古いビルを建て替えたい

ちゃん様
初めまして。株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田明弘ともうします。
質問に回答いたします。
難しい質問ですねー。建築工事の建設費は構造を何にするか（鉄骨造、RC造、木造など）によって耐用年数なども変わり、提案無くして算定することは難しいのが現状です。また、地盤状況や敷地状況などによっても大変大きく左右される問題でもあります。地盤が軟弱であれば地面下の基礎工事がコストに大きく影響しますし、細い道路で接道している場合であれば工事資材の搬入や解体時の搬出などが困難になり工期が延びた結果コストに跳ね返ります。
よく「坪単価でだいたいこの程度で〜」などとおおよその工事費をお知らせする場面がございますが、あまりあてにならないいい加減で大雑把な金額なのです。
建築の計画では上記以外にも様々な要因を考慮して基本設計（法律的な問題を解決した上で簡単な図面で形状や仕様を決定）を経て解散工事費を算定する必要がございますので、この小欄で全てをご伝授することは不可能です。

考慮すべき事柄も建ぺい率や容積率の他、日影や斜線制限、用途地域や防火地域の規制など大変数多く広範囲に及ぶ検討が必要です。これらを検討するためには、地盤情報や敷地測量図（敷地実測図・敷地面積）などが必要となります。

長々と申し上げてしまい申し訳御座いません。責任を持った検討をするためにも、ちゃん様にとっても間違いのない計画を進めるためにも、まずは私どものようなプロにご相談いただき、基本設計（初期アイデア、ボリューム設計）のみでも設計者に正式にご検討のご依頼を頂くことを是非進言させていただきます。

素晴らしい夢の実現をお祈りしております。
またなにかご質問ああればいつでもご連絡ください。
吉田明弘++++++++++++AkihiroYoshida
（株）ヨシダデザインワークショップ　
日本大学理工学部非常勤講師
東京都文京区本駒込５−２−５-１F
TEL *****
FAX*****
e-mail:yoshi*****o-net.ne.jp
URL http://yoshida-dw.com

賃貸物件の場合
まずは、家賃収入から建築費及び諸経費を捻出すると良いと思います。
採算が合わない場合には、今の建物を活かすことも考えられますが、耐震性は気になるところです。
鶴崎より

ちゃんさん、こんにちは。

都内で設計事務所をしている麻生です。

都内の古いビルの建て替えとのこと、ざっくりと予算規模を目算したいのかと推察します。現状より小さい規模での建て替えというのは、耐震性を心配したり、テナントが上の方や地下には入りずらいとの思いからでしょうか。

さて、防火地域とのことで、防火性能を満たした構造である必要がありますので、鉄骨かコンクリート造として考えます。テナントビルなので仕様も様々かと思いますが、今の段階では坪あたり７０万～９０万を考えておけばいいのではないでしょうか。
２階建で４０坪なら２８００万～
３階建で６０坪なら４２００万～

これに多少でも外構工事として舗装したりフェンスを作ったりする費用を１５０万～みておくといいでしょう。

解体が１００坪あって地下もあるので、かなりの金額がかかります。５００万～かかってしまうのではないでしょうか。これは解体業者さんに見に来てもらって見積ってもらえば今の段階でも正確に費用を把握することができます。

建築は一度建ててしまうと壊すのにもお金がかかるものなので、我々のような設計者の責任は重大です。事業をされる方の意向を反映して、思いをかなえるのは当然のことですが、その後何十年にもわたって有効に使い続けられるようなものを提案・設計するのが我々の仕事だと思っています。

書き込まれた情報から、多分に推察の入った回答ですが、参考にしていただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

麻生 勉

具体的な土地形状、立地環境、接している道路幅員、など、条件を合わせてお知らせください。それにより金額は大きく変わります。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com

