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家づくり相談

新築戸建て

回答 

3件

15坪狭小地に、3階建て6部屋アパートを作りたいです


希望としては、
2017年頭に新築で小さい賃貸アパートを建てたいと考えております。

土地は、地元でもある東京都中央区にて検討をしていますが、
この土地で賃貸経営が成り立つのか、おおまかに把握を致したく、
以下の条件で建築費の目安が知れればと考えています。

まだ、来年の話ではありますが、今から土地の選定を含めて考えて
おきたく、ぜひ、ご回答だけでも頂戴できればと考えております。

条件として
 ・土地は12-16平米を想定。目下想定している土地の販売情報を添付。
  ※中央区なので、この土地に限らずほぼどこも防火地域です。

 ・賃貸効率を考え、部屋数を極力多くしたい。出来れば6部屋以上。
  3階建ての6部屋が理想。
  部屋の大きさは小さくても良い。

 以下、条件ではありませんが、大事に考えているものです。一部、
 自分でも書いていて非常識な部分すらありますが、軽くお目通しを
 下さると有り難く存じます。

 ・費用が安ければ安いほど有り難い。
 ・構造は、費用・減価償却を考えて、出来れば木造が好ましい。
 ・ロフトのような立体的な構造として、小ささをカバーしたい。
 ・収納は備え付けで大きいものがあると好ましい。
 ・仕様等にはそこまでこだわりはない。
 ・仮に添付の土地が取得できれば、だが、運河沿いのため、
  出来るだけ、大きな窓を運河側につけてあげたい。特に2・3階。
 ・屋上に出られるよう、階段を屋上まで延ばしたい。
 ・費用UP額次第では、地下も活用し、地下1階~地上3階、にトライ
  してみたい。

お教えを頂戴したいのは、
 このような狭い立地での3階建てアパートの建築がそもそも可能か
 どうか。
 おおむね、建築費がどの程度になるのか。

で御座います。

何卒、ご回答のほど、どうぞよろしくお願い致します。
  • 15坪狭小地に、3階建て6部屋アパートを作りたいです

専門家の回答

3件

2016年 5月 7日
おうちや様、初めまして。
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
木造3階建て、耐火構造の共同住宅、建設可能ですよ。ロフトを設ける(階高を上げる)、運河側に大きな窓を設けるなどのご希望事項から構造体はSE構法をお勧めいたします。

延床面積38坪(125m2)と想定して建設費用を概略算出すると、本体施工費は38坪×85万円=3230万円になります(ロフトの建設費も加えて)。
これに消費税や設計監理費、地盤改良費、外構工事費、建設諸経費など加えた建設総予算は38坪×105万円=3990万円→4000万円になります。

この予算で表面利回りと実質利回りは何%になるのか、具体的にご相談いただければ無料で収支計算書を作成してアドバイスさせてもらっています。どうぞ気兼ねなくご連絡ください。

また下のアドレスは賃貸住宅の実施例で、その中の「sora」という賃貸住宅がロフトを設けた複雑な断面構成で神奈川建築コンクールの優秀賞をいただきましたので是非ご覧ください。
http://moriken.p1.bindsite.jp/works/rent.html

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年05月10日

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森さま

いつもお世話になっております。メッセージを頂戴し有り難く存じます。
ちなみに、相性診断では、良くない結果になってしまいました。

他探した方が良いもので御座いましょうか。。。

まだ、着工までしばらく時間は御座いますので、僕もいろいろ調べるうちに
価値観が変わってきたら、また相談させて頂ければと存じます!

2016年 5月 7日
はじめまして
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。
中央区で賃貸住宅を計画されているとのこと、土地から探しているという事でご希望の計画をシュミレーションしてみました。
土地は15坪として、3階建てで6住戸つくるとして考えます。1住戸は20m2を目標にします。20m2x6住戸=120m2が賃貸面積です。しかし建物には階段などの共用部分が必要ですから効率よくつくったとしても x1.15=138m2(41.7坪)の施工床になります。戸の施工床に坪単価や外構、地盤改良工事費用、設計料や各種調査費用、申請費用および消費税8%を加えたものが建設コストになります。これに土地代を考慮して利回りの妥当性がが出てきます。
土地抜きで利回り13%以上、土地込みで利回り8%以上が理想でしょうか。防火地域で3階建て以上の場合、木造はあまり推薦いたしません。耐火状の配慮をしていくと通常の木造より坪単価で10万円以上上昇しますから、だんだんRC造と変わりなくなってきます。収入である家賃はRC造の80%くらいでしょうか。長い目で見ると有利ではありません。RC造で建てられる事をお勧めします。

