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約90坪の家のリフォーム

中古物件の購入とリフォームを検討しています。

建物1階部分は鉄骨造で駐車場、2階3階が住居部分で軸組工法の木造です。
添付画像を見ていただくと分かりますが、延べ床面積がかなりあり、住居部分は約90坪になります。

この家を間取りも変えながらフルリフォームしたらおおよそどのくらいのお見積もりになるか、専門の方々のご意見を伺いたいです。
最低限でもこれくらいはかかると教えていただけると参考になります。

可能であれば、スケルトンにした場合と、外装は残して間取りと中だけをリフォームした場合の2パターンの金額をいただけると幸いです。

その他耐震やシロアリなど、懸念すべき点もございましたらお聞かせ頂きたいです。


参考までに建物の歴史は以下になります。
昭和53年に平屋の診療所として開業し、その後昭和63年に2階部分を増築しました。
平成28年に診療所だった部分を2LDKに改築し、現在は2LDK+6LDKの2世帯住居及び1階部分のビルトイン駐車場と物置という形になっています。

よろしくお願い致します。
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専門家の回答

7件

2020年 5月26日
まずは銀行に行きどのくらい資金を動かせるか?が先です。触れる袖を確かめその中で内容を決めることです。1階だけに終わるか2階までできるかは先に決まっています。予算の中でリホームを組み立てると現実的になります。
矢印
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2020年 5月26日
Mallyさん

最初が昭和53年と耐震性が低い作りに増築・改築をかなりしている建物。
私なら建て替えしか考えないですね。リフォームは費用検討無駄と思います。
矢印
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2020年 5月26日
初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

再建築不可とのことでお困りのことと思います。
形式上リフォーム実質新築とのことで進められるとは思いますが、構造補強等通常より割高にはなると思います。

フルリフォームでしたら坪単価で70万円〜80万円
延べ面積90坪ですから、6300万円〜7200万円(税抜)

外壁残しで坪単価で55万円〜70万円 → 4950万円〜6300万円(税抜)
といったところでしょうか?

これはあくまで目安です。詳細は図面は現地を拝見しながら精査する必要があります。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたらどうぞお声懸け下さい。
(HPのCONTACTの頁よりメールできます)


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html

↓ 戸手本町の家 (川崎の二世帯住宅リフォーム)
  辰巳琢郎の家物語 と言う番組で紹介されました。私も最後の方にちょっとだけ出演。
https://www.youtube.com/watch?v=ObOSVXCdmoI

https://allabout.co.jp/gm/gc/441595/

↓ 田園調布本町の家
  約30坪の築30年も木造2階建ての住宅の改修計画です。
http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/12dencho-r/01.html

 
矢印
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2020年 5月26日
購入を検討しているということなので、ずばり申し上げます。
これは買わない方が良いです。どうしても、ここに住まなければ
ならないという理由が有るのなら仕方の無いことなのですが、
耐震基準が古すぎます。昭和の家ってのは、どうしても残す価値が
少ない物件の方が多いです。

1階部分がRC造ならば、まだ検討の余地があると思いますが、S造と
木造の組み合わせは、よろしくないです。美観を整え、希望の間取り
にしたところで、それは「砂上の楼閣」のようなものです。
建て替えの許可が出ない理由は分かりませんが、いくら安くても、
そのまま住むのならまだしも、フルリフォームを検討しているのならば
素材が余り良くないと思いますね。
フルリフォームも4000万円とか5000万円くらいは掛かりそうです。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
矢印
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2020年 5月26日
耐震以前の建物なので構造的に不安ですね。
補強も考えるとかなり費用がかさむことになりそうです。
90坪のリフォームとして、

スケルトンにした場合は、7200万程度
中だけの場合は5400万程度かなと思います。

増築している建物は、リフォームで内装を解体すると
図面と異なる作り方や図面にないものが出てきたりするものです。
なので予想よりコストがかさむケースが多いと思われます。

弊事務所埼玉ですので、お近くかもしれませんし、
土地勘もあります。
お手伝いできることありましたら是非一度ご連絡くださいませ。
矢印
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2020年 5月26日
こんにちは。
多くの建築家の方がアドバイスしているように、この物件は「買う価値無し」
だと思いますよ。

「再建築不可-ただし都市計画法34条1号の許可を要する」とありますが、
この物件は「市街化調整区域」の物件です。
「市街化調整区域」とは一般の方(ある条件を持っている方以外)は新築が
出来ませんよ。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
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2020年 5月26日
はじめまして、埼玉にある設計事務所アーキネットデザインLLC代表の市川均と申します。皆さんが指摘していないので気になる大前提を回答します。この土地は市街化調整区域の様ですね。市街化調整区域はその名の通り原則建築不可の地域ですので、その建物の場合は都市計画法34条に基づく埼玉県の許可を得ていると思います。その場合原則、その許可は現使用者に与えられたものであるので売買によって自動的に引き継がれるとは限りません。既にこの事は不動産屋さんが県と協議していると思われますので確認して下さい。その上で、どこまでリフォーム出来るか決まります。資料において建築確認番号等がない事も気になりますが、許可の範囲内でリフォームする事になります。埼玉県の34条許可は何度も経験していますので、もし以上がはっきりしている様でしたら、それを踏まえてご質問いただければきちんとお答えしたいと思いますのでよろしくお願いします。
矢印
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