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家づくり相談

4階建新築について

大田区内で土地取得から新築を検討しています。(取得前)過去に2棟 某ハウスメーカーで建てました。(重量鉄骨と軽量鉄骨)今回は重量の4階建で提案されていますが、約1億3500万(税込み)との事です。
土地165.28㎡・北側道路5.4m・1種住専・2種高度・準防火・60-200%です。
おそらく坪単価は110万円位かと想定されますが、高いのではないかと思い、質問しました。こちらではRCでも安くできるとの内容が多数記載されていましたが、鉄骨造・RCどちらがいいのでしょう。また、80万から95万円の事例も記載されていましたが、その他工事費がかかるのではないでしょうか(杭工事別途などなど)ハウスメーカーですと、長期性能保証やその他費用無しなどのメリットもあるかと思うのですが・・・

専門家の回答

5件

2017年 6月 5日
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
お問い合わせの件ですが、そもそも大手ハウスメーカーは安く建てられるところではありません。何の要望も無く、言われたままの仕上、仕様、設備で比較的安めに出来るというだけで、全てがオプションで特殊なこと(個性を出そうとする)を考えると高くつきますし、当然設計料を始め諸々も工事費に含まれており、単純に考えてみても各地に存在する住宅展示場のモデルルームはハウスメーカーが費用を出しているはずが無く、お客さん一人ひとりの負担なのです。
詳しくは頂いた情報だけでは不十分ですが、数字だけを見ると、工事費は重量鉄骨造で1億3500万円は非常に高いと思います。
正直にお伝えすると近年RC造はコストが上がっていますが、それでも何とか120万円/坪で可能です。それでも工事費1億2000万円です。
資産価値や耐用年数を考えると断然RC造がお薦め出すが、コストの問題がありましたら重量鉄骨造で工事費約1億円です。
他に何か多きな追加金額が発生するということは基本的にはありません。
一番グレーなのは杭工事で、地盤調査をすればコストは分かりますが、調査を行っていない状態であれば概算で予算取りをするしかありません。これはハウスメーカーも同様です。

どこにでもあるような無難賃貸で、将来的に空室が生じる懸念を含めても長期性能保証を取るか、他類似物件とは差別化が図れ、個性的なデザインで空きのない人気を取るかはクライアントの価値観です。
過去に2棟ハウスメーカーで建てられているので、何も問題なく人気の賃貸であれば引き続きハウスメーカーにお願いし、空室が出てきたなど何か満足されていないような思いがありましたら建築家とのプロジェクトを試してみても良いのかもしれません。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。

創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
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ユーザーの返答

2017年06月05日

k-sugimuraのプロフィール写真

ご丁寧なご回答をいただきありがとうございました。参考にさせていただき、十分に検討を
させていただきます。様々な経歴をお持ちですね。HPなどもこれから拝見させていただきます。
まだ取得確定ができていませんので、継続努力中です。

2017年 6月 5日
汎建築事務所の大房汎と申します。長期性能を考えればRCがよいと思います。ヨーロッパの建築を考えれば当然と思います。100年以上持つ建築を、長い間の美しい建築、インテリアのリホームしやすい。建築費も、坪単価110万位かければ理想です。天井も高く家賃設定も、高くします。 、安くするには鉄骨造で工期を短く、単価も安く、材料も全体の工事費も安く設定して坪単価80万位で完成します。オーナー様の建築の考え方だと思います。将来の考え方。付近の建築の賃貸マンションのの考え方。私としては良い美しい建築を目指すのが結果として良いのではないでしょうか。

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ユーザーの返答

2017年06月06日

k-sugimuraのプロフィール写真

ご丁寧なご回答をいただきありがとうございました。鉄骨造で80万円程度とのご案内ですが、RCで85万円前後とのご紹介を他の方の質問コーナーで拝見したことがあり、悩んでいます。
また、やはり気になるのが工期でして、これからの取得となると既存鉄骨造4階建の解体と各種設計打ち合わせと確認申請を考えると、来年3月の繁忙期に間に合わせるには、やはりハウスメーカー以外では難しいのかと考えています。RCはさらに鉄骨造よりも工期が伸びると思われますし・・・