建設コスト
坪単価90万円を目標にしますがこれに地盤補強や各種経費、消費税をくわえると上記の施工床でつくったとして、4500万円(消費税込み)になります。土地代は15坪で300万円/坪ですと同じく4500万円です。合計で9000万円になります。
家賃は各住戸20m2として8.5万円/住戸ですと年間の収入は600万円です。
この利回りは 土地抜きで13%以上、土地込みで7%前後となります。条件の良い土地が見つかればより良くなります。

私どもは可能性なある土地を提示していただければ2日以内くらいに概略プランと利回り計算をして提示いたします。機会があれば申し出てください。歓迎いたします。ご連絡ください。
http://www.yumira.com/02-1proc.html

当事務所のHPもご覧ください。
http://www.yumira.com/
mail- info@yumira.com

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ユーザーの返答

2016年05月10日

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弓良さま

いつもお世話になっております。

メッセージ頂戴し、大変ありがたく存じます。
利回りまで計算をして下さる視点が大変有り難く感じました。

土地のめどがはっきりとたったタイミングで、ぜひ相談を
させて頂ければと存じます。

ウェブサイトの、神奈川の55平米での5階建てを見て、自分の
計画が絶対に無理なものでは無いようにも思え、大変励みに
なりました。

ちなみに、追加でひとつ質問がある(地下も検討した場合の
建設費の増加分)のですが、個別で相談させて頂いたほうがよい
でしょうか。

引き続き、今後ともどうぞよろしくお願い致します。

大内

2016年 5月 9日
はじめまして。
一級建築士事務所 ikmoの比護と申します。

月島の運河沿いの敷地は魅力的なロケーションですね。
敷地の魅力を生かした魅力あるデザインにできれば、将来的に家賃を維持できるアパートになるのではないかと思います。

この場所ですと、高さ10mまで建てられ、道路斜線緩和の可能性もあるので、ご提示いただいた敷地での3階建てアパートは可能だと思います。
構造としては、地盤が弱い地域ですので、木造耐火構造は有効かと思いますが、運河沿いに大きな開口部のある鉄骨造もよいかと思います。前面道路が狭いようですので、状況によっては木造の方が有利かもしれません。

コストとしては、木造耐火(もしくは鉄骨造)でご希望のような仕様ですと、以下のように考えます。
延床面積 約38坪+一部ロフト
基本構造(75万円/坪)+住設機器等+外構 3500万円
消費税(8%)、設計監理料(10%)を足して、4158万円程度

その他、ご質問等ございましたら、お気軽にお声かけください。
どうぞ よろしくお願いいたします。

一級建築士事務所ikmo 比護結子
ホームページ
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
メールアドレス
yhigo@mvc.biglobe.ne.jp
東京都江東区北砂6-14-5
tel 03-5683-2623
fax 03-6659-7333
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ユーザーの返答

2016年05月10日

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比護さま

いつもお世話になっております。

運河沿いのところ、目を付けて下さりありがとうございます。
たいていのアパートが眺望は絶望的な中で、運河沿いである
この地であれば、眺望が非常に良く、この土地が気に入って
おりました。
(資産整理中で、来年頭くらいの着工予定で、この土地は
 売れてしまうと思いますが)

少なくともその視点だけでもありがたく存じます。

先の回答者さま同様に、追加でひとつ質問がある(地下も検討
した場合の建設費の増加分)のですが、個別で相談させて頂いた
ほうがよいでしょうか。

ちなみに、このエリアは「防火地域」ですので、木造耐火 or
鉄骨耐火が、条件にはなりそうですよね。。。

この土地でなかったとしても、地元ということもあり、中央区での
建築を予定しています。

引き続き、今後ともどうぞよろしくお願い致します。

大内

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