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都内3~4階建て賃貸併用住宅

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まいける
東京都
東京23区内で賃貸併用住宅の新築を検討しています。
土地は親の所有地を使用貸借予定で更地です。
北側道路で道路幅員は6m以上あります。

用途地域:一種住居 
容積率:200%
建ぺい率:60%
土地面積:140㎡

建物:
自宅部分:120㎡
賃貸部分:120~160㎡

①3階建ての場合:

1階 賃貸25㎡×3
2階 賃貸40㎡×1+自宅40㎡
3階 自宅80㎡

②4階建ての場合:

1階 賃貸25㎡×3
2階 賃貸25㎡×3
3階 自宅80㎡
4階 自宅40㎡

構造はコストパフォーマンス次第で木造でもS造でもRC造でも可です。
どの程度の建築費がかかりますでしょうか?

専門家の回答

6件

星マーク
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2016年 5月12日
まいける様

高田馬場で、高利回りのアパート・マンションを個人投資家に
土地情報から提供しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

1種住居で、北側道路であれば、多分、4階建ても可能だと思います。
よって、問題は、敷地間口次第で、準耐火が可能かどうかですね。

仮に、準耐火が可能な場合
3階建木造・・・47,000千円
3階建S造・・・51,000千円
4階建ては、耐火構造になりますので
4階建木造・・・69,000千円
4階建S造・・・64,000千円
但し、設計監理料は、10~9%となり、全て税込です。
また、地盤改良のみ別途となりますので、注意してください。

上記算出において、バルコニーは最小とし、施工床は延べ面積の1.2倍
で算出しております。

宜しければ、ラフプラン・工事費概算を出させて頂きますので、下記まで
測量図・案内図を送付して頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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2016年05月16日

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マックスネット様

ご回答ありがとうございます。
4階建てだとやはり施工単価が上がりますね。
場合によっては相談させていただきます。

星マーク
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2016年 5月13日
汎建築事務所の大房汎です。理想はR.C3Fがよいと思います。4Fですと基礎(杭)に費用がかかると思います。3Fであれば地盤さえ良ければ杭は必要ないと思います.約(500m2)150坪
坪単価100万X150=1億5000万円位かかると思います。
木造、S造はお勧めしません。いろいろな欠点がございますので?。賃貸併用マンション⁺住宅のばわいでは、とおもいます。

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2016年05月16日

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汎建築事務所様

ご回答ありがとうございます。
面積は恐らく250㎡程度だと思いますが
施工単価としては参考にさせていただきます。

星マーク
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2016年 5月13日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
建築専門誌のエクスナレッジで建設コストの解説本を執筆しており、コスト感覚は他の事務所よりも敏感だと思いますので回答いたします。

本体工事費、外構工事費、消費税、設計監理用、建設諸経費などすべて含んだ建設予算としてご回答します。また
1、3階建て→6840万円
2、4階建て→8800万円
上記が最低金額になります。ご計画予算の参考にしていください。
また当事務所では建設予算書と賃貸入居後の収支計算書まで無料で作成しておりますのでお気軽にご相談ください。


さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年05月16日

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森建築設計様

ご回答ありがとうございます。
ホームページなども拝見させていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 5月13日
はじめまして。
一級建築士事務所ikmoの比護と申します。

敷地の詳しい条件(用途地域、防火地域等)やご自宅のご要望によって異なりますが、わかる範囲での概算は以下のように考えます。

■3階建の場合・・・6,600万円~
鉄骨造または木造準耐火構造(防火地域でないと仮定)
自宅 120.0㎡ 85万/坪+住設+外構
賃貸115㎡x1.2=138.0 ㎡ 75万/坪+住設4戸+外構
※地盤改良費、杭は地盤によって違いますので含んでいません
※この金額に、設計監理料(10%程度)、消費税(現在8%)を足すと、約7840万円です。

