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3階建 2世帯住宅

兵庫県宝塚市の「建蔽率60%、容積率150%、最高20m‐北側制限5m+1.25/1」の地域で、3階建玄関分離型2世帯住宅を計画しています。
敷地は100平方m(東西16m、南北6m)で、西側は道路、北・東側は公園敷地、南は隣家です。
道路側に2台分の駐車スペースをとった上で、全建坪を容積率一杯の150平方mを目指しています。予算は2500万円です。
実現の可能性について、ざっくりした見立てをお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2012年 1月30日
HIROMICHIさん、初めまして大阪の岡崎善久建築設計事務所の岡崎善久です。
コスト的には厳しい条件ですが一応概算で検討してみましょう。
1)46坪x55万             =2500万
2)外構工事(アプローチや植栽等)4%   = 100万
3)設計料                 = 250万
                  小計  =2850万
4)消費税5%               = 140万
                  合計  =2990万
*本来は2500万でハウスメーカーや工務店では、「やる」と言うでしょうね。

*建築家に依頼して質のよい二世帯住居であれば、心地よい豊かな住まいをお望みなら予算的には3000万+消費税が普通ではないでしょうか。
「2750万+消費税は、ちょっとだけ可能性があるでしょうね。」
*そこで提案です。
建築家と一緒になって「いい住まい」創るのであれば必要最小限の条件を提示してお互いが「アイデア」を出し合い納得いくまでコミニュケーションを図りながらお互いが協力することを前提に考えるとできないことはないでしょうね。

*「最後に申し上げます」と「設計料を考える」と、2500万の金額の二世帯住宅は無理ではないでしょうか。
     

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ユーザーの返答

2012年01月30日

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岡崎様
明快なご回答をいただきありがとうございました。
私の住居を売って資金を作ります。
想定以上の金額で売れた場合には建築家のお世話になれるかもしれません。

2012年 2月 1日
宝塚市月見山に住んでいます、Mデザインの前川です。
お考えの敷地は、巾が狭く東西に長い日当たりのいい、公園に面した
環境のいい敷地ですね。
ただ、間口が狭いために、車を2台並列におくとなかなか2世帯への
アプローチは難しそうですが、手はあります。
2世帯なので、150㎡は必要でしょう。
ただ、あまり安い坪単価を設定しますと、建物の質が落ち、満足のいかない投資になってしまいます。手持ち資金や投資可能金のなかで、どれくらいの建物が建設可能かは、じっくり話し合って決めるのが筋なような気がします。建築家の立場とハウスメーカーの違いは、これらのことをゆっくりと時間をかけてまとめあげていくことができるところでしょうか。
ご相談にはのりますので、もしよければメールをいただければ幸いです。
mae.m-design@live.jp
今、仁川で家を計画し、設計していますので
アクセスを貼っておきます。
https://www.facebook.com/yoshinori.maekawa#!/OCHATANI
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ユーザーの返答

2012年02月02日

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前川様
ご回答ありがとうございました。
予算面では基礎工事が気になっています。
現在の2階建住居を撤去して、3階を立てるのですが、
基礎工事は2階建ての時より間、多額になるのでしょうか?
一般論としてご回答いただければありがたく存じます。

星マーク
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2012年 2月 2日
建築研究所ALSEC の大久保久能@尼崎市です。
敷地の形が明記されてありましたのでシュミレーションしてみました。
結論から申し上げますと「何とかなりそう」です。

御質問の「実現の可能性?」で難しいのは北側制限のクリアです。
細かな御希望や家族構成等等、基本条件が不明ですので以下のようにしてみました。
御希望をうかがえばまた別のアイデアを出したいと思います。


第一世帯は1Fのみ、第二世帯は外部階段で2Fにアクセスし 2-3Fを占有。
北側制限が厳しいので
直天井で天井高を確保しながら階高をおさえる。北側制限がおよばない3Fの南ゾーンは天井の高い吹抜とし居間等とする。部分的にはアテックも取れます。3F北ゾーンは屋根下空間となるが南ゾーンと一体空間とし重苦しさを除きかえって変化に富んだ空間とする。

こうしてみると結構楽しい住宅になりそうです。北側制限をクリアするためかなり特殊な計画となりますのでハウスメーカーや一般工務店では設計不能と存じます。
3F建てで150㎡確保しようと普通に計画すると2Fから北側制限にあたります。

