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賃貸併用マンション建築に関して

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さむ
東京都
現在の状況は以下のとおりです。
[場所]
高円寺駅徒歩2分

[土地に関する情報]
・地積 174.14平米
・商業地域
・建蔽率 80%
・容積率 500%
・敷地面積最低限度 指定なし
・最高高さ限度 指定なし
・防火地域
・前面道路幅員 3.83m
[現況の建築物に関する情報]
・鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 総床面積262.82平米
・平成元年築
[相談事項]
現在ある建築物を撤去し、土地の形状が若干微妙ですが(添付ファイルを確認いただければ幸いです)新たに賃貸併用マンションを建築しようと考えております。
①勉強不足で大変失礼しますが、当該土地に立てられるマンションの最大の面積(床面積?容積)は、400平米弱と考えてよろしいでしょうか?また、道路斜線制限等の規制あるのでしょうか?
②RC造りとした場合、当該立地場所を考慮し、単価はどのくらいになりますか?
③また、EV等含め、最大の面積で建築した場合、おおよその費用はどの程度になりますでしょうか?

お手数をおかけしますが、ご回答いただけますと幸甚に存じます。
  • 賃貸併用マンション建築に関して

専門家の回答

7件

2016年 7月 7日
規模については、概ね見込まれている程度と思います。
詳しいコスト等については詳細な情報を直接お送り頂ければ検討可能です。
よろしくお願い致します。
髙橋一平建築事務所
office@takahashiippei.com
矢印
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2016年 7月 7日
さむ さん

はじめまして。
さっそくですが、
①について
指定容積率は500%ですが、前面道路の幅員による容積率の指定があります。商業地域ですと道路幅員×6/10(指定区域の場合最大8/10の可能性もあり)ですので、
3.83×6/10=2.298で229.8%が建築可能な容積となります。
したがって建築可能な容積対象床面積は400,17372㎡で、さむさんの見当通りです。共同住宅の場合、エントランスホール、共用廊下やEV、防災備蓄倉庫などの共用部は容積対象外となり、また地下の住戸は住宅部分の1/3を上限に面積不算入となるなど、緩和を利用すれば延べ面積(容積対象外部分を含めた全体の床面積)はもっと大きく確保することができます。
計画によるので目安ですが、容積対象となる部分はほとんど専有部(住戸部分)と見なせます。例えば仮にレンタブル比(住戸部分と共用部分の比)を8:2だとして、各階に100㎡の住戸を配置すると、各階の面積想定は住戸面積100㎡共用部分20㎡のワンフロア120㎡が地上4階、地下1階ある建物が想定できます。
そうすると延べ面積600㎡(容積対象床面積400㎡)が計画できます。

②について
先月賃貸マンションの計画で概算をとった数値でいきますと工事費は坪120万程度となりました。(計画によります)

③上の想定でいくと120万×181.5坪=2億1780万が工事費といったところが妥当なところです。

弊社は設立したてということもあり実績は薄いですが、前職での経験は豊富です。
また、不動産、ファイナンスなどその道の専門家とチームを組みプロジェクト全体をサポートすることを得意としています。ご存じの通り床が余る時代、長期的な価値を持つことができる建築を建てられることを期待しております。
(今年初旬まで高円寺に住んでいたのでなおさらですが)
ご参考になりましたらと思います。
矢印
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2016年 7月 7日
豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

ご相談の土地の最大容積は,全面道路が,4メートル扱いですので240%です
最大に建てられる面積が,414.9m2まです。

問題なくRCが建つと思いますが、坪単価は95万円税別位になろうかとおもいます。延べ面積にかけると、11.923万円税別になります。

こちらでは,最近賃貸住宅の建築が多くなっております。併用住宅の場合賃貸とのバランスを間違えると、融資が出なくなったりする事が有ります。
収支バランスと部屋の戸数などが影響します。
この辺詳しく説明できますので、どうぞご連絡下さい。


照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com

矢印
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2016年 7月 7日
さむさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、
余談ですが、直近では昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

お問い合わせの最大の面積は、417.93m2になります。
指定容積率は500%ですが、一方で前面の道路幅員による容積率の制限があり、前面道路4m(最低4mにしないと道路として認められません)に0.6(商業地域の関係です)を掛けることで、敷地面積の270%が限界です。
ただ、現状の敷地からどのくらいセットバックしなければならないかで、もしかすると仰る通り400m2が最大となるかもしれません。

