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中古リフォームか、注文住宅か、建売りか

素人ですので簡単な言葉でしか説明できませんがご了承ください。

現在戸建て購入に向けて動いているのですが、主人は土地購入のうえ注文住宅を建てることにこだわっております。
先日やっと理想の場所に理想の敷地でいい物件が見つかりました。(なんと私の実家の4軒隣りです)
ただし、築40年の木造2階建ての古家つきです。40年もたっていれば建物の価値はなく、提示されてる価格は土地のものだと思えと聞きました。
ですが、人気の場所ゆえ土地だけでもなかなかの価格となっております。

でも本当に二人ともその場所が気に入ったので最初はできれば簡単なリフォームでいけるなら購入しよう!となり、先日その中を見せていただいたのですが、築40年の割には綺麗に使ってらっしゃると感じました。表面上は、の話ですが・・・

ですが、よく木造住宅は25〜30年しかもたないとききますので、この土地+中古住宅を購入した時点で既に建て直しが必要になってくる気がします。
そうすると当然費用がかさんできますので、購入は難しいかな、と泣く泣く諦めることになりそうです。(まだ二人で悩んでいます・・・)

一応敷地面積は28.11坪、容積率200%、建ペイ率60%、敷地はほぼ正方形で、今回の土地の価格+解体費用から考えると建物には1,000万までしかかけれません。

今は安い注文住宅もあると聞きますが、主人のお父さんが元大工さんで、色々聞いた結果柱等のしっかりした家にしたいということで、そういう家となるとまた値が張ってきますよね?
そうなるとそもそもよほど価格の安い土地を購入しない限りは、主人の理想の家は建てられないような気がするんです。

そこで今回の件を踏まえて疑問に思ったのですが、木造住宅の持ちが25〜30年でリフォームが必要になるのであれば、建売りを購入しようが、土地を購入して注文住宅を建てようが家の「持ち」という点では一緒のように感じるのですが、どうでしょうか。
それとも建売りはもっと短い期間しか持たないのでしょうか。

とりとめのない文章になってしまい申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2009年 9月28日
まず、木造の耐久性ですが、築40年ぐらいの木造がだいたい耐久性25〜30年程度です。物件を見られたように見た目はまだ持つように見えますが、。その頃の作り方ですと土台や1階の柱が結構痛んでいるはずです。40年前の耐震性は低いので住むとしたら耐震補強が必要です。

最近(15年くらい前からでしょうか)の建物であればもっと耐久性が上がっています。物件次第ですが60年ぐらいは大丈夫でしょう。

きちんと建てると200年300年持ちます。法隆寺は特別ですが、江戸時代の民家なら全国至る所に住んでいる方がいます。200年持つ建て方をすると結構予算かかりますが。。。

今の設計で100年ぐらい持たせる造りをすると私の所では坪55万からできます。長期優良住宅という取り組みでいろいろな会社も取り組んでいますので、情報集めてみてください。

さて、ご実家そばの物件を購入して1000万の予算で耐震補強とリフォームをするのも手ですね。ご希望の住まいがリフォームで可能かどうか検討しても良いと思います。

最後に、資金計画も大事ですね。申し込む銀行のローンによって金利が違います。数百万違ってきますからよく調べてください。あと低金利の今なら全期間固定でくむのも忘れずに。

書き出すと長くなって解りにくくなりそうなので、
思いつくままに書いてみました。参考なれば幸いです。
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ユーザーの返答

2009年09月29日

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早速のご回答ありがとうございます。
予算内で耐震補強とリフォームの可能性もあるということがわかり、選択肢が増え
前向きな気持ちになれました。
銀行のローンについてもよく調べてみます。
今回の物件は断念したとしても、60年持たせられる家を建てられるように諦めず
頑張ろうと思います!

2009年 9月29日
はじめまして

> ・・・家の「持ち」という点では一緒のように感じるのですが、どうでしょうか。

についてのみコメントします。

現在の建物は物理的な劣化よりも社会的経済的価値の減少の方が上回ってしまうようで、建売でも注文でも一定の期間が過ぎると経済価値という意味では関係なくなってしまうようです。

知り合いの不動産屋さんと話をしていると、建売というのは売って利益を上げるためにつくっているだけに、リフォームや修繕をすればそれなりにまた売れるようです。あるハウスメーカーでは自社物件の下取り再販というビジネスもあるとのこと。また注文住宅は施主の好みなど個別性が強く反映している場合は売りづらく、耐用年数などお構いなく取り壊してしまうこともあるようです。

それじゃあ建物にお金をかけるのは悪なのね、というと(職業柄もありますが)そうとも思えません。モノを買うとか造るためには「それが欲しい」というような単純な欲求が動機として必要です。100年持つ住宅が欲しいという人に売ったら他の建物と一緒だよといったところで思いとどまるものでもないでしょう。それに、少なくとも自身が使い続けている間はその効果や利益はちゃんと受け取り続けられるのだから、かけた分だけ得もあるというべきです。

