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新築マンション 土地

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1階を店舗。2階~4階迄を共同住宅とした建物を検討したい

大田区に70㎡の土地があり、現在その土地の購入を検討しています。
駅から5分以内で近隣商業で東南角地で5.5㍍の道路が南側と東側に接道しています。
建蔽率/容積率も80/200の土地です。土地は小さいですが、近隣商業なのでそれなりのボリュームが入りそうです。階段やエントランス等の共用部分を容積率に算入しないとすると設計次第では3階、4階と序々に狭くなるものの、天空率を使えばボリュームは200%使用出来そうな土地です。(天空率を計算するソフトで簡単なボリュームチェックはしてあります)

上記状況を踏まえて以下質問です。
①仮に上記の建物が建つとした場合。構造は何で作るのがより良いと考えられますか?
個人的には、一階はRCでその上を木造の混構造にしたいのですが、きっと構造計算や
 価格云々のダメ出しが出ることを承知で聞いております。得意な分野、そうでない分野
 あるかと思いますが、正しく認識をしたいので率直なご意見をお願いします。
②上記の建物の構造を書いて頂いた上で、そのコストはいくら位になるとお考えですか?
幅をつけて頂いても構いませんので、こちらも経験から推察される価格をご教示下さい。
  近年高いからこの位 という価格だと判断に迷いますので、価格に自信が持てないので
  有れば分からないとお書き頂けると幸甚です。

いろんな方がいろんな事情で書いて頂くと結果として情報過多になって素人では判断出来なくなってしまうことをどうぞご理解頂きご返答をお願い致します。

回答は必ず確認次第書かせて頂きますし、具体的に購入することになれば一番イメージが
合う方に必ず相談申し上げます。

宜しくお願い致します。

専門家の回答

7件

星マーク
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2016年11月 6日
ひよこ不動産様
前にも相談回答させてもらったと思います。 
【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計です。

検討されている敷地の防火指定は防火地域ですか?準防火地域でしょうか?
準防火地域であれば2階建て100m2以下で計画したほうが収支利回りが高くなるかもしれません。
(1)3階以上、延べ床面積140m2の計画
   ・この場合は耐火構造とする必要があります。
   ・耐火構造で考えるとRC造もRC+木混構造もあまり建築費に違いなし
   ・建設諸経費などすべて込みの建設総予算は6150万円です
   ・年間家賃収入は560万円
   ・表面利回り9.1%
   ・空室率とメンテ費用、借入金返済など除いた年間収入12万円
   ・実質利回り0.19%(固定資産税、所得税などは考慮してません)
   ・借入金は6000万、金利2%、返済期間16年で計算してます
   ・自己資金投入額150万円

(2)2階建て、延床面積100m2以下の計画
   ・この場合は準耐火構造での建築も可能です。
   ・最も建設費が安い木造準耐火で計算します。
   ・建設諸経費などすべて込みの建設総予算は3000万円です
   ・年間家賃収入は396万円
   ・表面利回り12.0%
   ・空室率とメンテ費用など除いた収入111万円
   ・実質利回り3.7%(固定資産税、所得税などは考慮してません)
   ・借入金は2850万、金利2%、返済期間16年で計算してます
   ・自己資金投入額150万円
   ※検討敷地が防火構造の場合は耐火構造にしなければいけないので
    この計画は成り立ちません。

(3)1と2の比較
1の場合はローン返済が終了するまで実質収入はほぼ0です。
2は年間111万円の実質収入を見込めます。この差から計算すると1の方が収支が有利になるのは22年目からになります。21年目までは2が有利です。
金利を2.0%と高めに設定して計算していますので金利が低くなれば収支が逆転する年数が少なくなります。計画初期段階ではこのような検討を行う必要もあるのではないでしょうか。

【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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星マーク
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2016年11月 6日
ひよこ不動産さん
200%がネックです。
緩和は、地階の住宅、車庫、ph、エレベーターなどありますが、、
地上2階建て38坪程度の木造というところでしょうか・・
価格につきましては、不動産を経営なさってるのであれば、建売の会社など取引の会社だと安くできるのではないかと思います。
鶴崎より
矢印
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2016年11月 6日
初めて、回答させていただきます。㈱AZプランニングです。
早速ですが、土地の形状、勾配等の詳細はわかりませんが、
①について
建てたい建物の用途から判断させていただくと、鉄骨3階建てがいいと思います。
ご相談の与件から、各階床面積は
1階:店舗・55㎡程度(屋外階段部分建築面積含む)
2階:共同住宅・55㎡程度(3戸:最低専用面積確保・共用部分含まず)
3階:共同住宅・55㎡程度(3戸:最低専用面積確保・共用部分含まず)
鉄骨構造は、耐火構造に変更もしやすく、プランも自由になります。
また、建蔽率の10%割増しの角地緩和の適用を考慮するためには、
両方の道路巾員、角地形状が必要です。
天空率を利用する場合でも、一部4階建てプランよりも、建築面積を小さくして
総4階建てにする方がコストパフォーマンスは良いと思います。
②について
申請延べ床面積:≒50坪
施工延べ床面積:≒60坪程度、80万円/坪で4800万円、85万円/坪で5100万円、
その他、外構、杭(地盤調査後)、各種分担金、設計費、申請費等になります。
金額確定、工事までの工程は
確認申請、実施設計後、各施工会社に見積りしていただき、金額提示(入札)
、金額査定後、正式金額決定(契約)、工事になります。
以上になります。
その他、わからないことがあれば連絡ください。
担当:米倉・見岳

