3坪程度の菓子工房と販売所を作りたい

用途変更すれば可能ってのは、どなたが仰ったんですか？
滅茶苦茶ですね。

①から④までありますが、これは➁を最初に決めて相談すれば良いだけの話です。建築基準法と、それに関係する法律を素人が理解なんて到底出来ません。建築士の資格は試験に合格しなければ与えられませんが大学を卒業したものでも中々合格できません。2級建築士でさえ合格率は、やっとこ20％を超える程度です。司法試験よりも難しいです。実務は、もっと難しいです。

建築を頼む先はHMだって工務店だって構いません。そこが、適切な設計者に委託するでしょう。もちろん自分のところでやる場合も有ります。

③ですが、「増築」の「10㎡未満」ならば確認申請は不要なんです。しかし「新築」の場合は、どんなサイズだって「必要」なんですよ。しかしこれが防火・準防火地域なら、それすら駄目です。確認申請は必要です。つまり建てる物件の「用途」が重要なんです。火を使うかどうかが分かれ道です。結局は火事を心配しているってことです。そして法律では「1敷地に」「1建物」ってのが原則ですから、元々ある建物と、増築する建物との「関係」を重要視します。店舗として申請するなら「分けて考える」ことが可能になってしまうので、増築建物は「独立して」道に接する必要が有ります。
既存の建物に「くっ付けて」増築をするなら「店舗兼住宅」に変わりますから、そこに用途変更が発生するんです。

そもそも「店舗兼住宅」を建築をして良い場所かどうか（事業内容に寄ります）を調べる必要が有ります。増築部分が10㎡以内でも既存の建物と合わせて100㎡を超えていれば確認申請が必要です。用途変更は200㎡以内なら必要ありません。

こんな面倒なこと、設計事務所か建設会社に聞くべきです。素人が理解して出来るのなら、法律も業者も必要ありませんからね。

URBAN GEAR 本多

予算がおいくらあるのかな？トレラー•ハウスの中古から始めては？

みー様
はじめまして、スタジオグレイの冨谷と申します。
経験した範囲でご回答させて頂きます。
①建物の構造を何にするかにより大きく違ってきます。安すさ優先であれば、ユニットハウスが安いと思います。今、山陰地方で設計しているユニットハウス（約３坪）は、
設計料、確認申請手続き別途で約120万（税別）です。エアコン断熱材付きです。ただ金属質の箱だけですので、ここにデザインなど入れて行きますと、お値段は上がって行きます。
②建物をどのように造るかでかなり違います、設計やデザインが必要であれば、建築家に依頼することをお勧めします。置きポン等のユニットハウスで有れば、メーカーより、専門業者に依頼すると安価で済むと思います。
③詳しく聞いてみないと分かりませんが、確認申請が必要な可能性が有ります。
用途変更は不要です。お店の可否は敷地の用途地域によりますので、今回の情報では分かりませんね。
④質問文だけでは不明部分が多いですが、建築家に依頼する方が早いかなと思います。ユニットハウスの専門業者も選択肢の一つかもしれません。

個人的に好んで小さい物件を設計するのが好きです。
最近では「春日町の小屋」という約３坪の物件を設計しましたが、これは軽量鉄骨で、
施工費の正確な数値はお伝え出来ませんが、300万円台でした。
よろしければ参考までに画像をご覧ください。
ご相談もご遠慮なく。
プロジェクトの成功を祈念しております。
冨谷