それにこういう単純な欲求(欲望?、物欲?、夢?)というものが技術革新を促し、経済活動の原動力となり、その人の人生を華やかにするものでもあります。否定する対象ではなく、むしろ積極的にかなえてあげたいとさえ思います。

さてさて長くなってしまいましたが(迂闊に夜更かししてしまった)、件の話、結局は「モノが欲しいか、カネが惜しいか」ということになりませんか。モノが欲しければ理想に近い方が優れていて、経済価値は実現のための手段にすぎないし、カネが惜しければ経済価値の減少が少ない方が優れていて、モノはカネが化体しているだけの束の間の姿ということになります。

どちらの考え方が正しいわけでも優れているのでもないことはすぐにお分かりいただけると思います。両者の違いを理解して、歩み寄るプロセスが大切ですよね。省エネルギーと言いながらわざわざ電池を乗っけた車が飛ぶように売れるのは、そんな両者の心理に近づけたからではないかと思うことがあります。

(やや話題がそれた感じがしますがお許しを)

よいお住まいが見つかるといいですね。
矢印
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ユーザーの返答

2009年09月29日

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貴重な情報をありがとうございます。
突き詰めれば私は「カネが惜しい」、主人は「モノが欲しい」と言える
かもしれません。なんだか女と男の違いに似てますが(笑)
まずはその時点で意見の食い違いがあるので、そこを歩み寄っていくこと
から始めようと思います。
正直私は「もう思ってるようなとこは無理」と一生賃貸も考慮し出して
いたんですが、お家とも出会い、ですよね。
希望は捨てずに頑張っていきたいと思います。
遅い時間にありがとうございました。

2009年10月 5日
急いで建物を建てる必要はありません。
いい土地が見つかったらすぐ買うべきでしょう。しかもご実家の近く、将来ご両親が年をめされても安心です。しかも気に入った土地、買うべきではないでしょうか。時節柄、土地価格は低迷しております、この先景気が回復し、土地価格も徐々に上がっていく事は目に見えております。
国土交通省は、現行の建築基準法に適合しない既存不適格建築物に増築や改築などを行う際、既存部分の是正義務の一部を緩和する告示を改正、2009年9月1日付で施行しました。(既存部分は接合補強金物や基礎の配筋などについては、不適合のままでもよい。一方、建物全体の耐力壁、柱、土台は、壁量計算などによって現行の仕様規定に適合させなければならない。 )とありますので壁量の計算をおこなって(そんなに難しい計算ではないですが、知り合いの建築士の人に計算してもらえばすぐ出来ます)耐震壁をつくればいいのかと思います。土台はお父さんに見てもらったらどうでしょうか?屋根は瓦葺ですか?よく民家にあるように南に開口が多く(角部耐震壁が少ないために地震時ねじれる)、屋根が瓦葺の建物が、神戸沖地震の際によく倒壊しました。そういう建物ではないんでしょうね?
お住まいの場所がわかないので、なんともいえませんが。
神戸沖地震も地域によって被害状況もちがっておりますし。。
古い建物でも梁や柱がしっかりとしたものもあります。現状建物の分析が必要で、さてそれをどうするかという判断をする人が必要なんでしょうね。
確かに設備の陳腐化はあるでしょうから、それへの対応も必要なんでしょう。
将来の新築も考えると、あまりこの建物にお金を投入するのももったいないような。。。そこの見極めでしょうか。
私は宝塚に住み、大阪で設計事務所を運営しております。先日は伊勢の二見浦で同じようなご相談を受け、出向いて現地を拝見し、お話を聞き、お悩みを解決いたしました。もしよろしければ、お気軽にご連絡ください。
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ユーザーの返答

2009年10月08日

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お礼が遅くなり申し訳ございません。
相談に書ききれなかった気持ちを代弁していただき大変ありがたい限りです。

築40年の家は平成7年にストレート葺に取り替えてらっしゃるようです。
開口に関しては2階が南側をほぼ窓にしてらっしゃるような感じでしたので、
そこは直したいなぁとは思いました。
神戸沖地震時まわりでは倒壊、半倒壊の家もちらほらありましたが、比較的
被害は少なかった地域かと思います。
ですのでもっと大きい地震が来たとき(南海・東南海地震)が怖いですね。

主人のお父さんは残念ながら遠方に住んでいらっしゃり、なかなか来ていただく
のが難しい状況で、本当に見ていただきさえすれば解決することが多いので、
残念な限りではありますが・・・

主人及び実家の両親もやはり場所という点で前向きではありますので、解決
できるよう検討を重ねたいと思います。

もしお願いする機会がございましたら、よろしくお願いいたします!
ありがとうございました。

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