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外壁・擁壁にいくら

お世話になります。現在土地探しをしていまして、傾斜地の土地分筆(古屋あり)が出ていました。

写真のような状態なのですが、今あるものを取り壊し、新築で建てる場合、外壁・擁壁?に余計にお金がかかると思うのですが、いったいどれぐらいかかるのか検討がつきません。
いくらぐらいかかるものなのでしょうか?

いまの外壁をある程度再利用できるような状況なのかは確認していませんが、それも含めてアドバイスいただけますでしょうか。奥に見える白の駐車場からが土地です。2台駐車スペースが必要で再利用するにも一部分は取り壊しになりそうです。


また擁壁なしで建築できる可能性はありますでしょうか?

ちなみにここは10m高度地区、第1種風致地区、緑化地域、、外壁後退距離1.5m で少し制約が多いエリアです。
手前が北道路、北道路に14mちょい、東道路に12mちょい接しています。南側の土地が高いのですが、南側の土地も
奥行きは約15mあります。傾斜の高さは未確認です。

よろしくお願い致します

<追記>
不動産やさんに確認しますと、全部更地にされるとのことでした。ですので新しく一から作らないといけないようです。
北側から南側まで奥行き30mまでで傾斜が6mということですので、真ん中で分筆すると北側の傾斜は約3mぐらいです。
南側の家が建つ高さと傾斜を考えるとかなり南側を遮られることになりそうです。。。
  • 外壁・擁壁にいくら

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2010年11月 9日
あんこさんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所・こうづです。
方位は不明ですが、道路より高い敷地面で、環境がよさそうなところですね。
既存の駐車場が1台分でそれを拡幅するのであれば、駐車場からの出入りも
考慮したRC造の駐車場とすればいいと思います。通常のRC基礎の一部が大きくなって、その部分が土止め壁を兼ねた2台分の駐車スペースとなり、その上に木造の建物を建てれば、擁壁を新たに設置することなくコストの削減にもなります。RC造のパーキング部分は坪90~100万ほどと想定すればいいのではないでしょうか。既存パーキングがRC造かブロック積みかで、コストも変わってきますので、ご注意いただければと思います。
また、多くの法規制等が掛かっているようですが、そのことも大きく建築計画に影響しますので、建築家に相談されたほうがいいでしょう。
もちろん、当社もご協力できますので、遠慮なくご連絡いただければと思います。
いい家創りができるといいですね!がんばってください!
矢印
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2010年11月12日

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ありがとうございます。RC増の駐車場、かなり興味がわく構造です。
具体的な坪90~100万と数字を出していただき、イメージがわきました。
参考にさせていただきます

2010年11月 9日
あんこさん

新宿のマックスネット・コンサルタントの片瀬です。

南側の敷地境界は、確認しましたか。

南側が高くなっている場合、境界次第では、建設コストが大きく異なりま
す。境界が、南側擁壁下の場合は、問題が大きくなりませんが、擁壁上
の場合は、その既存擁壁が、現況法に適合しているかで、大きく左右し
ます。

写真からの判断では、北側道路側は、擁壁2.5m程度で、東側が、だん
だん小さくなって来てます。しかし、道路勾配が、かなり急傾斜している
ので、南側の擁壁次第では、大きくコストアップしますね。

擁壁の建設コストは、その高さと地盤によって、大きく左右します。
高さ1m程度では、そほど掛からないのですが、2m以上になると、擁壁
設計も必要になります。

また、今回は、既存の撤去工事も出てきますので、事前調査が不可欠
ですね。

詳細資料をお教え頂ければ、回答することも出きるのですが・・・?


土地探しからの家づくり
http://www.maxnet-g.co.jp
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2010年11月12日

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南側の敷地境界を確認していませんでした。早速不動産屋さんに確認してみます。
今は北側南側敷地のど真ん中に古屋があります。取り壊して、南側の敷地境界がどうなるのか、擁壁がどうなるか相談してみます。ちなみに南側の擁壁は北側、南側それぞれの家主が作るものなのですかね?

