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見積もり結果が不安

県内に新築計画中です。まだ施工業者は確定させていません。
無料でプラン/見積もり出しまでしてくださる工務店(設計事務所に限りなく近い)に出会い、自分たちの希望を伝えた上で見積もりを依頼しました。

結果は、建物本体総工費+ふた移行時+他費用(消費税8%)で3280万円(3542万円)でした。

こちらの結果が妥当であるか教えていただきたいです。

当然金額はプランによって大きく左右するので一概にはいえず難しいかと思いますが、ざっくりと感覚でかまいませんので回答いただきたいです。

要望した仕様は以下です。
・木造2階建
・延床面積 : 31坪
・リビング窓 : 木製引込み窓
・外壁 : カルクウォール
・内壁 : 砂漆喰
・床  : 赤松(塗装)
・浴室 : 在来工法
・屋根 : ガルバリウム鋼板

※太陽光パネルや床暖房など設備はないシンプルなプランです。

工務店HPには坪65万~とあったのですが上記の仕様が坪100万OVERさせるような仕様なのかどうか気になってご相談させていただきました。

どんな意見でもかまいませんのでよろしくお願いします。

専門家の回答

7件

2016年 5月11日
げんごろー様

はじめまして、atelier CHOCOLATE (アトリエ チョコレイト)一級建築士事務所の大田真と申します。
1社からのプラン+お見積りということですので、当然ご不安とのこととお察しします。
文面内容から想定の範囲もありますが、私の考えを申します。

■設計料
工務店であっても、設計+施工ということだと思いますので、設計料が単独の名目で記載されていないようでしたら、工事費金額の中に分散して入っている可能性が考えられます。
(自社内での標準的な施工方法などが決まっている可能性や別途の監理が入るわけではない為、別途設計事務所が入る場合に比べ、実質の費用はかからないはずですが、仮に下記の計算上10%程度としします。)

■付帯工事+他費用
これも土地の既存状況によっても、必要の有無も違いますし、どの程度のことが含まれているかにもよりますが、測量、地盤調査、地盤改良、外構工事(敷地面積によっては施工面積も大きくなる場合もあり。)、水道等の引込、確認申請費用、地鎮祭、上棟式、登記費用等がここに含まれている可能性が考えられます。
(上記の多くが含まれると考え、仮にざっと計算上想定として350万円程とします。)

■建物本体工事費
内外壁、木製窓は多少高めの仕様かと思いますが、キッチン等の設備で数百万円というようなものになっていなければ、それ以外は特別高そうな仕様はなさそうです。

■建物本体工事としての計算上想定坪単価(税別)
(3280万円-350万円)/1.10≒2664万円
2664万円/31坪≒86万円
文面に表れないようなことで、結果として特殊となっているご要望がなければ、木造としては高めの印象です。内外壁、木製窓が坪単価を数万円程度引き上げているとは言えると思いますが、仮に80万円/坪でも多少高めな方だと思います。

設計事務所が特殊な設計をした場合でも、木造でそれ以上の見積りが出ることもありますが、ご予算を前提に設計事務所と設計を進め、複数の工務店に相見積りを取る形であれば、総費用が下げられる可能性は十分にあります。

■これから
多くの人と人の手がつくっていくものですので、全てが全て120%完璧ということは、難しいと思いますが、建築は多くのお金がかかり、生活にとっても大切なものですので、ご無理のない範囲でなるべく労力もお時間もかけて、少しでも不安を取り除き、納得いく形で進められることがいいかと思います。

お時間があるようでしたら、ご予算・ご希望を前提に、数社の設計事務所にラフプラン提案を依頼という形で、新たに進めるということも選択肢に入れられてもいいかと思います。

もちろん、個別のご相談にものりますので、
その場合はご連絡頂ければと思います。

メール info@atchoco.com
atelier CHOCOLATE 一級建築士事務所 大田真
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2016年 5月11日
げんごろう様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
建築専門誌の出版会社エクスナレッジから木造住宅コストの解説書を執筆発行させていただいております。他の設計事務所よりコスト感覚が敏感だと思いますので参考にしてください。

記入されている仕様から想像すると、建物本体価格は70万円~72万円/坪程度かと思います。これに外構工事費やその他付帯工事費、設計料、消費税などで20万円~25万円/坪(水道管の交換や防火窓、地盤改良の有無で変動)かかりますので、建物総費用の坪単価は90万円~97万円/坪の間になります。

あとは延床面積として記入されている31坪が基準法面積なのか施工床面積なのかを確認する必要があります。吹抜けや三面壁に囲まれた半屋外は基準法床面積に入らなくても内部同様に費用がかかるので施工床面積として加算が必要です。
またロフト(小屋裏収納等の高さ1.4m以下の空間)とバルコニーはその床面積の1/2の面積を施工床面積として加えてください。
このようにして算出した施工床面積(坪)に上記単価(90~97万円)を乗じた金額を見積額を比較していただければ高いのかどうか判断できます。
※上記坪単価(90~97万円)は消費税込みの金額ですのでお間違えなく

参考にしてください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年 5月11日
げんごろー様

東京都新宿区で高品質でローコストの注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

高いです。

都内の一般的在来工法での建設単価をお教え致します。
(今回は、設計施工ですので、一般的な設計料を10%として含め
 施工床面積での単価を記載致します。)

