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新築戸建て土地

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超狭小土地の建築について【図面】

現在都内で下記のような超狭小土地の購入を検討しています。
****************************************************
間口が2mの旗竿地、総面積39㎡、接道は4m位置指定。
用途:準工業地域 容積率:200 建蔽率:60 
第三種高度 準防火地域 
道路・隣地・北側斜線制限:(道)1.5m (隣)2.5+31m (北)ナシ
日陰規制:4-2.5時間 測定高6.5m
****************************************************
●このスペックで最大どのくらいの建物が作れるか(3F建39×2=78㎡可能?)
●建坪はどのくらい?(隣地境界から50cずつmオフセット必要?現状周りは境界ギリギリまで建っている)
●費用感 最少~目安
●地下室とか可能か
●木造か鉄骨か
●旗竿部分には軽自動車の駐車スペースを確保したい。
上記について専門家のご意見を参考に実際に住宅土地として、
購入すべきかどうかを検討したいと考えております。
(もちろんコスト的なことも加味して)
以上よろしくお願いいたします。
  • 超狭小土地の建築について【図面】

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2021年10月 5日
はじめまして。
真北の振りの角度にもよりますが、おそらく、総3階は斜線制限にかかるかもしれないですね。日影規制もあるようですので、コスト高にはなりますが、容積確保、斜線を避けるために、地階、半地下の考え方はよいかもしれないですね。凄く大きな床面積や、部屋数を多く計画をしなければ、住宅として成立するように思います。具体的なラフ案などから計画された方がよろしいかと思います。
ご参考にしていただけますと、幸いです。
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2021年10月 5日
建ぺい率60%ですから、ワンフロアの面積が23.4㎡です。その中で階段を造ったら、普通の住宅は無理です。旗竿部分に軽自動車で入ったとして、車から降りれませんよ!購入されないほうが良いと思います。
矢印
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2021年10月 5日
ロニーさん
日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅や集合住宅を数多く手掛けております。
住所が分からないと詳細な回答が出来ませんが、頂いている情報の範囲でお答え致します。

・可能性として最大延床面積は数字上は78m2ですが、最大建坪(建築面積)が23.4m2なので、総3買い建てとして70.2m2程度になるかと思います。
・隣地境界からの離れは住居系の用途地域であれば、民法上50センチ空けた方が無難ですが、最小でも足場スペースを考慮して30センチは欲しいです。ただし、無足場工法として無くても不可能ではありませんが、外壁仕上げなどの制約があります。
・工事のコストは、70.2m2と考えて木造で約2500万円、鉄骨造で約3000万円程度を最小と考えて下さい。周辺環境や状況が分からないのであくまでも目安です。木造3階建てや狭小住宅、敷地形状などの制約があるとどんどん割高になります。
・コスト単価は地上の2倍になりますが、地下室は可能です。
・軽自動車の駐車は覚悟があれば可能です。

ご家族の構成が分かりませんが、出来るだけ個室に拘らず、広く感じられるアイデアを駆使する必要があります。先月には渋谷で76m2の住宅を完成させました。
もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
微力ながらご協力出来ればと思います。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
http://hha.bz/
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2021年10月 5日
ロニーさま

文京区の佐竹事務所と申します。図面を拝見しましたところ、旗竿敷地の竿(通路)の部分だけで、面積を12㎡程度とられていますので、実際に建てられる敷地は奥まった旗のところで27㎡程度です。そのスペースの中で隣地から500mm離隔距離をとりますと、建築面積で15㎡程度しか残念ながら確保できないようですね。となりますと、総3階建てで45㎡程度が限界なところです。法的には幸いなことに、第三種斜線ですので、3階でしたら斜線には当たらない模様です。ちょっと手狭なお住まいになりそうですので、他の土地も当たってみたほうがよいかもしれないですね。ご参考になれば嬉しいです。
矢印
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2021年10月 6日
現状ギリギリまでたてものが建っている地域には民法の50センチバックは法的に制限は有りません。準防火地域ですから建ぺいは70%になります。ノン足場にし、クレーンも入らない敷地延長のコストアップを防ぐためメンソンリーRC工法でコストアップを防ぎます。大事なのは目に見えないお金が地盤です。まず消えてなくなるお金はいくらか調べることです。現場住所お知らせ願えればどのくらいかかるか調べてあげるます。そして狭さやクレーン問題や足場問題等片付けて理想に近い家が予算内で現実に建つかやってみたければ付き合います。お代はお気に召さない限り受け取りません。自信があるからです。
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2021年10月 9日
Brix建築です

1,3F建39×2=78㎡可能? ⇒ 【回答】 可能です。

2,隣地境界から50cずつmオフセット必要? 
  ⇒【回答】 Brix建築の無足場工法は敷地境界線との隙間が不要です。
      一般的な建築は外部足場により外から施工するため
      約50センチのスペースが要ります。
      Brix建築は室内側から施工するため、外部のスペースが不要です。
      外壁のメンテナンスも全面国会議事堂と同じ自然石で不要です。

3,費用感最少~目安?⇒【回答】 RC外断熱Brixは坪当たり80万円~です。
 
4,地下室とか可能か? ⇒【回答】可能です。容積率50%緩和も可能となります。
             経済的と陽当り通風の点から半地下室がお得です。

5,木造か鉄骨か?⇒【回答】RC外断熱Brix建築です。

6,旗竿部分には軽自動車の駐車スペースを確保したい。?
  【回答】確保できます。屋根付きを希望のときは、
      車の前方50cm左右に支柱,後方50cm左右に合計4本の支柱を
      立てて屋根を取り付ければ人も通り抜けられます。
結論として、
この旗竿地は売り値が周囲の土地と比較して安いはずです。
建物建築費と総合しても予算内に収まると思います。
あとは屋上菜園などを、RC外断熱Brix建築で造って、
半地下、屋上付き合計4層のゆとりの住宅で暮らしてみてはいかがですか。

Brix建築 www.brix.co.jp
      
 
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