次に坪単価ですが、現在RC造の単価が高騰しており120万/坪が一般的と聞きますが、私が懇意にしている工務店が85万/坪(本当に限界値です)で可能です。
そこに工事を任せるという前提であれば、約1億800万(税別)程度で可能かと思います。
最後に注意点としまして、この敷地形状から、奥に見通しが利かない部分がある場合は、自治体から路地状敷地とみなされるケースがあります。
該当すると集合住宅では延床面積200m2以下、かつ3階建て以下という制限が要求されることも考えられます。

ご相談は無料の範囲ですのですので、何かありましたらご連絡下さい。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂けましたら、ご提案だけでも見て下さい。
上記「完成!ドリームハウス」のDVDもお渡し出来ますので、ご笑覧頂ければ百聞は一見にしかずです。
微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2016年 7月 8日
さむ様
はじめまして荻原雅史建築設計事務所の荻原と申します。
高円寺にご計画とのことで、当方の事務所、東高円寺にございますので
非常に場所ば近いかと思います。
ぜひ、ご計画のお手伝いできましたら幸いです。

ご質問①
容積率につきましては、前面道路が4mと
みなしますので4m×0.6=240%が上限になります。
実際の道路幅員は4m切るとのことで、道路中心線が
どの位置かにより、計画敷地を若干セットバックしなければ
ならないかもしれません。
その場合、セットバック部分は敷地面積から除かなければならなくなります。

高さの規制ですが、道路斜線(商業系ですので勾配1.5)隣地斜線制限(勾配2.5、31m以上)がかかってきます。
そのほか、都市計画で高度地区もおそらく定まっているかと思います。
高度地区の指定により一般的に言う北側斜線の制限もかかってくるかと思います。
高度地区につきましては下記に記載がございます。
http://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/004/945/kodotiku_seigen2012.pdf

ご質問②、③
仕上げや設備のグレード等にもよりますが
すくなくとも100万前後/坪を計画の段階では見込まれた方がご計画が
スムーズに行くと思います。
仕様等により±10~20%程度はコストの調正が可能かと思います。

容積率算入面積以外に、EVや共用廊下、階段等面積不算入部分も
ありますので、容積率最大に建てた場合でも、施工床面積は
400平米以上になるかと思いますので
コスト算出の際、注意が必要です。
共用部等を延床面積の2割程度、
容積対象面積(≒貸室面積)を400平米とひとまず考えますと
400/0.8=500平米(≒151坪)が施工床面積になりますので

概算施工費としましては150,000,000円程度になろうかと思います。

そのほか、共同住宅の場合、東京都安全条例による
主に避難に関する規制等もございますので
注意が必要です。

そのほか、ご不明な点がございましたら
お答えさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

**********************************
荻原雅史建築設計事務所
荻原 雅史
〒164-0012 東京都中野区本町6-44-3-101
TEL 03-6454-1427 / FAX 03-6454-1429
e-mail:info@masashiogihara.com
http://www.masashiogihara.com/
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2016年 7月 8日
さむ様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンション・併用住宅を多く
設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

添付資料を見る限り、本件は、路地状敷地になります。
これでは、共同住宅等の建築はできません。
長屋であれば、建築可能ですが、各戸に専用階段が必要ですので
お考えの規模は建築できません。

他敷地にて、共同住宅が建築可能な場合の単価は、
90万/坪(施工床)であれば、ギリギリでしょうね。

その他、ご質問があれば、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探しからの併用住宅・アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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2016年 7月10日
 始めまして、私は建築家の藤井アツシ(穆)と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100%満足させる事を心がけて居ります。賃貸用マンション 是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。 

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に「賃貸用マンション」の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。


 「自然との触れ合いを大切に」 「使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい」 これが私の設計理念です。

 藤井建築設計 代表取締役藤井アツシ(穆) 東京都町田市玉川学園 2-12-5
(T) 042-720-6488 (F) 042-720-6568
Eメール at-fujii@va.u-netsurf.jp
 ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風はホームページご覧下さい。有難う御座いました。

最大の面積:174.14㎡×500%-X(道路斜線により減る分)
道路斜線制限:あり
鉄筋コンクリート造りの坪単価:90~100万円
最大面積で建築した場合の建築費:23,746~26,385万円
 174.14×500%=870.7㎡  870.7㎡÷3.3㎡/坪=263.848坪
 263.848坪×90万円/坪=23,746万円
 263.848坪×100万円/坪=26,385万円



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