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新築戸建て二世帯・三世帯

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RC造3階建て 完全分離型二世帯住宅の予算について

初めまして。
5~7年後に妻実家(横浜市金沢区)の敷地に完全分離型/RC造の二世帯住宅を建てる計画を立てております。
現在は、築30年の木造住宅(延床40坪)に義両親が住んでおり、それを解体して建替えする予定です。

今は、本や雑誌、インターネットで自分なりに情報収集している段階で、以下内容にて検討しておりますが、実際のところいくらぐらい費用が掛かるのか、よく分かっておりません。

【質問】
①当方が希望する下記仕様で予算はいくらぐらいにすべきか知りたく、概算でも良いのでご教示頂ければと思います。
尚、本体工事費だけでなく、付帯工事費、諸費用も含めた総費用でお願い致します。
→色々と調べた限りでは、RC造は坪100万円~という何となくのイメージはありますが、希望する仕様での費用を把握しておきたく。

②建築自体は5~7年後ですが、いつ頃からプラン等の相談を始めたらよろしいでしょうか?

<土地>
・234㎡(間口13m×奥行18mの長方形)
→北側は公園、東・南・西はそれぞれ2階建ての隣家に面しています。
  南西に4m幅の私道があり、そこから道路に繋がっています。
・第1種住居地域(建蔽率:60%、容積率:200%)
・市街化区域
・準防火地域
・高度地区(最高限):第4種高度地区

<家族構成>
・親世帯:義父、義母
・子世帯:施主夫婦、長女

<建物の希望(延床75~85坪程度)>
・構造:壁式RC造3階建て、完全分離型の二世帯住宅、外断熱+全館空調
→遮音性が高く、災害にも強い強い家という事に重点を置き、RC造を希望しています。
・親世帯(1F):2LDK+応接間(和室)
→親世帯は賃貸にもできるようにしておきたいと考えています。
・子世帯(2F・3F):3LDK+ゲストルーム+シアタールーム
→広めのバルコニーあり。
・屋上利用あり、ホームエレベーターあり

不足している情報があれば追加します。
宜しくお願い致します。

専門家の回答

7件

星マーク
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2020年 2月 8日
Nathan様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

予算についてですが、RCの2世帯住宅の場合、坪100万円でも、建設費高騰の昨今では厳しいかと思います。(坪120万円前後かと思います。)

ですが、お時間もあるようですし、予算のおさえから入るよりは、イメージされる生活に即して、どのような住宅建築が相応しいか、機会を見つけて幅広くご覧になられることをお進めします。

当事務所でも二世帯住宅は結構設計しておりますので、お時間が御座いましたら御来所下さい。
二世帯住宅の写真や模型、図面等ご覧頂きながら、設計の進め方や考え方を説明させた頂けるかと思います。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

↓ 大東の家。さいたま市の二世帯住宅。ロの字型のコートハウスで中庭が両世帯を繋ぎます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/402691/

↓ 関町北の家、完全分離でありながらも気配を感じ合える、二世帯住宅
https://allabout.co.jp/gm/gc/466484/

↓ 戸手本町の家 (川崎の二世帯住宅リフォーム)
  辰巳琢郎の家物語 と言う番組で紹介されました。私も最後の方にちょっとだけ出演。
https://www.youtube.com/watch?v=ObOSVXCdmoI
https://allabout.co.jp/gm/gc/441595/

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ユーザーの返答

2020年02月15日

Nathanのプロフィール写真

ご回答ありがとうございました。
120万前後となると少し予算オーバーになるかもしれません。
アドバイス頂いた通り、まだ時間はありますので、家族皆でじっくりと相談して、
自分たちのライフスタイルに相応しい住宅建築を探していきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月 9日
大きくぼっくすをRCで造りシェルターの外皮とし内部は増改築可能な木製とする。これ一番居心地も良しです。耐大災害特殊設計をやっています。合理的につく事提案します=税別100万をめざしましょう。
一読願えたら幸いです。
コンクリートは硬くて丈夫ですが内部がもろに揺れますので怪我をします。お金をかけずにシンプル構造の特殊工法で揺れや破損を緩やかにする当の知識も持っています。https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
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ユーザーの返答

2020年02月15日

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ご回答ありがとうございました。
外皮はRC造、内部は木造という構造は将来的にリフォームを考えると非常に合理で良さそうですね。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月 9日
はじめまして。東京都板橋区にある根岸達己建築室の根岸と申します。

