3階建 2世帯住宅

HIROMICHIさん、初めまして大阪の岡崎善久建築設計事務所の岡崎善久です。
コスト的には厳しい条件ですが一応概算で検討してみましょう。
１）４６坪ｘ５５万　　　　　　　　　　　　　＝２５００万
２）外構工事（アプローチや植栽等）４％　　　＝　１００万
３）設計料　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　２５０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　小計　　＝２８５０万
４）消費税５％　　　　　　　　　　　　　　　＝　１４０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　　＝２９９０万
＊本来は２５００万でハウスメーカーや工務店では、「やる」と言うでしょうね。

＊建築家に依頼して質のよい二世帯住居であれば、心地よい豊かな住まいをお望みなら予算的には３０００万＋消費税が普通ではないでしょうか。
「２７５０万＋消費税は、ちょっとだけ可能性があるでしょうね。」
＊そこで提案です。
建築家と一緒になって「いい住まい」創るのであれば必要最小限の条件を提示してお互いが「アイデア」を出し合い納得いくまでコミニュケーションを図りながらお互いが協力することを前提に考えるとできないことはないでしょうね。

＊「最後に申し上げます」と「設計料を考える」と、２５００万の金額の二世帯住宅は無理ではないでしょうか。
　　　　　

宝塚市月見山に住んでいます、Mデザインの前川です。
お考えの敷地は、巾が狭く東西に長い日当たりのいい、公園に面した
環境のいい敷地ですね。
ただ、間口が狭いために、車を２台並列におくとなかなか２世帯への
アプローチは難しそうですが、手はあります。
２世帯なので、１５０㎡は必要でしょう。
ただ、あまり安い坪単価を設定しますと、建物の質が落ち、満足のいかない投資になってしまいます。手持ち資金や投資可能金のなかで、どれくらいの建物が建設可能かは、じっくり話し合って決めるのが筋なような気がします。建築家の立場とハウスメーカーの違いは、これらのことをゆっくりと時間をかけてまとめあげていくことができるところでしょうか。
ご相談にはのりますので、もしよければメールをいただければ幸いです。
mae.m-d*****jp
今、仁川で家を計画し、設計していますので
アクセスを貼っておきます。
https://www.facebook.com/yoshinori.maekawa#!/OCHATANI

建築研究所ALSEC の大久保久能＠尼崎市です。
敷地の形が明記されてありましたのでシュミレーションしてみました。
結論から申し上げますと「何とかなりそう」です。

御質問の「実現の可能性？」で難しいのは北側制限のクリアです。
細かな御希望や家族構成等等、基本条件が不明ですので以下のようにしてみました。
御希望をうかがえばまた別のアイデアを出したいと思います。


第一世帯は１Fのみ、第二世帯は外部階段で２Fにアクセスし 2-3Fを占有。
北側制限が厳しいので
直天井で天井高を確保しながら階高をおさえる。北側制限がおよばない３Fの南ゾーンは天井の高い吹抜とし居間等とする。部分的にはアテックも取れます。３F北ゾーンは屋根下空間となるが南ゾーンと一体空間とし重苦しさを除きかえって変化に富んだ空間とする。

こうしてみると結構楽しい住宅になりそうです。北側制限をクリアするためかなり特殊な計画となりますのでハウスメーカーや一般工務店では設計不能と存じます。
３F建てで150㎡確保しようと普通に計画すると２Fから北側制限にあたります。

以前設計させていただいた「溝口邸」が非常によく似ていますので下記HPでご覧いただければうれしく存じます。当時は鉄骨異常安時期でしたのでS造でした。今なら木造です。
予算は厳しいかもしれません。


建築研究所アルセック
〒661-0003
尼崎市富松町４丁目7-26
TEL:*****　 FAX:*****
HP: http://www.eonet.ne.jp/~alsec/

写真は溝口邸（143㎡）３F居間 階段はアティックへ

基礎の設計スペックとコストについて２階建と３階建の比較ですね。
まず、今お住まいの住宅はいつ竣工かわかりませんが、１５年から２０年くらい前でしょうか。２階建てとして、これと新たに建てる３階建ての基礎を比較しないほうがいいと思います。
住宅の基礎の場合、木造で杭を打つことはほとんどありません。よって地耐力で持たせるベタ基礎で最近は設計します。昔の基礎で、布基礎で
すましているのとは少し違いますね。地耐力は地盤調査でチェックします。これは建物の総重量を基礎で受けますが、これと見合う、あるいは
それ以上の地耐力が確保されているときは問題ありませんが、地耐力が確保されていないときは地盤改良が必要となります。建物の総重量とそれを受ける土の反発力との均衡で、土の反発力が高いときこの建物は安定しているといえます。昔のものはこの地耐力をチェックしていないものが沢山見受けられます。この質問に対する的確な答えは、建物が２階であろうと３階であろうと建物の総重量が問題とされるということ。３階建であると構造計算が必要になり、しっかりとした基礎が必要ですが、２階だと４号住宅といって意匠設計者に基礎構造形式を任されているので多少基礎のコストを省けると、ハウスメーカーや工務店は言うでしょうね。ただ、私は、これから何十年も住む住宅の基礎は、２階建であろうと建物全体を構造計算し、耐震震度Ⅱを取れるスペック（当然３階建もそうですね）であることをお勧めしています。この点においてはあまり差がありません。

地盤調査と土地改良のお話ですね。①通常、地盤調査は住宅の場合、スウェーデン式サウンディング工法というものを用います。例えば、http://www.youtube.com/watchv=vx6JaBmwDBU&feature=related
http://www.youtube.com/watchv=jWHAw4BCoEs&feature=related
コンクリートの床の場合、たとえば駐車場ですが、床は丸くこのロットが入る穴があいていればいいので、業者はコンクリート１０cmほど削るはずです。ですから、コンクリートは障害になりません。あまり巾がない場合も手動を用いたりして、住みながらも問題なく調査出来ると思います。だいたい４箇所くらい調査できればよいと思います。②近隣の地盤調査資料は参考になりますが、役所に提出するものは当該敷地であることが必要です。③スエーデン式サウウディング工法は通常８～９万円ですね。コンクリートをはつると、一つあたり１万くらい余分に取られますね。自分であけてもいいかもしれません。地盤改良は、地盤調査によりその軟弱地盤の深さがどのくらいあるかで工法が決まります。地上から２mまでくらいが軟弱な場合、表層改良で４０万～６０万くらいでしょうか。５mくらいまでですと、柱状改良、Hyspeed工法などで改良します。７０万～１００万でしょうか。いずれにしろ実際に地盤調査しないとわからないですね。