■4階建の場合・・・7,200万円~
鉄骨造
自宅 120.0㎡ 85万/坪+住設
賃貸150㎡+α=150.0 ㎡ 75万/坪+住設6戸
※地盤改良費、杭は地盤によって違いますので含んでいません
※この金額に、設計監理料(10%程度)、消費税(現在8%)を足すと、約8550万円です。

構造については、3階建以上は木造は条件によってはかえって高くなることがありますが、S造<RC造が一般的です。
敷地条件や建物の形、ご予算に合わせて建築家と相談して決めるのがよろしいかと思います。

また、賃貸と自宅を一緒に建てる場合は、
下階の住民と良好な関係が得られるような構成(アプローチや共用スペース、視線が適度に合う関係性など)を工夫すると住みやすい住宅になると思います。

ご質問等ございましたら、お気軽にお声かけください。
どうぞ よろしくお願いいたします。

一級建築士事務所ikmo 比護結子
ホームページ
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
メールアドレス
yhigo@mvc.biglobe.ne.jp
東京都江東区北砂6-14-5
tel 03-5683-2623
fax 03-6659-7333
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2016年05月16日

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一級建築士事務所ikmo様

ご回答ありがとうございます。
賃貸併用前提ですので、動線の検討等も考えたいと思います。

星マーク
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2016年 5月13日
豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

賃貸併用住宅のご予算は下記のようになります。

3階建て木造の場合。
準耐火木造で4600万円 この他に消費税、設計料がかかります。

4階建ての場合。
耐火建築鉄骨造になりますが、7200万円位。この他に消費税、設計料がかかります。

道路幅員から容積は取れそうですが、プランしてみればもう少正確な予算
はじけますので,ご相談下さい。
連絡は,こちらまで。terui.arc@nifty.com
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2016年05月16日

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照井建築研究所様

ご回答ありがとうございます。
4階建てですとかなり単価があがりますね。
参考にさせていただきればと思います。

2016年 5月18日
はじめまして
世田谷区下北沢で設計事務所を営んでいる弓良一雄といいます。
私どもは世田谷区を中心に賃貸併用住宅を多く設計しています。

敷地は北側に6mの道路がある1種住居地域という事で、世田谷区に多いきびしい地区地域ですが北側が6m道路という事でとても有利な敷地です。

賃貸併用住宅はオーナーの住居と賃貸部分をプライバシーを保ちながらいかに離れた関係をつくるかが重要です。視線や音の問題をうまく解決してすべてに良好な関係をつくりたいものです。3階建、あるいは4階建ての場合はRC壁構造造でつくる事をお勧めします。最近は鉄骨造はコスト上がってRC造とコストの差はなくなりました。また3階建て以上の木造は耐火仕様が厳しくなるのでRC造とコストでは大差はありません。そうしたことに比べ賃貸の家賃はRC造を1とすると鉄骨造はx.95、木造は0.85くらいに下がります。(下北沢の知合いの不動産会社の話)
またRC造の方が階高が20cmくらい低くても木造や鉄骨造と同じ天井高に出来ますRC造が有利です。

コストについては3階建ての場合と4階建ての場合でシュミレーションしてみました。このメールには技術的に添付できないのですが直接質問のメールがいただければその表を送ります。家賃などの収入も考慮した利回りの表を作成しています。
info@yumira.com

3階建てRC造(建設費、設計料、敷地調査、申請料、8%消費税込み)7850万円
家賃収入 520万円(年)利回り7.4%
3階建てRC造(建設費、設計料、敷地調査、申請料、8%消費税込み)9250万円
家賃収入 680万円(年)利回り6.6%

コストは上がりますが4階建てに出来ればその方が利回り上有利です。コストは聞こえが良いように安くいうのは簡単ですが、実際にはこの金額はかかってきます。ちなみに上記の金額は工事費を80万円/坪で計算したものです。これは一般的には安い金額のほうですです。

当社のHPに多くの集合住宅の例がありますのでご覧いただけるとうれしいです。
http://www.yumira.com/

賃貸併用住宅についてhttp://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/07owner_apt.html
当社の実例をもとに解説しています。

矢印
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