防火地域では、３階建てや延べ面積100㎡を超える建築物は耐火建築物としなくてはなりません。今回は2階建ての場合でも100㎡を超えますので耐火建築物となりますね。

建ぺい率80％以上で、防火地域に建つ耐火建築物については、建ぺい率の規定は適合されない緩和規定が有りますので、足場スペース･壁芯での面積算定で100％とはなりませんが１層あたりの面積は20坪以上の建築が可能です。

この規模・階数での耐火建築物だと、鉄筋コンクリート壁式構造がコストダウンで有利と弊社では判断致します。鉄骨造も耐火被覆の必要性を考慮すると、同額程度か少々安価に建築可能でしょうが、外力に対して揺れることで対応しているのでシーリング等の定期的な改修が必要となりトータルランニングコストでは高価となってしまいます。
また、柱型が内部に出ないので、賃貸者の使い勝手がよく好まれるプランが可能です。

さて、階数の検討については、利回りや空室が発生した際のリスク回避の為に、収益物件として建築物を造る場合は可能な限り、ボリュームを大きくすることがいいとされています。よって、２階建てと３階建てでは、３階建てをお薦め致します。

また、法規の改正で斜線制限に対する天空率という緩和規定、容積率算定の延べ面積にエレベーターの面積は不算入とする緩和規定にて、少なくとも４階建ては、容積率に余裕があれば５階以上の建築も可能です。こちらの方策を最もお薦め致します。
（６階以上になると、他に設備等の対応が必要になりますので検討が必要となります）

２階建ての場合も３階建ての場合も考慮すべき事柄はこの規模だと変わりません。
施工者の概算建築請負費、建築家の設計監理報酬、解体業者の解体概算工事費もそれぞれ面積にて算定可能です。

・設計監理報酬：弊社では高価な国交省規定や、仕様で変動しやすい工事費に対する％ではなく、明快で工事費のコストダウンを徹底できる確認申請時の延べ面積(Ｓ)にて算定しています。今回のケースだと、Ｓ(㎡)×12000円/㎡(税別)にて対応させて頂きます。
・概算工事費：実際には実施設計が完了後の競争見積により決定いたします。
それまでは、過去の実績や物価の上昇等を鑑みての概算提示となります。
今回は、現時点で東京都平均は116.8万円/坪(税別)ですが、弊社の設計であれば、
105万円/坪(税別)にて想定可能です。実際にはＳではなく、施工床面積での単価となり、エレベーター面積や屋外通路･屋外階段等も含まれますが、概算の段階ではその設置の有無によりそのまま105万円/坪か加味した110万円/坪を利用するとよいでしょう。また、ご存知の通り、消費税･オリンピック開催の為、実勢を伴わない価格高騰が起きていますので、早々のプロジェクト開始が望まれます。
・解体工事費：捨て場との距離により効率が変わりますので価格は変動致します。
詳細が不明ですので、現段階では一般的な価格である10万円/坪(税別)にて算定すると良いでしょう。弊社では、各コンプライアンスは遵守は当然のこととした東京でも営業している解体業者をご紹介させて戴くことが可能です。実績では2～3万円/坪以上、競合他社よりも安価ですので、設計監理報酬以上の予算削減が可能となりました。また、
解体工事費は、設計監理報酬や請負工事費と異なり、設計開始前に(現在でも)最終的な見積を入手可能です。

以上、回答させて頂きます。

敷地のデータをお送り頂ければ、詳細の聴き取りと行政の事前調査を無報酬にて
させて頂き、より詳細の概算予算までご提示させて頂きます。
更に、設計監理の本契約前に、少額のご提示報酬にてプラン等のプレゼンにも
仮契約にて対応させて頂くことも可能です。
首都圏での実績も多数あり、現在もそちらで建築する４階建て賃貸マンションの設計監理物件も執り行っております。


弊社は(公社)日本建築家協会に属していて（現鹿児島地域会役員）、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社　加塩博之　拝
ArchiL*****e.jp　tel.099-296-1156

＝豊かな空間創造、幸福な時間＝