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小型マンションの大規模修繕について

世田谷区にある小型マンション10階建て18戸(14年目)
敷地854m2,建築面積285m2,床面積2091m2
の修繕委員をしています。

施主会社、施工会社は現在は存在していません。
昨年管理会社が実施した簡単な診断調査では良好な状況でした。

管理会社の別部門より修繕計画の説明を受け、
①一般的に一括委託方式か管理施工方式に分けられる
②小型のマンションが管理施工方式でコンペをしても差益を出しにくい
③早い内に修繕した方が後々負担が軽減する

と言われ検討しだしたのですが、
早急に方針を決定すべき方向に向かっています。

すべて管理会社へ委託することが有利な説明を受けて
いるような気がします。

やはり、数社の評価をしていずれかに委託をしたいと思いますが、一括委託方式しか選択肢がない規模なのでしょうか。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2011年 5月25日
Uncle TOMさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを兼業
しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

私も仕事柄、保有マンションの管理組合の理事長をしている
時に、大規模修繕をしました。
住戸数は同じですが、規模は、もう少し小さいものでした。

コストを抑えるには、分離発注方式が一番です。

管理組合の中に、設計事務所勤務の方とか、ゼネコン勤務の
方とか、全くいませんでしょうか。

分離発注方式の場合、工程・コスト・品質コントロールが大変
です。素人では、出来るものではありません。
提携管理会社に相談して、CM(コンストラクション・マネ
イジメント)が出来る人を紹介して頂くか、設計事務所に
詳細相談をするのが一番です。

管理を委託している会社にもよりますが、関連会社に、施工を
している会社がある場合は、更に注意が必要です。
裏で何をするか解りませんからね。

分離発注方式でも、各工事毎に、必ず入札又は合見積を取り
金額の妥当性を必ずチェックしましょう。

写真は、世田谷区内の当社設計監理物件です。
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ユーザーの返答

2011年05月26日

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片瀬様

早速ご回答いただきありがとうございました。

類似物件を手掛けられているということで

大変参考になると思います。

「コストを抑えるには、分離発注方式が一番です。」

ということですが、当世帯の中で管理者がいる場合でしょうか。

該当規模に合った設計事務所勤務者、ゼネコン勤務者は現状いません。

○管理していただける会社に委託した場合、

  ・委託費以上にコスト削減できるか

  ・施工後の不具合があった時の瑕疵担保はどうなるのか

  ・修繕委員の労力負担の比較

の点はいかがでしょうか。

毎月、世帯の半数9名で会議をしています。

本件の回答内容は修繕委員に閲覧してもらう予定です。

ご意見をよろしくお願いします。

2011年 5月27日
UncleTomさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

・委託費以上にコスト削減できるか

上記は、規模によって左右しますが、委託費以上に削減できな
いと、全く意味がありませんね。
修繕箇所・予算によって、大体解るのですが・・・

・施工後の不具合があった時の瑕疵担保はどうなるのか

瑕疵担保は、各施工会社毎に負うことになります。しかし、
保険については、一括連名加入となります。

・修繕委員の労力負担の比較

修繕委員の労力については、現在の委員会の運営状況が
解らないので、判断できません。
活動状況の詳細が解れば、お答えすることも可能なのですが
具体的に相談してきてください。

無料相談
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/house_make.html
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ユーザーの返答

2011年05月27日

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片瀬様

状況が見えないまま回答できないことは
承知いたしました。

先に述べた修繕委員と協議してから
相談したいと思います。

有難うございました。

2011年 5月30日
はじめまして 山桜桃設計事務所 高澤と申します。

質問の①②③についてですが、
どちらを選択したとしても結局は施主(マンション住人)の立場で修繕をしているかと言う事です。
私の住んでいるマンションでも一昨年大規模修繕をしました。分譲マンションですが私は賃貸で入っていますので何も言いませんでしたが酷い施工で1年で問題が発生しました。
(通常では行わない施工をしていたからです。)
しかし、施主側に専門知識を持った人がいませんので出来形(見た目)が綺麗であれば問題無いのか騙されているのが現状かと思います。
(因みに日本でも有数のマンション管理会社です。CMも放送してます)
どちらにせよ、信頼を於ける設計事務所に監理依頼をした方が宜しいと思います!
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ユーザーの返答

2011年06月02日

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ご回答ありがとうございました。理事会にてご意見を参考にさせていただきます。

2011年 5月30日
tekine.com(適値コム)より

当社の経験から申しますと。
まずマンション組合側の考え方に依存することが多いと思います。
建設が専門的なものなので判断できないという部分が多くあり
どうしても管理会社に依存しがちという性質と管理会社とマンション組合との関係が人的ネットワークから一部の理事などの意見に依存してしまうということがあります。

まず、マンション組合側と管理会社の関係が大きくCostにも影響することをご理解ください。


さて、質問にお答えしますと。

①一般的に一括委託方式か管理施工方式に分けられる

コメント:
管理会社の修繕部としてのコメントであるのでしょうか。
それとも一般論んでしょうか。
管理業務とは2種類あります。管理と監理です。
特に行政手続き関係と施工工事に対する管理です。
重要な予算管理などについてはあやふやな状態が多く、コスト
と言う面で管理できる会社も実質上少ないと思われます。

②小型のマンションが管理施工方式でコンペをしても差益を出しにくい

コメント:
差益とは予算に対するものと考えてよろしいでしょうか。
工事内容によって大きく変動します。
また一般の方が予算管理が出来るか。と言う点では困難でしょう。
理由は購買・調達という建設内容によって企業を選び出し、適切な金額と仕様を把握していくことなので、一般では難しいと
思われます。
しかし当社のような専門会社であれば、対応できる場合もあるでしょう。


③早い内に修繕した方が後々負担が軽減する

コメント:
基本的には早く修繕した方がよいでしょう。
雨漏りなどは時間が経つにつれて被害を大きくなります。
基本的に修繕という工事内容であれば出来るだけ早めに
対応することでコストセービングになることが多いと考え
ます。

管理会社に全てを委任させることでは、いつまでも理解できない部分が発生するということで悩まれていると思います。

基本的には管理会社が明確な回答を出せない部分があるから
このような質問になると思われます。

予算と仕様のバランスは非常に重要です。
海外では必ず、施主側の専門家を配置して重要な仕事を依頼する形式が成り立っていますが、日本ではあまりそのような業務をする形が伝わっていない。というのが問題を引き起こす原因となっていることも少なくありません。

参考になればよいですが。

まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。

http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://keikakuin.exblog.jp/15625938/
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ユーザーの返答

2011年06月02日

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ご回答を頂き有難うございました。理事会にてご意見を参考にさせていただきます。

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