2017年 6月 5日
重量鉄骨の相場観からすると決して高くは無いと思います。

坪単価は仕様によって大きく変わります。たとえば、30坪の家で、3万円のキッチンと300万円のキッチンを入れた場合を考えてください。
300万円のキッチンでは、坪単価は10万円のアップです。つまり、キッチンだけを立派なものにしただけで、仮に50万円/坪の家が60万円/坪になってしまいます。

ですので、仕様がわからないと正確なことは言えません。言葉だけで重量鉄骨は坪単価いくらと話しても、お互い想像する建物が全く異なっていれば、誤解を生じさせてしまうだけです。
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2017年06月06日

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ご回答いただきありがとうございました。

2017年 6月 6日

ハウスメーカーは、建築家の設計監理の様にオーダーメイドでその敷地と施主の要望に対して設計を行ない、その結果(設計内容)について、請負工事会社の競争見積を行なうのではなく、自社にあるデータと仕様の組み合わせによりプランを造りますので、
その段階で見積を提出することが可能です。
ただし、建築家の設計と異なり、自社の利益確保を第一としていますので、
競争原理も働かないなど、工事費が結果として高くなることは仕方ないことです。

逆に、建築家の設計では、特に弊社の様に依頼主の要望や収益を第一に考える事務所では、見積を取るまでは正確な見積金額は提出できませんが、過去の実績から基本的な部分の歩掛かりによって実際と近い概算見積をご提示して、契約の上に設計を行なう事になります。建築家が工事受注するわけではございませんのでリスクもございますが、
同じ価値の建築物を造る場合は、確実に建築家が設計して請負工事会社が施工する方が
コストパフォーマンスは高く、また、施工者と監理者が異なるので、安心安全な建築物となります。

杭工事の別途工事等は、概算の段階ではどちらも同じ条件でご提示可能ですし、
むしろ、一般的な見積にて別途工事として本体工事坪単価の見かけを安く見せているのはハウスメーカーの方が多いです。
例えば、ハウスメーカーの工事坪単価は、外構工事費や本体外設備費は含まない・施工床面積で算定している・工事保険料等は別途、仕様変更は全て増額 等々。
逆に、ハウスメーカーが費用に含んでいない項目で建築家設計監理物件で費用に含んでいる項目は本工事・別途工事を問わずございません。

保証についても、各企業にて設けた実際に役立つかどうか判らない物を除くと、
公的機関のものは、ハウスメーカーでも建築家でも同様に利用できます。

以上、上記にお書きになられた認識とほぼ反対の事を私は自負して業務を行なっています。
 …事務員の給料・福利厚生費・残業代・広告(TV広告)・会社経費等々を考えても、
  過酷な競争による受注を考えても、ハウスメーカーが安価ではないことは
  明白です。
  ついでに、非木造在来戸建て住宅物件以外では、建築家の概算は通常、
  地盤調査のデータがあれば、杭基礎や外構別途等ということはありません。

鉄骨造とRC造については、耐火建築物となりますので多少は鉄骨造の方が安いですが、防音・断熱等の環境を考慮すると、RC壁式構造をお薦め致します。

最終的には、建築家との信頼関係が築けるかどうかも大切です。

弊社は、LCCやITの発展を利用して、地元の設計事務所と競合しても勝る専門サービス
業務を提供していて、全国各地・特に首都圏にも実績が多々ございます。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=
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ユーザーの返答

2017年06月06日

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ありがとうございました。とても参考になりました。

2017年 6月 6日
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
太陽エネルギーと通風の効果を有効利用する、快適で健康で省エネで、美しい建築を提案している設計事務所です。

坪単価はどこまで含まれているのかで大きく変わるので一概に比較はできません。
建物本体と給排水関係工事でRCは120万円、重量鉄骨は100万円ほど見て置く必要がございます。さらに消費税や建設諸経費、外構工事費や設計監理費など加えると坪25万円を加算しなくてはいけません。ですので税込で坪110万円でしたら高くはありません。

簡単ですが森建築設計の特色をご説明いたします。
■デザイン面では神奈川建築コンクール受賞などあります。
■住宅コスト解説の執筆をしておりコストコントロールに優れています。
■バウビオローゲBIJとして「健康で、快適で、エコで、美しい建築」をご提案します。
お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。
森建築設計 森健一郎
電話:*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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