2010年11月 9日
あんこさん
こんんちは。アトリエ24・飯沼です。

まずは、仲介する不動産業者から情報を得てください。
石積みの土留めの高さ、角度。既存ガレージの構造、大きさ。敷地のレベル、道路、敷地境界の状況等々。

その上で、前記の高津さんの回答あるように、2台分のガレージを鉄筋コンクリート造で作りその上に住宅を載せるのが一案ですね。おそらく北道路側に住宅を寄せられれば敷地南面が空くので尚更でしょう。
その場合、既存ガレージや石積みを撤去する費用が発生します。
ボーリング貫入試験や載荷試験などの地盤調査が必要です。付近にRCらしき建物が見えますのから地盤は悪くないと思えますが、軟弱であれば地盤補強や杭工事が必要な場合もあります。

擁壁無しで建築できるかどうかは、地方自治体の条例にもよります。
例えば東京都などの場合は、高さ2mを越えるがけの場合、その高さHの2倍の範囲には建築できません。つまりがけの下の位置から2Hm以上後退させる必要があります。
この範囲に建てるとなると擁壁を設けることになります。

なお、かなりの樹木がありますが、古家同様に伐採伐根にもかなり費用が掛かりますので、そのあたりもご注意ください。

その他にもいろいろと規制がある地域のようですから、皆さんの言われるように早めに専門家にご相談された方が良いと思います。
環境は良好のようですし、費用が見込めるのならば、とてもり面白く楽しい住宅ができると思います。是非頑張ってください。


アトリエ24一級建築士事務所 飯沼竹一
http://www.atelier24.jp/
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2010年11月12日

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不動産やさんに確認するポイントを具体的に出していただきまして、ありがとうございます。早速不動産屋さんに確認しました。まだ返事が返って来ていませんが、返答を参考に検討したいと思います。こちらは名古屋なので、市役所の方に、規制を確認してみます。緑化地域ですので、木の伐採伐根がどこまで自由にできるかどうかかなり木になります。新築後に規制に従って木を植えるのはいいのですが、既存の木の伐採してはいけないとかとなると、これも市役所に確認ですね。

2010年11月10日
緑豊かで、素敵な土地ですね。

さて、ご質問にきちんとお答えするには、実はかなりの情報が必要です。

最低でも、高低差がわかる測量図、擁壁の構造、敷地の住所(地域の条例、規制など)、現地調査もしたいところですし、どのような建築をご希望なのかも必要な情報です。

ネットのこのような場所では、的確な回答を得るのはちょっと無理があると思います。具体的に、設計事務所や建築家に当たることをお勧めします。


矢印
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2010年11月12日

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ありがとうございます。やはりもう少し詳しい情報が必要ですね。高低差や勾配でだいぶ変わるということがよくわかりました。この土地の購入を検討するにあたり、土地+いくらぐらいで整地?ができるのか、それによって購入の検討ができるかどうか、ちょうど予算のギリギリのラインでして。上物に出せるのが込み込みで3000万ぐらいなので、その範囲内で擁壁等もできればいいのですが。
詳細な情報を確認して、相談してみようと思います。

2010年11月10日
はじめまして 山桜桃設計事務所 高澤と申します。
写真だけで判断をする事は難しいですが・・・
東面12m,西面12m,南面15m,北面14mで高さ3mの擁壁と仮定した場合で、外壁・擁壁の金額として大凡ですが400~500万円位ではないでしょうか!?
もちろん形状並びに仕様等により変わってきます。
また、今ある外壁を補修した場合にはもちろん安価になると思います。
しかし、車庫を2台分にする事で一部分を壊すわけですから新たな外壁(擁壁)との取り合い部分を含めた旧外壁に対して負担が掛るので安全性の観点から言うとお勧め出来ません。
先ずは信頼できる設計事務所、工務店(建築会社)等に相談する事をお勧めします。

矢印
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2010年11月12日

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ありがとうございます。再利用も中々難しいものなんですね。安全が第一ですから、そこも踏まえて検討していと思います。ありがとうございます。

2010年11月11日
あんこさま、はじめまして

京都で活動しておりますwa+一級建築士事務所の山田と申します。

写真を拝見し
最近設計致しました住宅の敷地になんだか似ているなと感じ
お悩み事を少しでも解消することができればと思いましたので、
記述で分かる範囲ではありますが、お答えさせて頂きます。

