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RCの建築費用

初めまして。
現在賃貸併用住宅の建築を検討しており、2か所ほど候補地があります。
建蔽率と容積率から考えると、片方が4階建てで建築面積が240平米程度、もう一つが3階建て140平米程度になるのではないかと考えています。
住環境の性能を考えるとぜひRC(できれば両面断熱)で建築したいと考えているのですが、どうしても建築コストが気になります。
ローコストのRC建築をうたっている建築会社さんも、実際に依頼すると、HPに公表されるような金額では済まないと聞きます。またそのような会社の建築デザインはあまり魅力的とは言えないものが多いと思います。

いわゆるデザイナーズ物件をRCで建築する場合の坪単価は、設計料も含め、どの程度を考えておけばよいのでしょうか。
あるいは、建築コストにも自身のある先生にぜひコンタクトを取りたいと思うのですが、いかがでしょうか。


このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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星マーク
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2011年 8月15日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 RC造の賃貸併用住宅のコストについてですが、賃貸というのは賃貸住宅という事でしょうか。それとも1階はテナントでしょうか。私はいずれにしても、事業計画からお手伝いさせていただいていますので、ご相談いただければ、ご相談と概算の事業予算書作成は無料で対応させていただいておりますので、是非ご連絡ください。ここでは概算ではなく、ごく簡単な試算をさせていただきます。
1、240平米(72.6坪)×4階の場合の大概算工事費は、
 1から3階を賃貸住宅として、72.6坪×3階×50万円/坪=10890万円、4階は住宅として、72.6坪×60万円=4356万円、合計で15246万円となる。この場合の設計料は約1400万円なので、合計は16650万円(税抜き)で税込みで、17500万円程度が目安になります。但し、土地の地盤によりますがこれに杭基礎工事が加算される可能性があります。
2、140平米(42.3坪)×3階の場合の大概算工事費は、
 1から2階を賃貸住宅として、42.3坪×2階×55万円/坪=4650万円、3階は住宅として、42.3坪×65万円=2750万円、合計で7400万円となる。この場合の設計料は約800万円なので、合計は8200万円(税抜き)で税込みで、8610万円程度が目安になります。この場合は杭基礎は必要ない可能性がありますので、その分予算は楽になるでしょう。
 いずれにしてもこれらの他に諸経費が必要ですので、きちんとした概算の事業計画を立ててから土地を購入する事をお勧めします。単なる住宅ではなく収益性が非常に大切ですから。前述の通りその程度は無料で提供させていただきます。
 また、住宅性能については、断熱性を上げる事はもちろんの事で、その上で、日照と風のコントロールをする事が大切です。そして、もっとも大切な事は『カビ』対策です。とにかくRCの建物の最大の欠点は結露とそれに伴うカビです。ここでは詳しく紹介出来ませんので、 HPのコラムにある『健康に優しい!耐久性もある!コンクリートの家とは』をご覧下さい。断熱材の打込み工法+直しっくい塗工法で、室内が調湿され、除菌され、カビの発生が抑えられます。今までに私の事務所では4件の住宅で実績があり見学も可能ですので、是非一度実物をご覧下さい。とにかく、夏は涼しく快適です。ちなみに冬も暖かいですが、こちらは蓄熱式床暖房との併用もお勧めです。
 とにかく、RCの住宅にはノウハウがいっぱいありますので、実物を見てもらった方が早いと思います。現在、北青山でテナント併用住宅が工事中で、1と2の中間の規模なので大変参考になると思います。また、添付した写真は店舗併用住宅ですがこちらも規模とRCの工法的に参考になると思います。
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ユーザーの返答

2011年08月15日

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市川様
早速のご回答ありがとうございます。
まずお詫びがあります。
「延べ床」と「建築面積」を間違えました。今回の計画は、1、2とも延べ床面積で、それぞれ大変小規模なものです。
規模が小さいと当然コストがあがりますよね?


星マーク
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2011年 8月16日
アスランさん

はじめまして、高田馬場で設計事務所を主宰している片瀬ともうします。

賃貸経営は、やはり駅近が一番です。それを考慮すると、目黒より四谷三丁目がいいでしょうね。

建築コストについては、建物スペック・地盤や道路状況により
左右されますね。建物仕様については、バランスも非常に重要
です。両面断熱をしても、サッシ性能が悪かったり、ガラスが
単板だったりすると、意味がなくなりますよ。

省エネ性能を上げた結果、予算の関係で、一般キッチンやユニ
ットバスでは如何なものでしょうか。これでは、高い家賃は望
めませんね。

トータルでアップグレードを目指したらどうでしょうか。
そして、ワンポイント、アピールできるようにすれば、程々の
予算で高収益賃貸経営が期待できますよ。

地盤・道路条件を除外して考えると、70~80万/坪は掛か
ると思ってください。その上で設計監理料は、
140㎡で400万 
240㎡で570万(弊社HPより)です。

まずはバランスですよ。頑張ってください。

賃貸併用住宅を建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2011年08月16日

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片瀬様
ご回答ありがとうございます。
HPも確認させていただきました。