矢印
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ユーザーの返答

2016年11月06日

ひよこ不動産のプロフィール写真

ご回答有難うございました。
具体的に鉄骨造ということをご提示頂き深謝致します。
本物件が購入出来るようになった場合はご相談申し上げます。
但し、その場合は大阪で有っても大丈夫なのでしょうか?
それとも質問についてご回答頂いたということなのでしょうか?
ご教示願います。

星マーク
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2016年11月 7日
「1階を店舗。2階~4階迄を共同住宅とした建物を検討したい」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、投資用賃貸マンションの計画が数物件進行中です。
ひよこ不動産様の良きパートナーとして、お役に立てればと思い回答させて頂きます。

2016 工事中物件
文京区:10戸(25㎡×10戸) 4階建て
中野区:11戸(25㎡) 4階建て
新宿区:14戸(25㎡) 4階建て
墨田区:11戸(25㎡×8戸+50㎡×3戸 5階建て
足立区:14戸(20㎡) 4階建て
世田谷区:21戸(25㎡) 4階建て
2016 計画中物件
品川区:25㎡×25戸+40㎡×2戸 11階建て 敷地面積:153.61㎡
中央区:37㎡×8戸+1F店舗 9階建て 敷地面積:76.63㎡
台東区:33㎡×9戸+1F店舗 10階建て 敷地面積:64.99㎡

その他、数件の計画が進行中です。

大田区70㎡ 80/200 の計画地
容積率200%可能面積 140㎡
20㎡/戸×7戸(合計)(4階建て)・1階店舗(20㎡×2室)スケルトン
概算見積
建築費5400万円(消費税別)設計料540万円(消費税別)
合計5940万円(消費税別)

また、私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
矢印
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ユーザーの返答

2016年11月07日

ひよこ不動産のプロフィール写真

ご連絡どうもありがとうございます。
本ご提案はRCでのご提案ですか?それとも鉄骨造のご提案ですか?店舗のみスケルトンで賃貸用スペースは内装込という認識で宜しいでしょうか?

星マーク
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2016年11月 8日
ひよこ不動産様
はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。
土地の詳細情報が不明なため概要としてご回答させていただきます。

①について
イニシャルコストを抑える目的でお話します。
・下町の地盤は良好でないことが多く、重い構造体の計画は地盤面下への負担になり費用がかさむ。
・昨今の建築事情により、RCや鉄骨造の工事単価が木造の上昇幅よりも大きい上に工期もかかる。
・耐火建築条件でも耐火木造という選択肢がある。
以上により、耐火木造がよろしいのではないかと思います。
RCや鉄骨より軽くなり、大きな柱型、梁型が出てくることもありません。
また、当方では当事務所だけでなく構造事務所も耐火木造設計が可能で、耐火を手がけるリーズナブルな工務店もご紹介可能です。

②について
規模をどのようにお考えかですが、MAXボリュームは地下緩和を使えば210㎡となります。(施工床は共用部緩和分(約2割)がさらに加わります。)
工事費については耐火木造のみであれば75~85万/坪(税別)程度
地下部分は緩和条件をクリアできる半地下として考えるとRC造として120~150万/坪(税別)程度となります。(これは工夫次第でコストの合理化は可能かと思います。)
非常にざっくりですが、
・地上3階建て(施工床140×1.2=168㎡)の場合:50.82×75~85=3811.5~4319.7万(税別)
・半地下+地上3階建て(施工床210×1.2=252㎡)の場合:25.41×120~150+上記=6860.7~8131.2万(税別)
以上に地盤面下の処理(杭等)、設計監理料、ほか諸経費が別途かかります。

当方では人の集まる「集人施設」の企画立案もさせていただいております。
他と差別化し訴求力のある提案をさせていただいております。
ぜひ、一度お話をお聞かせください。