まず、「いくらぐらいかかるのか?」について、
他の建築家の皆さんがおっしゃられているように、
既存擁壁を切り欠きし掘削して、そこにRC造の駐車場をつくり、その上に乗せかけるように家をつくる方法が最も効率よくできるのではないかと思います。2台分の駐車スペースを確保したとして、おおよそ750〜850万ぐらいかかってくるのではないかと思いますね。
また地盤や周囲の状況により変わりますが、コンクリート擁壁を新たに新設する場合、H1500の高さで、65000円/mぐらいかかってくると思います。

次に擁壁のなしで建築できるかにつきましては、
写真のみでは正確にお答えするのはなかなか難しいですね。。。
可能性はあるとは思います、しかし、現状の擁壁の状態を調べてみないと正確にはわかりませんし、建物と駐車場をどのように敷地に配置するか、あるいは、建物の構造をどうするかによっても、擁壁の有無が変わってくると思いますね。

写真の奥が南ということ、敷地と道路に高低差があることを考えると、道路斜線や10m高度地区、1.5mの外壁後退をどのようにクリアするかがひとつのポイントとなりそうですね。

しっかりとお答えできていないかもしれませんが、
もし私でよければご相談にのりますので、
お気軽にお声がけくださいませ
設計依頼までに至らずとも、どのような家が建てれるか?
どんなことができるか?などプランの提示とあわせ、費用面のこと、どのくらいで完成するかなどお答えさせて頂きます。

もしお時間があるようでしたら私のホームページのworks-case09の住宅をご覧下さいませ、同じように高低差のある敷地に対して、擁壁を切り欠き、そこに車庫をつくり、そしてその上に建物をつくっております。

wa+一級建築士事務所 山田
矢印
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2010年11月12日

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具体的な数値を参考として出していただきましてありがとうございます。イメージがわきやすかったです。HPを拝見させていただきました。素敵な家ですね、あんな家が予算内で建てれればいいです。参考にさせていただきます。

2010年11月13日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均を申します。
計画、設計に際し重要な事は、今あるこの土地をあまり改変しないことです。そこで、ひとつ提案ですが、東道路から敷地に入る様に出来ないでしょうか。計画する家の規模も解りませんので、単なるアイデアですが。
または、思い切って擁壁と駐車場を建物とともに解体し、傾斜地に木造(スキップフロア)で建てるのも悪くないと思います。
現在、設計中の住宅は道路と敷地に段差(擁壁)があり、さらに敷地内にも擁壁のある敷地ですが、新しい擁壁である事もあり、今ある段差を変えないで、建物に段差をつけて対応しています。このような設計をスキップフロアと言います。別な事例ですがスキップフロアの写真を添付します。
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2010年11月20日

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スキップフロアいいですね。実際はかなりの傾斜でしたので、どうなるかはわかりませんが、段差を利用してできるようならいいですね。色々調べて見ます。ありがとうございました

2010年11月15日
こんにちわ大阪の新田と申します。

写真を拝見しましたが、閑静ないいところですね。
南側隣地が茶色のタイル?の建物という認識でいいのでしょうか、
とすれば手前の森の中に古屋があるのでしょうか。
敷地としては、建築家に挑戦してみたいと思わせる魅力的な土地だと思いますので、前向きに考えられたらどうでしょうか。

悩まれておられる擁壁(石垣?)、ガレージに関しての予算は、皆さんいろいろ出しておられますが、少し余裕を見すぎでは?の感がしないでもありません(失礼)から、実際はもう少し抑えたイメージをされてもいいのではと思います。

それはともかく提案は、擁壁と建物を一体にした構成のほうが合理的ですよ、というものです。

現在の擁壁を利用して上屋を建てる場合は安息角の問題もあり、際に建てるには木造しかできないでしょう。また擁壁自体をやり直すにも宅造規制があります。加えて駐車場の問題もありますから、構造的にも、予算的にも一体申請をお勧めします。

ただ風致地区ですから、地区条例により、一体の場合でも、一部は現状石垣を残さないといけない場合もありますから確認してみてください。

デザイン的にも原則勾配屋根を言われることもありますので加えてご確認ください。

いずれにしても建売的なものや、ハウスメーカーではなく、ぜひ建築家と一緒に家作りをしてもらえるよう希望しますね。
ではでは頑張ってください。


矢印
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2010年11月20日

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実際に設計者に見てもらい可能性の可否や概算見積もり?をとってみようと思います。宅造規制も調べてみます。屋根なども規制がある場合があるのですね。ありがとうございました。

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