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間口5M、奥行き30Mの土地に新築マンションの建設は可能?

東京都港区に土地を所有しており、自宅+賃貸のマンション建設を考えております。

可能な限り容積率を高めるために、階層を増やしたいところではございますが、いくつかの建設会社に相談はしたところ、土地の間口の狭さと接する道路の幅の狭さから杭を打つ重機が入れないとの理由で、最大で6階までと言われております。

ネットで検索すると、類似した条件で8階・9階まで建てられている事例もあったので、本当に最大が6階までなのかを疑問に思い、専門家の皆様の意見やアドバイスをいただきたく、質問をさせていただきました。

何卒、宜しくお願い申し上げます。

専門家の回答

6件

2022年 5月 9日
具体的な土地情報が皆無ですのでお答えのしようがありません。
宜しければ検討いたします。
土地資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://arcseigai.com
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2022年 5月 9日
はじめましてユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。お問合せのような間口の狭い敷地での賃貸マンションも多く設計しています。
敷地が狭い場合の杭打ちに関してはよく問題になります。設計は出来ても実際の工事が出来ない大変です。こうした恐れのある場合は設計を始める前に杭の施工会社に調べてもらう事にしています。東京の大手の杭施工会社の知っている方に事前調査してもらいます。この会社は杭打ちの小型の機械も多く持っています。出来れば敷地のボーリングデータがあると話をしやすいです。
お問合せの土地はうまくすれば8建てが可能かもしれません。
建物の(幅x6倍)の中に建物の高さが納まれば可能です。お問合せのケースの場合(建物幅4mx6=建物高さ24m)→8階建て可能という事になります。
私どもは敷地を有効利用する計画案をいつも作成しています。間取り提案と同時に利回り計算もいたします。
私どもが設計する事が前提ですが敷地のデータをいただければすぐ提案いたします。提案が気に入らない場合はそのままで結構です。
一度ご連絡ください。


http://www.yumira.com
*****a.com
***** 弓良

細長い敷地の設計例
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/01hosona.html

賃貸併用住宅について
http://www.yumira.com/SpaceFiles/02top/02kizi/07owner_apt.html

利回り計算
http://www.yumira.com/SpaceFiles/061process/02-1proc.html
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2022年 5月10日
ハヤシ様

はじめまして。(株)キャップデザインスタジオ:常川と申します。

弊社は都心部の土地の有効利用した建築を得意としております。

 今の情報では港区、間口5mx奥行30m。前面道路6m
賃貸併用住宅。

 のみですと中々詳細なアドヴァイスが難しいですが、

まず、特徴としまして、土地形状が非常に奥が長い。
間口が狭い。道路が広くはない。(角地ではない?!前提)

マンションを都内に計画する条件として、
・窓先空地(2mx2m)を各住戸の窓前に必要。
・敷地内通路1.5m:空地から道路まで必要(ピロティー可能)
・塔状比:1:6以下。間口:高さ。EX)4mx6=24m 約8階程度
・容積、建蔽率が何%?
・日影規制が無いか?敷地の北側に住居エリアがないか?
・各種斜線。道路斜線(道路6m:セットバック、天空率)、その他高度斜線?
・採光:建物高さが高くなると、下の階の採光が取れなくなる。居室が作れない。
・高低差がないか?
・地盤改良:地盤調査により考察。必要によって、改良または杭検討必要。
・工事費用:昨今の材料費高騰による利回り、借り入れの妥当性検証。
・構造:RC造可能。(重い。地盤の制約)S造(道路が狭いと鉄骨の搬入が困難)

等々、様々な角度から検証し、最適なプランニングをする必要が御座います。

それらのご提案を非常に得意としておりますので、
是非一度、具体的にご相談を頂ければと思います。

初回のご相談、ご提案は無料でさせていただいております。


宜しくお願いいたします。

(株)キャップデザインスタジオ:常川







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2022年 5月10日
地耐力上6階を支える強度しかないという事です。支持地盤までに杭を打たないともちこたえらてないから7-8階は無理という事です。重機環境がないから無理だという見解ですが、小さい機械だと力がないから日数がかかりすぎる=コストがかかる。若しくは重機が小さいと太い杭はうてません=従って本数が増えて敷地内の面積上打ち切れない本数=杭間隔が取れない。実際狭小の場合隣接建物との距離が取れない場合もあります。浮力工法の場合塔状比が4を超えると杭引き抜きが起きます。4を超えると引き抜きを1.5倍にして計算をいたします。わざとコンクリート錘をつけて引き抜き改善等工事が増えます。
賃貸2層増やして工事費増となっても利益が上がるかの効率化計算が必要=利益率としてやる価値があるかないかが争点です。非効率でもいいというなら技術駆使してできなくは無いと思いますが?ところで、このような非効率を行う自己資産力はお持ちでしょうか?
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2022年 5月10日
ハヤシ様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
間口5mということで、容積が十分消化できる条件であれば
8階は建ちます。
港区でしたら、多分商業地域でしょうか?
そうであればもし、前面道路の幅が4mの場合容積率は240%です。
前面道路が6mの場合は360%です。
いずれの場合も、8階に行く前に容積が消化してしまいます。
後、杭の機会が入りづらいとのことから6階という回答が出たと推測されます。
道路は置いておいて、5mの間口で鋼管杭なら8階程度の杭は打てます。

ここで大きな問題は、前面道路の幅によって2つの問題があります。
1、道路が狭ければ、8階ほどの容積は取れないことと。
2、道路が狭くて、大型の杭打ちの機械が入らないということ。

前面道路の幅の情報を教えていただければはっきりとした回答ができるはずです。
どうかもう少しの情報をお知らせくださいませ。
後、共同住宅の場合、敷地中央に窓先空地のための中庭の様なものが必要です。
必然的に中央部分にメインの入り口が出てきますが、そこまでの通路が道路から20m
と決められてます。

私は、間口5、4m。奥行き27mの敷地に14戸建てたことがあります。
どうぞ、再度のご相談くださいませ。
矢印
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2022年 5月11日
ハヤシさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。

頂いている情報だけでは詳しいお答えが出来ませんので、敷地に関する情報や住所を教えて下さい。ボリュームプランの検討が可能です。
賃貸は数字上の利回りだけではなく、類似案件に勝つ魅力が必要です。新築時はどんなものでも満室になりますが、問題は10年後です。新しく建つ近隣案件と競合しないような建築を目指しましょう。
SuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、お気軽にご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
http://hha.bz/
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