木造2階在来工法単価:48万/坪
           (設計料:10%・消費税を含む)
但し、地盤改良は別途です。

上記に比べ、本件の仕様は、以下の点でアップグレードになっております。
1)・リビング窓 : 木製引込み窓
2)・外壁 : カルクウォール
3)・内壁 : 砂漆喰
4)・床  : 赤松(塗装)

仮に、赤松が無節としても、上記アップグレード分は、多く見て10万/坪です。
よって、本件の施工床単価は、58万/坪となります。

延べ面積が31坪ですが、バルコニー・吹抜け・ロフト等が
含まれていないので、施工床面積は、約40坪として計算すると
工事費:2,320万になります。

都内と静岡の単価は異なりますが、本件は、都内以下の単価で
施工できると思います。

よって、1,000万程度高いのではないでしょうか。
また、仮に地盤改良があっても、+100万程度だと思います。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/

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2016年 5月11日
げんごろー様

はじめまして。
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。
名古屋市の設計事務所です。

見積金額の妥当性ですが、げんごろー様も書かれている様にプランや仕様によっても大きく変わりますので、ここにお書き頂いた情報のみでの判断は難しい様に思います。

3280万円ですと、おおよその本体工事費は2500~2700万円くらいでしょうか。(大きく外れていましたらすみません)

カルクウォールや砂漆喰、木製引込み窓などの主な仕様のコストは高めですが、ここに書いた仕様以外も全体的に高めのものが使用されているのでは?と思います。

同じ仕様でも工務店が変わると金額が大きく変わることもありますので、他の工務店や設計事務所から相見積りを取ることが妥当性を把握するのに一番いい方法だと思います。
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2016年 5月11日
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)と
いいます。

図面を拝借して詳細に積算してみないとわかりませんが、
仕様から考えると80万円/坪は掛ると思います。
これに浄化槽などが加われば100万円位が上乗せされます。
 
赤松のフローリンガは国産のいいものを使っていなければ
、それほど高くはありませんが、内外の漆喰塗りにかなり
予算がかかっていると思います。

設備関係などはどのような仕様でしょうか?
内外装と釣り合わせるとなると、これもかなりの金額かと
思います。
 
ご相談内容を見ますと、契約はまだしていないように思えます
ので、他の会社でもプランと見積もりをして頂いたら如何でし
ょうか?
積算事務所に依頼という手もありますが、30万前後はかかって
しまうと思います。

プランを作っていただいた工務店に絞らず、緩やかな考えで対
処した方がいいと思います。
矢印
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2016年 5月11日
初めまして。
大阪市で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

既にatelier CHOCOLATEの太田さんが詳細な回答をされており、付け加えることもないのですが、ご提示条件の範囲で私の率直な感想を申し上げれば200~500万円ほど高いように思います。

いずれにしましても、今後の進め方が重要ですので、今回の情報をもとに、一度工務店と納得のいくまで話し合われてはいかがでしょうか。その上でどうしても不信感がぬぐえないということであれば、新たに信頼できる設計事務所に設計を頼んだうえで、数社の工務店に見積もりを頼んで比較することがよいと思います。

ちなみに、私は実家が菊川にあり、多少なりとも静岡県の事情には明るいつもりですので、よろしければ、以下の連絡先までご連絡下さい。

E-mail ana33960@nifty.com
TEL 06-6946-0377
FAX 06-6946-0395
URL http://www.horiuchi-aa.com
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2016年 5月11日
お困りのようですが、あえて率直な意見を述べさせていただきます。
きつい言い方と感じて、気を悪くなさらないでくださいね。

ご質問は次の通りですね?
「こちらの結果が妥当であるか教えていただきたいです。」
この質問自体に、矛盾があります。
「まだ施工業者を確定させていません」と言っておられますが、現実には確定しているも同然です。設計事務所に限りなく近くて、無料で図面を描いて見積もるのは、施工業者であるからです。それに乗ってしまったからには、提示される見積金額に従うしかありません。妥当かどうかの問題ではないのです。その金額に納得できないのであれば、キャンセルすれば良いのですが、図面はもらえません。ですので、他の業者に相見積を出すことは出来ません。それが常識的なルールだと思います。

納得する見積金額が出るように、複数の施工会社に参加してもらって見積合せをするのであれば、建築家に依頼して図面を作成する必要があります。当然、実施設計図を作成するためには、設計料が発生します。これも常識的な話です。
設計料は発生しますが、複数の施工会社が競争すると何百万円もの差が出てきます。経験上、設計料くらいの金額はすぐ捻出できることが多いです。

話を分かりやすくしましょう!
オーダーメイドのスーツを作ってもらおうと、良さそうなテーラーに行ったとします。体を採寸してもらい、気にいったデザインを決めてちょっと高級な生地に決めたとします。そこでテーラーから見積もりが出てきました。思ったより高かったので、他のテーラーではもっと安く宣伝していたので、安くしてくださいと言えますか?
今回のご相談は、シンプルに言えばこういうことだと思います。

施工業者に設計と見積もりを依頼して、まだ施工業者を確定していないと仰ることに矛盾があるのです。
矢印
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