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【至急】南側道路挟んでアパートがある土地

新築戸建を検討しています。
間取りを確定した直後に南側4メートル道路を挟んでアパートの建て直しが始まりました。

それまでは古いアパートで高さが低く横幅も12メートルほどだったのが、高さが8メートル、横幅が敷地いっぱいの19メートルとなるようです。

問題は日当たりです。冬の期間も一階の南側と東側から日が入ることを日当たりシュミレーションのソフトで確認してこの間取りにしたのですが、新たなアパート建築中の冬のいま、土地を見に行くと一階はどこからも一日まったく日が入らないことが判明しました。2階も危ういと考えています。アパートの両隣りには二階建ての家が隣接しています。

お聞きしたいのは以下の3点です。
1.第1種住居で建築許可がおりていれば、アパート側のこの決定を受け入れるしかないのでしょうか。
2.いまの間取りで11月から2月までの2階の日当たりはどのように考えられますでしょうか
3.これから一階にも日があたるようにするために、土地のかさ上げをするならばどれくらいする必要がありますか?また、かさ上げだけでは無理でしょうか。その場合にはほかにどのような対応が可能でしょうか。
建ぺい率60、容積率200%の土地です。

よろしくお願いいたします。
  • 【至急】南側道路挟んでアパートがある土地

専門家の回答

4件

2017年12月12日
こけしさん
はじめまして。
東京中野区で設計事務所を営んでおります。
ほとんどの人が太陽光だけを頼りに家を計画されていますが、天空光を味方につけると明るい空間が実現しますよ。
https://www.youtube.com/watch?v=k4Q7WrumRjk&feature=youtu.be

雨の日に傘を降ろして天空を見てください。
いかに明るいか気付くと思います。
また日陰の横断歩道も見てください。
日陰なのに白線はあんなに明るいのかとも気づくでしょう。
そこにヒントがあります。
日当たりが悪くても明るい家を作る方法は色々あります。
ご安心ください。

株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森信人
〒165-0034 東京都中野区大和町1-67-6
MT COURT 205
TEL:03-6383-0592 FAX:03-6383-0593
URL:http:// www.s-noa.jp
メールアドレス: n.mori@myad.jp
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2017年12月12日
初めましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

 まず、第一種住居地域であろうが最高高さが10m以下の建物であれば、日照
権で争っても勝ち目はないと思います。

 日当たりの件ですが、冬至日における正午の太陽高度は≒30度です。
地盤面から2m上がった位置で光を差し込みたいと考えると、8-2=6m(アパ
ートの高さが光が差し込む位置から6mの高さ)で計算しますと、6×1.73≒10
mという計算になります。
道路斜線がありますから、アパートは1.2m以上の道路後退が必要になります。
それから新築する建物の位置を計算すると、10-1.2-4=4.8mという結果に
なります。これは道路から4.8m後退すれば、地盤面から2m上の部分で日差し
が差し込むという計算結果です。
 図面を見ますとこれでは冬至日においては、とても日差しが入りませんね。
プランが変更できるようでしたら、光が差し込みやすいプランに変更するか、
下記に添付する私の「1500万円の家」の上から5番目のプランのように、2階
の床を一部強化ガラスにして、1階に光を差し込む方法もあります。
http://earth-architect.sblo.jp/article/174114756.html

敷地のかさ上げはとても工事金額が掛ります。また盛り土をすることによって
転圧(土の締固め)を入念に行わないと、地耐力が確保できませんよ。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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2017年12月12日
まずは、1.についてですが。
第一種住居地域の場合、北側斜線制限は無いですね。日影規制は、この土地に
条令が有っても高さが10mを超えていないなら適用されません。
ってことで、受け入れるしかないんです。

2と3について回答します。
春や冬などは南側の建物の作る影の影響は高さよりも「幅」に影響されます。
分かりやすく言えば夏に比べれば太陽の高度が低いからですね。
シミュレーターで確認されたのは単独ででしょうかね?隣地の建物を考慮すると、
建替え前のアパートでも高さは7mくらいは最低でも有ったでしょうから、
8mになった場合との差は1mくらいですよね?
元々東側から早い時間帯に日が入るってのは難しいように感じます。
ちょっと気になったので図を描いてみました。現在の建物が8mだとすると
前面道路の幅員からしてセットバックの緩和を利用しても最低でも1.2mは、
アパートは道路から後退しています。
埼玉の冬至の太陽高度は南中時で30度くらいですから、リビングに日は
入りませんね。もしも光を入れるなら4mくらい高くしなければなりません。
ですから古いアパートが南側に相当に寄って建てられていたなら冬の間に
日が差し込む可能性はありますが、前面道路が4m程度では、1階部分に
直接光を入れることは無理だと思います。
2階については、ベランダ分、後退もしていますし、そこそこ期待できますよ!

それから冬至は厳しいですが、4月から10月くらいの間は十分南中時に
日も入りますし、他の方も書いているように、直射日光が入らなくても、
家の中は明るくなります。

※当アトリエでは建築に関するあらゆるご質問に随時無料でお答えしています。
どうぞお気軽にお問い合わせください!


URBAN GEAR / アーバンギア 本多
atelier@urbangeardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343

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2017年12月13日

まずは、シュミレーションの設定に問題があると思われます。
法規的にも日影や採光は近隣の現状にては行いません。
(空き地であっても、敷地ギリギリに建築物が建った時を想定いたします。)

①建築確認済証を受領なさっているのでしたら、建築の法律的には問題ありません。
 ・第1種住居地域の10m以下の建築物には、日影規制はございません。
  (高さを押えた3階建てが1番影響を受けるのですが、この用途地域自体が3階建て以上の建築物が建つ事を想定しているので仕方ないと思います。)
 ・また、日影規制とは影をつくらないのではなく、8時間の内3時間/5時間影になる部分が敷地の周囲5m、10mの範囲から出ないようにする規制なので、道路中心線から10mの範囲は南側の建築物が3時間影をつくってもいいと言う事になります。
 ・更に、この敷地での日影規制はそもそもアパートの平均地盤面から4mの高さを基準としていますので、北側隣地への1階の日照確保は求められていません。
 ・今回建てられる住宅にも採光規定はありますが日照は現在では求められません。日照と採光は異なり、真北でも夏至には採光を得られる場合があります。(北側の窓も、普通は夜より明るいですよね。)
②③現在、依頼なさっている建築士(シュミレーションをなさった方)に、法的な逆日影図を依頼なさったら如何でしょうか?現在の資料だけでは回答は難しいですし、ご質問に対する回答は委託業務の範疇になります。
③嵩上げの場合、恐らく開発行為の範疇となりますので、相当額のUPになります。日照の測定面でも3時間確保の為には9m((X-1)/2=4)となります。…恐らく何千万円の開発行為です。建築物の床下として造っても、今度は住宅が日影規制を受ける事になるので、プランに制約を受ける事になります。(開発よりは安価になると思います)よって、採光・日照にこだわるのなら1番お勧めする案は、1階を日照を必要としない部屋(ex.個室・キッチンを除く水廻り・非居室)として、2階南側を日照を必要とする部屋(LDK)とすることです。(床面を4m以上にする)更に道路中心線から10m以上離した南面に窓を設ければ、最低でも3時間は日照を確保する事が可能です。西側や東側も同様にすれば、複合して日照を得られる事になります。逆にこれは隣地の単体建築物でのシュミレーションですので、複合して考えると3時間の必ず確保できる場合は減少いたします。

厳しい事を申し上げれば、本当に1階に日照のある家を求められるのであれば、低層住居地域の敷地に家を購入するしかないと思います。

夢の実現を祈念致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=
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