よろしくお願いいたします。
矢印
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ユーザーの返答

2016年11月08日

ひよこ不動産のプロフィール写真

HNが紛らわしく大変申し訳ないですが、小生はただの会社員です。(笑)
ご回答を読ませて頂いて気持ちが伝わって参りました。
現在、本物件も併せて何物件かを検討していますので、一度時間が合えば週末にお会いさせて頂ければ幸甚です。
只今、仕事中なので、夜に再度メールを入れさせて頂きたいと思っております。
取り急ぎお礼まで。

星マーク
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2016年11月 8日
ひよこ不動産様

はじめましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の雪が谷の設計事務所です。

80%/200%とのことですが、
建ぺい率は60%で角地緩和&耐火の加算ですね?
周囲は3階建が建ち並び条件がいいと4階建という町並みではないでしょうか?
状況が分からず恐縮ですが、このようなケースは日影が厳しそうです。

私どもは収益物件を多く設計しておりますが、
昨今の時代の流れから私どもも耐火の木造に積極的に取り組もうと思っております。
しかしなかなかRC並みの坪単価に厳しさを感じております。

そして今回のお考えのRCの上に木造3階建は、
まさに一番コストパフォーマンスが悪いでしょう。
敷地条件が良ければ全部RCの方が設計も施工も簡単でむしろ安いと思われます。

土地からの検討でしたら収益が一番大切だとは思われますので、
長屋の3階建、準耐火の木造にするのが最適解だと思います。
その場合は坪単価70万円〜80万円と言ったところだと思います。
これに設計費、各調査費、外構費がベースになります。
その他土地建物の購入にあたり必要な税金経費を加算して収支を検討してください。

こう言った収益物件の土地購入は信頼できる設計士に同行してもらい、
現地調査の上購入されることをお勧めします。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
矢印
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ユーザーの返答

2016年11月08日

ひよこ不動産のプロフィール写真

HNが紛らわしく大変申し訳ありません。
小生はしがない会社員です。

耐火木造をご提案頂きありがとうございます。
なかなか3階建や4階建で耐火木造をご提案頂ける方が居なくて困っていましたのでご提案には興味が有ります。
現在、本物件以外でも複数物件の購入を検討しておりますので、その状況が今週末には整理が出来ますので、再度メールにてご相談をさせて頂きます。
素人ながらJWCADも勉強し始めており建築の世界が如何に難しいのかということを楽しみながら学んでいるところです。

いろいろと教えて下さい。
取り急ぎお礼まで。

星マーク
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2016年11月 8日
株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田明弘ともうします。
私は以前大田区に住んでおり、大変身近に感じましたので返信をさせていただきます。
以下ご質問に回答いたします。

①仮に上記の建物が建つとした場合。構造は何で作るのがより良いと考えられますか?
A.私は木造、鉄骨、RCを全ての構造経験がございますが、適材適所で決定するのがよろしいかと思います。例えば敷地が極端に狭い場合や、地盤が悪い場合、防火構造の規定が厳しい場合など敷地の持つ条件は様々です。敷地詳細を調べてから最善の構造を選択されるのが肝要かと思います。

②上記の建物の構造を書いて頂いた上で、そのコストはいくら位になるとお考えですか?
A.現段階でのコスト算出は難しいです。今いただいている情報で不用意にお答えすることはできません。オーナー様のご希望や敷地条件を鑑みて基本設計程度の段階を経てからコストを算出する(構造による比較も含めて)必要があると考えております。一般論としてのコストは大まかな目安については他者様の回答やネット内情報に譲りますが、実際の設計において予定通りにいかないことも多々ございます。設計が進むと、少しだけ狭いが単価上げても空間が豊かなこの案がいい、できるだけ安く床面積をかせぎたい、など面積と実際の価値の違いも生じてまいります。
良きパートナーとなり、長いおつきあいをすることになるためにもやはり実際にお会いして、ご要望や夢や理念をお互いに共有して順を追ってコストを算出していくことがよろしいかと思っております。

まずはHPの作品などをご覧いただき、信頼できる実績かどうか、デザインの方向性がひよこ不動産様の目指す方向かどうかなど吟味していただければと思います。以下に最新作のデザイン賞受賞内容と事務所のHPをご案内いたします。どうぞよろしくお願いいたします。

http://www.g-mark.org/award/describe/42926(グッドデザイン賞
http://yoshida-dw.com(事務所
建築家 吉田明弘
矢印
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2016年11月08日

ひよこ不動産のプロフィール写真

HNが紛らわしく大変申し訳ありません。
平日はしがない会社員をやってます(笑)

ご回答ありがとうございました。
夜に家に帰ってHPを拝見させて頂きます。
現在、複数物件の購入を検討しております。

先ずは取り急ぎお礼まで。

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