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新築戸建て土地

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狭小路に面した土地の解体、建築費の割増はどのくらい?

購入検討中の古家付土地があります。
場所は静岡、沼津市です。
が、接道に難があり資金的に不安があります。

南接道で前面道路幅が2.8mです。
敷地の間口は約21m奥行きが約12m(セットバック後)です。
ただ、当方がセットバックをしても
更にその奥がせまく(軽なら通れる位)なっており通り抜けは出来ません。
その敷地に至るまでは3〜4mありますが、大きな市道から
直角に数回曲がらなければいけません。
敷地南側は他人の敷地の石垣で車両転回するスペースはありません。
東西北の三方は既に家がたっています。
当然、重機やローリー車等は入らないと思うのですが、
この様な敷地の解体建築費の割増はどの位見ておけば良いのでしょうか?

古家は4間×4.5間の築50年位の木造2階建
上下水道は敷地内引込済
ガスはプロパンです。

総予算がmax3500万ですが出来れば3200万位までに収めたいです。
現状土地代1200万+手数料、諸費用
なので建築にまわせる金額が2000万+αしかありません。
希望の建物は1階25坪位、2階15坪位、延床面積40坪前後、
建築面積が45〜50坪で、普通の土地で見積もりを取ったときの
建築費は2200万でした。
定年のためローンが組めませんので、土地代、建築費とも現金です。
そのため、僅かなオーバー分でも吸収できないため
土地を買ったは良いものの家が建てられない、という事態を危惧しています。
工法は問いません。重量鉄骨、木質パネル、プレハブは無理そうです。
(搬入できないのでは?)
割増額が大きくなるようですとこの土地は無理なので諦めようと思います。

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星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月 7日
はじめましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。

まず道路は「2項道路=4m以下の道路としての認定」が出来ている事を前提
でお話しさせて頂きます。
少しわからない部分として、大きな市道から3~4mで敷地があって。3~4m
の間に数回の角を曲がるという事でしょうか。

3~4mでしたら材料は人の手で運びますので問題はありませんよ。
またコンクリートを打つ時も、「大きな市道」にポンプ車とミキサー車を止め
てポンプで圧送しますから大丈夫です。
現地を見なければ分かりませんが、3~4mでしたら「大きな市道」にレッカー
車を止めての「建て方」もできる思います。(隣地などをまたいで材料をレッ
カーで吊り上げる事も出来ます。)
現地を見ないと分かりませんが、上記の方法で出来るようでしたら運搬費とレ
ッカーが大型になった場合の金額のアップは50万円で十分にお釣りが来ると思
います。

下記に概算費用を添付いたします。
土地:1200万円
不動産手数料:1200万×3%+6万=42万円
同上消費税:42万円×8%≒3.5万円
土地の登記、建物滅失登記:20万円
建物解体費用:150万円
 既存土地にかかる費用 1415.5万円
 よって残りの残金は3500-1415.5万円=2084.5万円
建物全体の金額を2000万円と設定(84.5万円は残し)します。
消費税を除いた全体の金額は2000万円-2000万円×0.08=1840万円
建物登記費用:30万円
エアコン代:35万円(3台)
カーテン・ブラインド代:25万円
運搬費・レッカー割増し費:50万円(かなりの余裕を見ています)
設計料:150万円(かなり安くみて)
確認申請・検査納入金:10万円
 諸費用計 250万円
よって建物本体に掛けられる金額は1840万円-250万円=1590万円
 
現在の建築で「断熱工事」と「耐震」をしっかり行うと60万/坪位は、静岡でか
かる金額だと思います。
建物の大きさを逆算しますと、
1590万円÷60万円=26.5坪の大きさの建物になります。

26.5坪の建物でしたら2LDK~3LDKの建物の建築が可能です。
下記に私の25坪の「1500万円の家」のURLを添付いたします。
http://earth-architect.sblo.jp/article/174114756.html

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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ユーザーの返答

2018年02月09日

962528のプロフィール写真

具体的な数字でのご回答ありがとうございました。
価格交渉可能になりましたので少しは余裕ができました。
建築面積をもう一度見直して検討してみたいと思います。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月 8日
はじめまして静岡市で設計事務所を営んでおります
URBAN GEAR/アーバンギアの本多と申します。

ちょっとご相談を整理しますと、当該敷地までの「通路」の
幅員が3m~4mくらいで、当該敷地の前面道路の幅員が2.8mと
いうことなんですかね?
それで当該敷地の奥は更に幅員が狭くなっている「袋道」という
ことなんでしょうか?

3mくらいであれば結構まともな道に近いのですが、やはり
2項道路なので、本気の大型のレッカー車は入れないですね。
ラフターという狭い道にも強いレッカーがありますので、
それを使って建て方を行うことになるでしょうね。直角の曲がり角を
曲がれるかどうかは、現地を確認してみないと断言できませんが、
恐らくラフターで大丈夫です。大した金額のアップにはなりません。

40坪の家が2200万円で全てコミコミなんですね?
他の建築に関わる諸費用は掛かりませんか?地盤の状態によっては、
土壌改良の必要も出てきますね。
40坪の家は大きいほうなので、計画を十分に練って、出来るだけ
コンパクトな家にして、建築費を抑える工夫が必要ですね。

坪単価も50万円前後に抑える工夫をして、相対的にバランスの取れた
計画に持っていくようにしてください。
沼津は近いのでご希望があれば現地確認のうえ、ご相談に乗って
差し上げられます。よろしくご検討ください。

※当アトリエでは建築に関する、あらゆるご質問に随時無料でお答えしています。
どうぞお気軽に御問合せください。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
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ユーザーの返答

2018年02月09日

962528のプロフィール写真

アドバイスありがとうございました。
今は通常の住宅地に居りますので周囲の家の立替時は
4tクラスですので、あれは無理と思っていました。
ラフターというのは見た事がないですが、
狭い道の方がはるかに多いですよね、そこでも新築が建っていますので
技術的には心配ないとわかりました。
費用面もそれほどでもないとのこと、具体的に検討を初めてみます。

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