これまで様々な条件の住宅を手掛けてまいりました。
特にRC造の住宅を得意としています。

ご質問の予算についてですが、100万円/坪は可能ですがローコストの分類に入るかと思います。因みに、2か月前に横浜で竣工しましたRC造の住宅(仕様グレードは高め)は130万円/坪でした。
計画の期間は建物によって異なりますが、RC造の場合は工期も掛かるため早めのスタートの方が良いかと思います。遅くとも1年半前から計画をスタートした方が良いと思います。
現段階からでも住宅の計画に当たりご不明な点等ござしましたら、ご連絡いただければ、いつでもご相談に乗らせていただきます。

当事務所のHPにも一部の事例や設計方針を掲載しておりますのでご高覧頂ければ幸いです。
ホームページをご覧いただき、ご興味をお持ちいただけましたら、詳しい内容を記載した作品集(pdfファイル)をメールでお送りする事も可能ですのでご連絡下さい。

http://www.kenchikushitsu.jp/

小さなこだわりや、無理かな?と思ってしまうような夢も聞かせて下さい。 理想(希望)に近い建物を造るため、一緒に楽しんで、家づくりを話し合いましょう。
ご不明な点がございましたらお気軽にご連絡下さい。
よろしくお願い致します。

根岸達己建築室 根岸達己

東京都板橋区若木2-18-15
[P] *****
[F] *****
[E] ne*****ikushitsu.jp
[U] http://www.kenchikushitsu.jp/
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ユーザーの返答

2020年02月15日

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ご回答ありがとうございました。
HP拝見しました。和モダン建築、すごく素敵ですね。
まだ時間はありますので、今は色々な事例から勉強していきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月 9日
こんにちは。RC造2世帯住宅の相談を拝見しました。当事務所は横浜中区と川崎中原区にアトリエのある設計事務所です。住宅建設コストの書籍も執筆しています。

1、コスト
延床面積264m2(80坪)の想定でお答えしますね。
住宅規模のRC造の標準坪単価は税抜きで110万円です。これに消費税・設計監理・外構費・付帯工事費・建設諸経費を加えると坪単価138万円となります。
延床80坪で計算すると建設総予算は1億1千万円です。
建設会社の設計施工であれば総予算1億で手をあげる会社もあるでしょう。

2、計画開始時期
入居予定の1年半前に設計監理契約してプラン検討開始すべきです。
建設会社の設計施工であれば1年前で大丈夫です。

HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
ーーーーーーーーーーーーーーーー
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ユーザーの返答

2020年02月15日

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具体的な予算提示ありがとうございました。
1億円は少し予算オーバーですので、RC造にすべきなのか、また延床80坪も必要なのかを家族皆でじっくり時間を掛けて相談していきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月 9日
Nathanさま

はじめまして 横浜で設計事務所をやっております。
トートアーキテクツ 安田と申します。

1予算感について
坪単価 100万程度は可能ですが、
ホームエレベーター 300万
全館空調 200万
外断熱 150万
程度は別途見ていただいた方がいいです。
RC3階建だと、地盤が弱い場合、地盤改良等かかってきます。
神奈川も結構地盤が弱い地域がありますので、要注意です。

弊社で、先日竣工した物件はRC4階建で、地盤改良込みで坪80万でしたので、物価高騰しているとはいえ、なんとかなるかもしれませんが。

2設計を始める時期について
標準的な期間でしたら1年くらいかかります。
こだわりが強い場合はもう少し見ていただけた方がじっくり作ることができます。


楽しく家づくりができるといいですね!

----------------------------------------------------------------------------
アトリエ・トートアーキテクツ/Atelier tote architects

安田 智紀
Yasuda Tomoki

231-0012 横浜市中区相生町2-52  泰生ポーチ403
(改装工事中のため、お打ち合わせは1階カフェとさせていただいております。)
tel:05035588680
cellphone:09072278680
e-mail*****rchi.com
HP: http://www.att-archi.com
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ユーザーの返答

