木造とコンクリート

サトヤンさん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

東京と名古屋との地域差はありますが、現在計画している木造
アパートのコストが３２００万だとすると、RCで同じものを
計画すると、約４４５０万掛かります。
但し、地盤が不明ですので、杭工事は別途としております。
また、各種コストダウン手法も含んでおりません。

また、現在、建設物価は底値です。しかし、今後、上昇する
傾向ですので、着工時期にも左右しますので、注意してください。

添付写真は、都市型低層（３F）RC賃貸住宅です。

はじめまして。名古屋のTREEHOUSE辻と申します。

3200万で２10㎡(63坪）合計9戸ということは

1戸あたり7坪　23.3㎡　355万の建築費の
１ルームという事業計画ですね。

そもそも３Fで木造建築でアパートを建てることに対して
耐火構造を要求されるにあたり原則問題があると考えます。


その上での木造の建築費としては
そもそもかなり予算的に無理があるのではないでしょうか？

RCのケースを検討するにあたり
まずは構造的な部分はもちろん事業計画をしっかり検討することをお勧めします。




以下は個人的な見解でありますが
現在の名古屋の諸事情の上での事業計画の在り方
として参考にして下さい。



名古屋市の場合原則　25㎡以下が1ルームの定義ですが

この規模のマンションは飽和状況で事業計画状は収益が上がるようにみえて入居者を見つけることは非常に困難と考えます。


バブル時期は15から20平方メートルの1ルームマンションが
大量に供給されましたが現在それらは人気がなく賃料も暴落している状況です。

その後90年代に供給された賃貸マンションは25㎡以下の1ルームマンションが主流になりました。
バブル崩壊によって建築コストが下がったので戸数を稼げば
名古屋のような賃料が低い場所でもそこそこの収益をあげることができました。


現在はその時代のマンションも10数年経過し老朽化が進み
これらの1ルームも空室率が高く家賃を下げれば入居者が見つかるとは思いますが建築業者がパターン化したマンションでは
非常に厳しいでしょう。


すくなくとも戸数を減らし、居住空間を広げ
より入居者のニーズに合った個性的な建物を作る方が理想でなないでしょうか？


一見収益が下がるように思えますが
建築費字体も下げてリスクも下げ、
家賃設定を上げられる
魅力的なマンションを是非考えてみて下さい。


長々とありがとうございました。

うまく伝えられず申し訳ございませんでした。

先ほど回答させて頂いたTREEHOUSE辻です。

わざわざコメントありがとうございました。



すいません。私も誤解しておりました。

３F3戸

つまり１フロア１戸で３Fか縦に割るメゾネット式なんですね。

東海地方の相場で考えると

賃貸ファミリーであれば１０００万以上ではかかり過ぎていると思います。

ただ家賃設定とのバランスです。

刈谷や安城などは意外に家賃や土地相場が高いのですが

アイシンやトヨタ関係の人たちは持ち家までは安い社宅に住むケースが

多いのでどの辺をターゲットにするか非常に難しいです。

又、今回の建築は相続対策であるか

収益事業として考えるか

極端ですが趣味でやるのか・・・

その上で駐車場事業との比較をいろいろ検討し

考えるのが一番です。


是非頑張ってください。

先ほど回答させて頂いたTREEHOUSE辻です。

わざわざコメントありがとうございました。



すいません。私も誤解しておりました。

３F3戸

つまり１フロア１戸で３Fか縦に割るメゾネット式なんですね。

東海地方の相場で考えると

賃貸ファミリーであれば１０００万以上ではかかり過ぎていると思います。

ただ家賃設定とのバランスです。

刈谷や安城などは意外に家賃や土地相場が高いのですが

アイシンやトヨタ関係の人たちは持ち家までは安い社宅に住むケースが

多いのでどの辺をターゲットにするか非常に難しいです。

又、今回の建築は相続対策であるか

収益事業として考えるか

極端ですが趣味でやるのか・・・

その上で駐車場事業との比較をいろいろ検討し

考えるのが一番です。


是非頑張ってください。

tekine.com（テキネコム）より

少し違う観点から。
まずは収支計画をするべきです。
その立地条件によって、ターゲットとする方の
客層が違いますね。

例：大学の付近であれば、学生目当てなど。

そのターゲットの金額を見定めると3戸ですから
おのずと、何年以内で黒字化を考えるのか。
となります。

当然、収支を考えれば、イニシャルコストに
対する金額を圧縮したい。と考えるはずでしょう。

一般的には３戸で、１戸当たり７０㎡程度であれば
賃料１０万円として、月額３０万円
年間で３６０万円、１０年で３６００万円
１５年で５４００万円
単純計算ですが、そのようになります。
あくまで概算ですがRCは５０００万円程度掛ります。

また、見落とせないのはランニングコストや利息
などテナントオーナーが負担するものがあります。

当然、賃料設定によっては集客がない。
リスクもあります。

その為にはやはり、出来るだけイニシャルコストの軽減
且つ品質やデザインとの融合という難しい課題になるのです。

デフレの時代背景、少子化、などのさまざまな未来に向けて
の懸念事項などを踏まえることも重要だと思います。

よく、家賃収入を簡単に説明する会社がいますが、当社は
リスクをよく知ることを進めます。

ワンルーム経営などの言葉で誘導する営業も多く存在する
ようですが、基本的には事業です。
つまり大きなリスクを元に収支を考える必要があるのです。

事業ですから、失敗すれば最悪の場合は破産まであり得る。
という事態になる可能性もあります。

その点を十分考慮するべきでしょう。

参考になればよいですが。

詳しくはMAILで御相談ください。
（全国対応しています。）
http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/2011/02/post_6.html
http://www.keikakuin.net/