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借地権を友達がもっているところにシェアハウスを建てる

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たこ
神奈川県
友人が借地権をもっている土地(旧家屋有)に、シェアハウスを新築で建てたいと思っています。
借地権をもっていて、現在の古い家に住んでいる友人が、シェアハウスを建てたら管理人として常駐します。
シェアハウス建築費用はすべて(友人と親族ではない)私が出すのですが、その場合、友人とはどのような契約を結べばよいのでしょうか?
こちらが管理費としての給料と借地権貸料を支払い、友人が家賃をこちらに支払う、ということになるのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月 1日
たこ様

はじめまして。星設計室の星です。
まず、借地の建物を建て直すのであれば、地権者の承諾が必要になります。
借地契約は、地代を支払っていれば、好きにして良い、ということではないので注意が必要です。
この点が上手くいかず、工事着手前に計画がなくなった例を何度か目にしておりますので、老婆心ながら。

契約については、ご友人とたこ様が納得できれば、どのような方法でもよいのかな、と思いますが。
雇用関係についてはともかく、不動産については、いろいろ心配であれば間に不動産屋に入ってもらうのも良いかもしれません。

星設計室 代表 星裕一郎
http://h3plus.wix.com/h3plus
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ユーザーの返答

2016年04月01日

たこのプロフィール写真

星様
早速のアドバイスありがとうございます。
地権者さんにお伺いを立てないといけないことはわかっています。
そこが最初の関門だね、と友人と話しています。

仲介については、安価で個人対個人の契約を仲介する会社(不動産会社ではない)も見つけたので、そういうものを利用してみようと思っています。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月 1日
たこ様

高田馬場で、設計事務所と不動産コンサルを兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まず、借地権ですが、普通借地権でしょうか。
それとも、定期借地権でしょうか。

どちらにしても、地主の承諾が必要です。

また、建物の承諾に加え、今回は、事業承諾の必要性も出てきます。

問題は、事業スキームですね。
借地権は、友人の権利ですが、建物は、お二人の権利になります。
また、節税等を考えると、法人を設立し、その法人が事業主体になります。
上記のように、事業スキーム次第では、色々なケースが想定できますね。

さた、全ての契約行為は、公正証書で作成しないとならないことに
注意してください。

更に、シェアハウスは、弊社で数多く設計しておりますが、共同住宅等に
含まれる場合と、含まれない地域もありますので、この点も要確認です。

一度、ご友人と一緒に、お話を伺うことはできないでしょうか。
下記まで、ご都合の良い日時を2~3上げてメールして頂ければ
日程調整後、ご連絡致します。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの不動産投資:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
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ユーザーの返答

2016年04月01日

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早速のアドバイスありがとうございます。
まずは地権者さんへ聞いてみます。
あと集合住宅が作れるエリアなのかどうかも調べないといけませんね。
実現できるようでしたら、またご相談させていただくかもしれません。
そのときはよろしくお願いいたします。

2016年 4月 2日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
私が副代表を務める「感共建築ラボ」でシェアハウス運営サポート事業をしていることからお答えします。

・管理費
 管理人として常駐するご友人に対しては給料ではなく管理料を支払ったほうがいいでしょう。給料となると法人化や個人事業の専従者登録などの手続きが必要になるので賃料収入の中かな必要経費として管理料を支払ったほうが簡単です。
またお考えの通り借地権賃料の支払いも必要ですね。
・家賃
お考えの通りご友人から家賃として賃料を支払ってもらえばいいです。

あとは他の方がお答えになっていますが、借地地権者への建て替え承諾料が必要になるでしょう。地権者が専用住宅ではなくシェアハウス建設を許可してくれるかどうか、さらに直接の借地権者ではない「たこ」様の建設計画を承諾してくれるかというのが一番のハードルになりそうですね。

「感共建築ラボ」では、シェアハウス入居者ターゲット設定、建築設計、共用部の清掃や竣工後に3か月に一回程度のサロンを開催して入居者同士の交流やソフト・ハード両面の改善点を聞き取りするなどの業務を提供しています。
お時間あるときに是非HPもご覧ください。
感共建築ラボHPアドレス
http://kankyo-labo.jp/

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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