2011年 8月16日
アーキネットデザインの市川均です。
 そうですね、施工面積が小さく、また、敷地面積が小さいと、工事費単価は上がりますね。
 4階、240平米は60平米/階、3階、140平米は46平米/階という事ですね。この規模ですと工事費の単価を言う事は非常に難しいですが、80万円/坪を目安に進めては如何でしょうか。
 この規模と予算ですと、私の事務所で企画している『1.5階建て住宅』で紹介しているコストマネジメント手法をRC造に応用して見る事も有効かと思います。型枠や鉄筋を合理的に用いる事でコストカットしたり、設備の配管等を合理化する事で、コストパフォーマンスの良い建物を追求する事は可能だと思います。一度、ご連絡いただければ細かなご相談に応じさせていただきます。
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2011年 8月20日
アスランさん

初めまして、建築家の照井と申します。

ある程度の性能やデザイナーズというような、うたい文句で建築するのであれば、240平米規模で坪90万円、140平米規模で、
坪100万円ぐらいはかかると思います。勿論設計料込みです。

しかし、ご相談ですと賃貸併用住宅で、しかも土地を購入してのご計画のようです。
自己資金と借り入れのバランスや、借り入れの金利によって購入の土地は、深く考えねばならないと思います。
とくに、小さい土地は賃貸部分が少ない上建築の坪単価が高くなる分、収支バランスが悪くなります。
ただ、賃貸部分が自宅の半分以内であれば金利の低い住宅ローンでも借りられますが、半分を超えると
アパートローンになり金利が高くなります。

賃貸部分と自宅のバランスは、どのようにお考えでしょうか?
最近このような相談をよく受けますが、返済全部を賃貸のキャッシュフローでまかなう場合
140平米の計画では、難しくありませんか?

上記のようなお考えを一度お聞かせいただければ、もっと詳しく予算等ご相談できます。

写真は、デザイナーズというふれこみで土地は元々所有しており建築は坪90万かかりました。
現在満室です。

URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com

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ユーザーの返答

2011年08月20日

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照井様
ご回答ありがとうございます。

賃貸併用については、自己使用分も将来賃貸した場合の表面利回りは気にしますが、必ずしも賃貸部分だけで返済しようとは考えているわけではありません。ただ賃貸部分のキャッシュフローで返済するのは、固都税や原状回復費用等を考えなくては可能な場合もあると思っており、現時点ではできるだけそのような物件を所有したいと思っています。ただ自分が住みたいRCでは難しそうですね。
また自己使用部分の比率ですが、延床次第で、1/3未満(スルガ、ゆうちょ銀行)、1/2(その他)と柔軟に考えています。

2011年 8月22日
アスランさん

さすがわアスランさん、もう既に賃貸併用が可能な銀行をチェックされておりますね。
収支バランスのセンスもおありのよう、さぞかし勉強されたとお見受けいたします。

そのようであれば、購入まえに建築の簡単なプランを両方おたてになるとよいでしょう。
この程度なら、ご自分で収支も計算できそうでしょうから、、

問題は建築費のようですね、コンクリートの賃貸はどうしても
設備も必要ですし、コストがかさみます。

この規模なら鉄骨も選択肢に入れてもよいのではないでしょうか?

照井建築研究所 terui.arc@nifty.com

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ユーザーの返答

2011年09月07日

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照井様
ご回答ありがとうございます。
重鉄造の場合、RCと比較して、意外にコストダウンにならないという印象があるのですが、いかがでしょうか。
この程度の規模ですと、地盤改良等も含めると結構違ってくるものなのでしょうか。

2011年 9月 4日
適値コム(tekine.com)より

こんにちは。
建築は大きく3つの区分けがあるとお考えください。
1、工務店、建築会社系
2、設計事務所+1
3、メーカーホーム

外断熱や断熱パネルなどの技術系は1に属しています。
ご指摘のようにDesignとなると・・・話は別ですね。

Designも性能欲しいとなると2のパターンになります。
しかし、ここで問題なのは、設計事務所と施工会社が
密に連携していることが良い場合と悪い場合があります。

私どもは設計事務所と施工会社を分離して施主側の立場で
専門家でなければ理解調整できない問題をクリアにしていく
新しい業務を展開しています。

海外では殆どの企業が分離されており、それをマネジメント
する会社があります。
日本では設計施工を同じ会社で行うことが多くあり
文化の違いですが、ゆえに問題がcloseされがちな形になって
しまっているのが現実です。

自らの意識を専門的に調整する会社が施主にとって一番
有効な企業となると思われます。



まずはMAILで御相談ください。
(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム(テキネコム)
http://ameblo.jp/tekinecom/ (アメブロ)
http://tekine.com/ (officialブログ
http://keikakuin.exblog.jp/ (excite ブログ
http://keikakuin.net/info/page5.html(Information Site)
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420(ハウスコ プロフィール)

計画院Group(Group関連WEB Site情報)

計画院株式会社:
http://keikakuin.net/(Group official Site)
http://estimate.keikakuin.net/(見積比較Site
http://shopping.keikakuin.net/(海外建材販売Site
http://keikakuin.net/info/index.html(Information Site)

アットデザインワークス インク:
http://at-design-works.net/ (Design Company)
http://keikakuin.net/info/page2.html(Information Site)

計画院LLP:
http://keikakuin.net/info/page3.html (計画院LLP

大連計画院諮詢有限公司:
http://keikakuin.net/info/page4.html (海外支店
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ユーザーの返答

2011年09月07日

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大槻様
ご回答ありがとうございます。話が進めばいずれご相談することになると思います。
その際にはよろしくお願いします。

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