分離発注について

分離発注は、さまざまなパターンがありますが、管理は、大工やその他の職人が、管理するのでなく、設計監理者が、全てマネージメントする方式です。当然、木材や大工の技量を判断して、施主に紹介して行きます。工事そのもので、儲けると言う駆け引きは有りませんので、大工さんが、多少高い日当であっても、問題になりません。安くて、気がきいて、腕が良い大工さんが、見つかれば、それに越したことは、有りません。木材の良し悪しが分かる材木屋さんや大工さんが、減って来ています。無垢材を扱える職人さんは、減少して居ます。残念です。
国の基準の決め方も、問題が有るようです。風土設計室より

のぶらかん５５さん

リスクを回避するのはシステムの問題ではなく人の問題です。
どのようはやり方をしても請け負った業者の質が悪ければリスクが出ます。
大事なのは、信頼の置ける人と出会うことと思います。

さて、１ですが、技量が上になったといえコストが倍にはなりません。また、予算をきちんと伝えれば良い大工は相応の金額で話に乗ってくれます。悪い大工は足元見ます。

２、工事管理は大工と建築士が協力して進めます。発注先の業者は大工と気心知れた業者に依頼するのがリスク無くて安心です。

３、どの程度、、、建築士の力量しだいです。一級建築士の資格で得た知識は最低限の面があります。管理する建築士がどれだけ経験があるか。現場監督の経験があると安心でしょうか。。。

思いつくままに書きましたが、参考になれば幸いです。
匠拓　寺澤秀忠　拝　WEB: http://www.syotaku.jp/

のぶらかん５５さん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

分離発注や施主支給でコストダウンを計る場合、何処まで詳細
にその方式で行うかによって変わっててきます。

注文住宅の規模の場合、一般的には、建築・電気・機械を分離
しますが、あまりメリットがでません。メリットが出るように
するには、かなし詳細に分離しないとなりませんが、その場合
住宅瑕疵担保責任保険に、誰が加入し、誰が窓口になるかが問
題となります。また、各施工業者の理解も必要です。そして
工事のマネイジメント：施工管理（工程・品質・コスト・安全
性等）が、誰が見るのか、見れるのかが問題となります。
　上記の施工管理は、一般的には、設計担当以外の設計事務所
や、施工会社に依頼する場合が多いのですが、住宅規模ですと
請け負って頂ける業者が出てくるかどうか？

同様に、施主支給も同じような問題が出てきます。
住宅設備機器程度の施主支給であれば、理解のある施工業者で
あれば、なんとか承諾して頂けるのですが、メリット追及のた
めに、色々支給することになると、各支給した物との取り合い
の責任の所在が解らなくなってしまい、保険加入どころではあ
りません。やはり、瑕疵担保責任保険を前提に考えると、施工
業者が理解して頂ける範囲までの施主支給になるのでしょうね。

本来であれば、設計担当の設計事務所以外に、CM（コンストラ
クション・マネイジメント）契約をした設計事務所と各施工業
者（土工事・基礎・建築・電気・機械・造園）と契約し、代表
して、建築工事担当の施工業者に瑕疵担保保険の窓口となって
頂き、その上で、色々施主支給できればベストですね。
しかし、規模的な問題もあり、各々信頼できる業者に請負って頂けるものかどうか、理解して頂ける業者が見つかるかどうか
難題山積みです。

これが、総額１０億以上の物件ですと、普通に行えるのですが
やはり、住宅では、まだまだでしょうね。残念な状況です。

適値コム（tekine.com）より

当社は分離発注やPM、CMというマネジメント業務を
しております。

当社の経験から申し上げます。
私どもの考え方は施主が一般人であり、建築専門家ではない
ことから施主と施工、設計という方と話し合うことで技量の
差や意思疎通の問題から、発注者側の建築専門家として
施工、設計関係者と調整すると言う業務を行っています。

この方法論は海外で行われている手法であり、近年は日本でも
大規模建設などでは一般的に行われています。

背景としてはバブルのように発注者、受注者が資金的に有利でなくなったことから、コストに対する問題、品質に対する問題が浮上し、施主が不利であることから、専門家による施主側の
マネジメントを行うことによって平等なビジネスを展開できる
と考えたことによります。

・施主支給
施主が購入するわけです。
よって、その契約条件などのリスクが伴います。
・分離発注
施主が行う場合と当社のようにマネジメントを発注する場合
で条件が異なります。

１について
建築施工に伴う作業員のレベルについて

非常に難しい問題です。
どこまでの管理をするかによって管理値が変わります。
一般に施工店による責任回避も同じですが、過失などによる
保障などは施工店によるので、対応を契約時に特記事項と
して記入します。

２について
分離の方法によります。
第三者管理者および企業がある場合、その責任区分を明確化
します。

３について
建築知識、建材情報などは個々に管理されていることが多く
その範囲をどのように調べるかは現時点では困難でしょう。
施主側の情報が高いと感じた場合、解除条件として契約特記
要件としていれるなど。考えられますが、非常にナーバス
な要件なので、検討が必要です。
コスト管理も同条件ですが、見積比較やコストに対する報告書
などどのような管理要件であるかを事前に確認しておくことが
重要です。

当社はコストマネジメント業務が主力なので、analystとして
報告書が提出されます。

参考になれば幸いです。

（全国対応しています。）
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム（テキネコム）
http://ameblo.jp/tekinecom/　(アメブロ)
http://tekine.com/　（officialブログ）
http://keikakuin.exblog.jp/　（excite　ブログ）
http://keikakuin.net/info/page5.html（Information Site）
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420（ハウスコ プロフィール）

計画院Group（Group関連WEB Site情報）

計画院株式会社：
http://keikakuin.net/（Group official Site）
http://estimate.keikakuin.net/（見積比較Site）
http://shopping.keikakuin.net/（海外建材販売Site）
http://keikakuin.net/info/index.html（Information Site）

アットデザインワークス インク：
http://at-design-works.net/　（Design Company）
http://keikakuin.net/info/page2.html（Information Site）

計画院LLP：
http://keikakuin.net/info/page3.html　（計画院LLP）

大連計画院諮詢有限公司：
http://dairen-keikakuin.jimdo.com/　（Official Site）
http://keikakuin.net/info/page4.html　（Information Site）

断熱材購入支援Site
http://dannetuzai-hikaku.jimdo.com/