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家づくり相談

都内商業地の狭小マンション建築

補足の上再度の掲載となります。
都内商業地において13坪の敷地があり、鉄骨造又はRCマンションを建てたいと考えております。
建ぺい容積は80/600、土地間口4.6M
全面道路は12M以上ありますが左右隣地の建物は境界ギリギリまで建っています。
6階建以上を希望していますが、現実的に何平米くらいの建物が建築可能であり、また、ローコストで建築したい場合にどの位の総費用で建築可能でしょうか?
各階ワンフロア1戸になると思いますが、1階は店舗又は駐車場で考えています。
なお、隣地の片側は古い木造住宅ですが、基礎工事の際には何ら影響を与えずに可能でしょうか?

宜しくお願い致します。

専門家の回答

4件

2020年12月 2日
6階建てなら18mを超える。4m幅なら塔上比が5に近い通常杭工事は莫大な金額になります。指示岩盤がどこにあるかで1000万単位で変わります。
物事は甘く見ない方が良いと思います。
矢印
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2020年12月 2日
ハシ様
理論上は、7階ぐらいまで建築可能です。しかし建物の搭常比が5を超える様になりますので
地盤の支持層が深い場合、不可能になる場合があります。
それでは、6階ぐらいの場合どうかと言うとRCで立てようとするとラーメン構造になり
柱がとても太くなり住むところがないぐらいになります。
したがって6階で建てる場合は鉄骨が最もふさわしい構造となるでしょう。
どうしても、RC,で建てたい場合5階にすれば壁構造が可能になり部屋も柱が出てこなくなりますからふさわしいと思います。
5階にすると、避難バルコニーがなくてすみますのでこちらの方が部屋面積が取れます。
あと、この敷地面積ではエレベーターをつけるとほとんど住めるところがなくなります。
ですので、5階建のelevatorなしというのがベストな選択と考えます。
これだとRCも選択できます。
お隣の古い木造の家は少なからず影響を与えると思います。
技術力の高い建築会社に依頼すべきです。
これ以上のご相談は、ご連絡ください。
矢印
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2020年12月 2日
ハシさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的な建築を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
皆さんが仰る通り、RC造では搭状比4を超えないように天井高さを低くし、何とか6階建てを目指すか、鉄骨造とするかですね。
詳しい情報がないので何とも言えませんが、参考までに条件が良ければ、各階27m2程度のワンルームで、建築コストは最低でもRC造で9000万円程度、鉄骨造で8000万円弱はかかります。ただし、場所にもよりますが、杭工事が必要です。1000万円は見込む必要があります。
その他、設計監理料と諸経費もお忘れなく。
詳しい敷地情報を教えて頂ければ、具体的なプランを検討致します。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
矢印
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2020年12月 4日
無足場建築 メンテナンスフリー自然石外壁 RCシステム外断熱の
B r i x 建築です

間口4、6m 13坪 建ぺい80%→100% 容積600% 12m道路

最適な建物は RC壁式ラーメン構造の7階建てです
理由
その1容積率600%の活用
   無足場建築で100%の施工の建築をしても、
   法床面積の計算は壁芯間の面積となり、
   建築面積100%→法床面積90%となります。
   有足場建築は75% (足場幅50㎝x長さ11m=–5、5㎡)
   容積率600%をフル活用するには
   各階90%X7階建て=630%–共用部=600%(フル活用)

その2建物室内有効活用
   一般的なRCラーメン構造は四隅の柱の太さが80X80㎝
   柱と柱間の梁(はり)の下がりが80㎝あり
   各階の天井高さが高く、建物全体の高さが高くなり
   建築費が高額となります。
   RC壁式ラーメン構造は太い柱や梁がなく、
   室内空間が有効的に広く、賃貸面積がより広く確保できます。

   更に一般のRC壁式建築は道路側の開口部が狭いのですが、
   RC壁式ラーメン建築は全面開口が可能です。
   店舗やオフィス建築に最適です。

その3建築費が経済的
   B r i x 建築は、RC建築に使う型枠パネルに自然石が埋め込まれていて、
   そのパネルを外断熱材とともに組み立て、鉄筋を入れながら、
   天井まで積み、上階床の鉄筋付き床スラブデッキを敷きつめたところで、
   壁と床スラブに生コンを流しこむだけで、建物の躯体と自然石の外壁、
   内装が完成します。型枠大工、鉄筋工、内装工事が不要でローコストです。

その4長期の商品価値
   鉄筋コンクリート構造の外断熱建築は、180年以上の耐久性が
   日本外断熱協会によって、研究立証されています。
   外壁が自然石でメンテナンスが不要で、いつまでも商品価値が
   下がらず、安定した賃料を確保できます。

その5 建築費がローコスト
   7階建て、エレベーター付きで坪単価100万円が可能です。
   詳細の諸条件(地盤改良など)により決定。

B r i x 建築 
http//www.brix.co.jp

B r i x 部材販売中 施工工務店 設計事務所 選択自由です
矢印
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