以前設計させていただいた「溝口邸」が非常によく似ていますので下記HPでご覧いただければうれしく存じます。当時は鉄骨異常安時期でしたのでS造でした。今なら木造です。
予算は厳しいかもしれません。


建築研究所アルセック
〒661-0003
尼崎市富松町4丁目7-26
TEL:06-6421-1006  FAX:06-6421-9225
HP: http://www.eonet.ne.jp/~alsec/

写真は溝口邸(143㎡)3F居間 階段はアティックへ
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ユーザーの返答

2012年02月04日

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大久保様
丁寧なご説明に感謝申し上げます。
工夫の余地ありとのお見立てに希望を持ちましたが、
予算不足のようですね。

星マーク
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2012年 2月 2日
基礎の設計スペックとコストについて2階建と3階建の比較ですね。
まず、今お住まいの住宅はいつ竣工かわかりませんが、15年から20年くらい前でしょうか。2階建てとして、これと新たに建てる3階建ての基礎を比較しないほうがいいと思います。
住宅の基礎の場合、木造で杭を打つことはほとんどありません。よって地耐力で持たせるベタ基礎で最近は設計します。昔の基礎で、布基礎で
すましているのとは少し違いますね。地耐力は地盤調査でチェックします。これは建物の総重量を基礎で受けますが、これと見合う、あるいは
それ以上の地耐力が確保されているときは問題ありませんが、地耐力が確保されていないときは地盤改良が必要となります。建物の総重量とそれを受ける土の反発力との均衡で、土の反発力が高いときこの建物は安定しているといえます。昔のものはこの地耐力をチェックしていないものが沢山見受けられます。この質問に対する的確な答えは、建物が2階であろうと3階であろうと建物の総重量が問題とされるということ。3階建であると構造計算が必要になり、しっかりとした基礎が必要ですが、2階だと4号住宅といって意匠設計者に基礎構造形式を任されているので多少基礎のコストを省けると、ハウスメーカーや工務店は言うでしょうね。ただ、私は、これから何十年も住む住宅の基礎は、2階建であろうと建物全体を構造計算し、耐震震度Ⅱを取れるスペック(当然3階建もそうですね)であることをお勧めしています。この点においてはあまり差がありません。
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ユーザーの返答

2012年02月04日

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前川様
わかり易くご説明いただき感謝申し上げますます。
予算として、地盤調査費、土地改良費が必要であることがわかりました。
度々の質問で恐縮ですが、下記についてご教示いただければありがたく存じます。
①現存の2階建家屋は昭和58年築で、道路側(西)はすべてセメント張り、南・北側の敷地は裸ですが50cmしかありません。東側の裏庭は裸地で4畳程度のスペースがあります。こういうところでも地盤調査は可能でしょうか?
②最近約10m南の住宅が病院の分室に改築され、その際かなり大掛かりな土地改良工事をしていました。仮にこの地耐力データが入手できた場合、当方に当てはめることは可能でしょうか?
②調査費用および土地改良費の概算値をご教示いただければ幸いです。

星マーク
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2012年 2月 4日
地盤調査と土地改良のお話ですね。①通常、地盤調査は住宅の場合、スウェーデン式サウンディング工法というものを用います。例えば、http://www.youtube.com/watchv=vx6JaBmwDBU&feature=related
http://www.youtube.com/watchv=jWHAw4BCoEs&feature=related
コンクリートの床の場合、たとえば駐車場ですが、床は丸くこのロットが入る穴があいていればいいので、業者はコンクリート10cmほど削るはずです。ですから、コンクリートは障害になりません。あまり巾がない場合も手動を用いたりして、住みながらも問題なく調査出来ると思います。だいたい4箇所くらい調査できればよいと思います。②近隣の地盤調査資料は参考になりますが、役所に提出するものは当該敷地であることが必要です。③スエーデン式サウウディング工法は通常8~9万円ですね。コンクリートをはつると、一つあたり1万くらい余分に取られますね。自分であけてもいいかもしれません。地盤改良は、地盤調査によりその軟弱地盤の深さがどのくらいあるかで工法が決まります。地上から2mまでくらいが軟弱な場合、表層改良で40万~60万くらいでしょうか。5mくらいまでですと、柱状改良、Hyspeed工法などで改良します。70万~100万でしょうか。いずれにしろ実際に地盤調査しないとわからないですね。

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ユーザーの返答

2012年02月05日

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前川様
地盤調査と土地改良のために、100万円位は予算に含みを持たせておかねばならないことがわかりました。
度々の丁寧なご回答に深く感謝申し上げます。

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