市川市で25坪の土地に賃貸併用住宅を安く建てたい

はじめまして。
市川市に駅近くで土地から仕入れて賃貸併用住宅を検討中です。
予算の都合上、土地と建物、諸経費合わせて６０００万程度に抑えたいと思っており
、いくつか話を聞いている中で、土地は２０〜２５坪（建ぺい率６０％・容積率１６０％）で３，０００万〜４，０００万円程度で魅力に感じているところがあります。

上モノに２，０００万円程度で以下のプランで検討したいと思っています。
①１Ｋ２部屋＋居宅
②１Ｋ３部屋＋居宅
③１ＬＤＫ１部屋＋居宅

利回りを考えると②にしたいと思っていましたが、不動産屋さんからご紹介いただいたラフ案では１Ｋがかなり狭い（居室が６J弱）ことに加え、３階建てでは価格が２，５００万円は最低かかる（坪６５万）と伺い、収支上でも建物の内容にも魅力を感じられず、足踏みしております。

１．可能な限り賃貸部分の居室（空間）を広くしたい（賃料upのため）
２．共用廊下等は最小化して、効率のよい建物としたい
３．建物は２，０００万円程度に抑えたい（坪５０万以下めど）
４．土地は２２条指定地域（≠準防火・防火）
５．２階建てや３階建て、ロフトの有無等の建物へのこだわりは現時点で無し

ご相談に乗って頂けますと幸いです。