都市計画道路範囲にかかるマンションの立退・補償について

最初から3割外して計画をすれば取り壊しや移転は有りません。

1、都市計画道路内は壊し易い構造は建てて良いと言われてますが、壊す時に補償されるものではありません。もちろん自費で怖さなくてはなりません。ですから一般的には建物でも玄関庇とか駐車場屋根等の壊しても影響が少ない箇所は都市計画道路内に設けますが、主の建物本体を建てる事はしないです。
2、再建築費も補償されません。壊す必要になる場所である事を承知で建てる訳ですから。

以上から、建物計画は都市計画道路にかからない土地の残り7割の部分で計画をする事です。

参考にしてみて下さい。

計画道路にかかる範囲の土地分は行政負担ですが、解体費は出でも計画道路にかかる範囲の建物分だったと思います。計画道路にかかる範囲を部分的に後から撤去できるように計画することです。

世田谷区ではないのですが、同じような敷地で賃貸住宅を設計したときがあります。その場合、事業決定後、解体は自費で、保障に関しては道路の買収費のみだったと思いました。ただ、行政によって違うと思いますので、世田谷区役所の担当部署で確認されることが一番正しいと思います。
私の場合、結局道路部分をさけて計画しました。３割ほどさけると、容積率が十分にとれなくて苦しくなりますよね。なので、集団規定ぎりぎりの所を探りながら、バルコニーまでなくして容積を確保しました。都市計画道路部分は駐車場にして賃料を取っております。特に問題なく、手持ちの不動産の中では、上位の収益を上げているとのことです。

初めまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。都市計画事業の補償については建築士にはその知識がありません。私は都市計画も専門ですので、都市計画事業の補償については熟知しております。これは、弊社も含み都市計画事業の専門家に相談しなければ解決しません。なるべく簡単に説明すると、補償は生活補償、生活再建が目的で、概要は以下の通りです。
１、道路用地は市場価格を鑑み事業主（国、都、区など）が買い取ります。
２、建物補償は、再建築補償が原則で、事業によっては切り取り補償となりますが、解体費は外構も含み含まれます。また、店舗や賃貸事業をしている場合は、営業補償などもあります。借家人にも補償はありますが、建て替えの際の退出してもらう日必要があるのでそこでもめないようにする工夫は必要です。賃貸借契約は民民ですので。なお、再建築補償とは今と同じ規模の建物を建てる費用（再建築費）を減価償却を考慮して補償します。しかし。土地が減ることで再建築（同じ規模が）ができない場合は場外移転補償となります。
３、補償費とは実際にかかった費用ではなく、机上の計算により決まりますので、補償費をもらったから従前と同じ建物を再建しなければならない、移転しなければならない、というわけではありません。
４、これ以上は難しいですね。
以上の通り、これはとても素人が理解できる内容ではありません。また、事業が決定される時期などは専門家でないと予見できませんし、それに応じた適切な（損をしない）建築計画も立てられません。なお、ローンは関係ありません。
私は現在中野区の都市計画道路拡幅に１５年あまり携わっていますので、よろしければご相談ください。知らないと大きな失敗をしてしまいます。
アーキネットデザイン合同会社代表
早稲田大学建築学科非常勤講師
早稲田大学都市・地域研究所招聘研究員　市川均

tomoさん
都市計画道路エリアにかかり取り壊しした後の賃貸住宅に関わったことがあります。
整理してご質問にお答えします。

１、まず、事業決定がまだであれば大分先のことです。計画決定の後、事業施行まで３０年ぐらいかかります。計画道路エリアでも３階まで、木造か鉄骨なら建てられます。
３０年ぐらい先と予想されますので、建物を建てて賃料収入を得た方がいいです。

２、事業施行が実施される場合、土地は路線価と呼ばれる値段で買い取ってくれます。
　　ただ路線価は実勢価格よりも低いので、解体費やテナント立退料の名目で上乗せ
　　して解体まで漕ぎ着けている様です。そうしないと事業が進まないからです。
　　ローンの残債は保証されませんが、解体費や引越し料
　　などで色をつけている様です。
　　そういう交渉の話し合いにも立ち会いました。

３、再建築費は保証せれませんが、残った建物の補修費は出してます。
　　道路事業側もスムーズに進めるためにこういう名目でお金を出して納得を得ている様です。

４、計画道路エリアに建築する場合。
　削られても７割残るのですから、予め削られても残った建物が機能に支障のないように
　プランすればいいのです。階段や廊下で部屋を分けて、きれいに都市計画部分が削られても
　残った建物で賃貸経営ができる様にすべきです。
　例えば１階の削られる部分も含めて1テナントでやる様なことは避けるべきです。

以上、計画道路経験した知識がありますから、どうぞ遠慮なく今後も相談ください。