもしれません。

数社の設計事務所にプランを作ってもらっている間に、せっかくの物件が流れてしまうかもしれないという心配を考えますと、可能であれば、設計家にご要望やイメージを伝え、一緒に内見をしてもらい、構造的な制約のなかで、Pちゃん様のご希望が実現できそうか、プロとしての見立てをしてもらってはどうかと思いますが如何でしょうか?

何かご不明の点がございましたら、お気軽にご相談ください。

星設計室 代表 星裕一郎
http://h3plus.wix.com/h3plus
矢印
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星マーク
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2016年 3月22日
文中の「ほとんどの壁がコンクリート造りであるようでした。」が事実なら、「頑張っても無駄で、このマンションは諦めたほうが賢明」ということになります。構造上の壁でなくても、RCの躯体はさわれません。冷たいようですが、変に期待を持たせるような意見は述べることができません。
矢印
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2016年 3月22日
団地のリノベーションを手がける建築家、吉永建築デザインスタジオの吉永です。団地は壁式構造が多いのでその経験を元にお答えします。

・築30年、3階建てマンションですが、この時代の壁式構造マンションでは、
取り払うことが可能な壁が採用されている可能性は低いでしょうか?
→経験上半分~3分の1程度は取り外せます。

・竣工図を取り寄せることができれば、契約前にそれをもとにして参考ブランを
複数の設計事務所にたててもらい、見比べて契約するかを決める、などという
ことはやってもよろしいものでしょうか?また、有料の場合、依頼にはどれくらい
→「見比べて契約する」とは物件を購入する契約のことでしょうか?それとも設計事務所に物件購入後の設計を依頼する契約のことでしょうか?
前者の場合は問題ありません。
後者の場合は可能ですが複数社に頼んでいる旨伝えたうえで依頼することが望ましいです。また有料の方が望ましいです。額は設計事務所によって異なります。最大で数万円でしょう。


追加でいくつか参考情報を。

取り除ける壁かどうかの判断は竣工図で見るのが望ましいですが、リノベーションに慣れている設計事務所であれば間取り図レベルである程度予測できます。加えて現地も拝見できればなおさらです。

また、建築の専門知識がなくてもある程度予測できますのでコツをお教えします。
・壁を叩いてみて石をたたいたときのように硬い場合はほぼ取り除けない壁です。
・壁の厚みが計れる場合、厚さが10cm以内であればほぼ取り除ける壁です。20cmを超えると取り除けない可能性が高いです。
・中に空洞があるようなポコポコという音がすれば取り除ける可能性があります。ただし表面より奥の方に取り除けない壁がある場合もあります。そのときは壁の厚みを計ってみてください。

以上参考になりましたら幸いです。
矢印
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星マーク
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2016年 3月23日
Pちゃん様
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。
中古マンションの購入で、構造が壁式RC造な訳ですね。
私は壁構造のマンションの設計を20棟以上手掛けています。
ただ、中古のリノベーションはまだ設計したことがありませんが、
私なりの意見を述べさせて頂きます。

まず構造的に取り外せる壁ですが、RC部分以外の壁は取り外しが
可能です。
RC部分の壁は構造上、鉛直荷重と水平力などの荷重(力)を負担
しています。
そしてRCの壁がない部分の上部には、かならず壁梁が通っていま
す。この梁は「基本的に」取ることも削る事も出来ません。

古い壁構造では、この梁の負担を少なくするのと、天井の床(スラ
ブ)の負担面積を少なくする意味合いで、壁が沢山あります。
リフォームする際に、この壁と梁がとてもうっとうしくなってきます。
 
ただ地震時の事を考えると、古いRCのラーメン構造(柱と梁で出来て
いる構造)はとても不安です。
それに比べて壁構造はラーメン構造程の不安はありません。
基礎が深く潜っているか杭基礎でしたら、地震時のダメージはとても
少ないと思います。
 
プランの作成ですが、中古ですと構造・設備も含めて劣化などの調査が
必要になます。これは結構な金額になると思います。
一社に絞って、調査・設計・監理をしてもらうのが賢明かと思います。
矢印
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2016年 3月23日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
壁式鉄筋コンクリート造の設計、マンションリノベーションの設計経験ともにございます。
まずコンクリート壁の撤去については、構造壁かどうかに関わらず撤去できません。木軸壁は撤去可能です。サッシ(窓)もマンションの管理規定d撤去できません。

プランを数社から提出してもらい検討したいということですが、当事務所では契約後のプラン作成したお受けしていませんのでできませんが、契約前のプラン作成をしてくれる設計事務所もありますのでそのような事務所へ依頼すれば可能です。料金は無料~10万程度まで様々です。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
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2016年 3月23日
Pちゃん様
初めまして大阪で設計事務所を営んでいます
アンダーコンストラクションの溝口です。

ご相談の件ですが、
まず、検討されているマンションの構造を確認する必要があります。
本当に壁式なのか、ラーメン構造なのか、
図面で確認しましょう。
仮に壁式の場合、構造的に必要な壁はコンクリートで、基本的には取れません。
それ以外の壁はブロックや木軸の壁で、撤去出来ます。
構造的に必要な壁だけを残して、プランを検討します。
おそらく、現状の間仕切り壁の中で、構造的に必要な壁はそれほど無いはずです。
ただ、一般的なマンションの場合、バルコニーと平行にに構造的に必要な壁がいくつかあると思います。
バルコニーと直行方向はあっても少ないと思います。

いくつかの設計事務所にご相談して、ご検討は出来ると思います。もちろん、事務所によって様々なので、対応してくれない、あるいは有料の事務所もあると思います。費用は事務所によって様々みたいです。概ね5〜10万ぐらいでしょうか。

ご不明な点は何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

アンダーコンストラクション 溝口
HP under-c.com
MAIL osamu19631220@yahoo.co.jp
携帯 090-1914-2927
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