2020年02月15日

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具体的な予算提示ありがとうございました。
坪80万でも実績があるとお聞きし、少し希望が見えました。
幸いにもまだ時間はありますので、じっくりと検討を重ねて家づくりを楽しんでいきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月10日
はじめまして、アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。RC造の住宅にはこだわった設計をしていますので、簡単にご紹介します。
1、コストは、建設場所を考慮すると、規模が60から90坪程度であれば、消費税、エレベーター、設計料、リスニングルーム、外構抜きの建築本体工事で坪110万円、エレベーターは300万程度、設計料は10〜13%程度を目安すると良いと思います。
2、私のお勧めするRC造は以下の通りです。
1)将来の間取り変更が出来る様外周のみをRCとし内部は木造とするボイドスラブ壁工法。
2)RC造は湿気が多いのでカビ対策のため躯体に石膏ボードやビニールクロスを用いない。
3)外断熱の場合は打込工法に左官仕上。(塩害等への耐久性とメンテナンスコスト削減のため)
3、リスニングルームのノウハウが豊富です。石井式リスニングルームなど壁天井材の吸音と反響のバランス、床の重量と遮音がポイントですが、高価な物は必要ありません。床は杉の厚板、壁と天井は厚塗り漆喰(一部吸音装置)があればコストパフォーマンスの良いリスニングルームが出来ます。実はその分野のスペシャリストがパートナーです。
4、検討する時間はある程度あった方が良いです。こだわるのであれば、設計に8ヶ月、工事業者選定に4ヶ月、建設本体工事に8ヶ月、リスニング工事や外構工事等に2ヶ月、予備2ヶ月、設計事務所と契約してから2年くらいあると良いでしょう。
上記お勧めのRC造は、埼玉、東京に5軒あります。見学出来る家もあるので、興味があればご連絡下さい。お待ちしております。
アーキネットデザインLLC
http://www.doctor-life.jp
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ユーザーの返答

2020年02月15日

Nathanのプロフィール写真

具体的な予算提示ありがとうございました。
また、おすすめのRC造も大変参考になりました。
リフォームを考えると確かに外周をRC、内部は木造というのは合理的ですね。
リスニングルームについては全く知見がありませんでしたので、少し勉強しようと思います。
契約から2年掛かる事を考えるとまだ3年はありますので、じっくりと検討していきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

星マーク
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2020年 2月11日
Nathanさん

外断熱に全館空調のRC2世帯住宅で道路が4mと最低限の幅の道路だと
鉄筋やコンクリートを運ぶトラックは小さいものしか使えないなど
コストがかかるご希望でなかなか提案が難しいのが本音です。

また、建築は5~7年先だと人件費も材料費も相応に値上げなるでしょう。

また、神奈川県は地域によってコンクリート工事の費用が他所より割高です。

以上のようなことから坪100万円での予算検討は難しいですね。

坪単価での検討じたいが本当にアバウトな概算で
実際に要望を伺いプランをまとめると検討していた以外の要望から
300から500万位の増額はよくあるのでその前提で受け取ってください。

建てものが80坪の2世帯住宅で2階建て用ホームエレベーター付き
広めのバルコニーと屋上利用もあり、内装はフローリングと珪藻土
建具は突板のドアでシンプルなデザインとします

なお、私は外断熱より更に快適な両面断熱での提案です
両面断熱RC造についてについては下記リンクを参照ください。
https://www.syotaku.jp/insulating-reinforced-concrete/

ここに記載するにあたってある程度数字を奇麗に纏めて
設計から所経費など含めた予算として1億800万程度とご提案します。
こちらの勝手な判断での提案ですので最低目安程度と受けてめてください。

なお、計画が5~7年程度先との事ですが
具体的に2世帯を考えているなら相談は早いほうが良いです。
間取りの検討には時間をかけてじっくり取り組むのをお勧めします。

いざ具体的な間取りが出てから要望が更に出ることはよくあります。
時間切れで建てるよりも余裕を持って検討するのをお勧めします。

2世帯であればそれぞれの要望を整理する時間も考えて、
早めに相談して間取りの検討進めるのが良いと思います。

間取りの検討で掛る増額分は相談伺った時にお話ししますが
1年で間取り検討設計を終えることを2年かけるからと言って
設計の費用が2倍にはなりません

ざっと思うことを書いてみましたが参考になれば幸いです。
何かあればメッセージにてご相談ください。

最後にもし予算重視であれば木造耐火2世帯住宅をお勧めします。
耐震等級3の耐震性と耐火建築の安全性がある木造で
RCよりは予算を抑えてご提案できます。ご検討ください。
矢印
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ユーザーの返答

2020年02月15日

Nathanのプロフィール写真

具体的な予算提示ありがとうございました。
また、ご回答頂いた内容も大変参考になりました。
やはり4m幅の道路では高くなってしまうのですね。
1億は少し予算オーバーですので、RC造ではなく別の構造も検討すべきかもしれません。
RC造両断熱というのは非常に魅力的ではありますが。。
幸いにもまだ時間はありますので、家族皆で相談の上、じっくりと検討していきたいと思います。
ご縁ございましたらその節は何卒宜しくお願い致します。

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