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賃貸兼住宅

はじめましてshinと申します。

今、自宅の建て直しを計画しております。色々なハウスメーカーさんや輸入建材を扱うメーカーさん等と、お話をしてきましたが、いい話ばかりで信用できません。何かいいアドバイスをいただけたら幸いです。

所有している土地は、神奈川県川崎市川崎区の準工業地帯の住宅街です。広さは282㎡のほぼ正方形です。その上には木造二階建て築45年の家があり庭があります。
家族構成は父68歳母65歳姉32歳私が26歳です。

両親はローンが返済できる程度の賃貸兼住宅を建てて、支払っていくと言っているのですが、戸数を少なくすると建築費は抑えられますが、空室時のリスクが高くなり、戸数を多くすると建築費が高額になってしまいます。
賃貸兼住宅に対して私は良いと思うのですが。どれくらいの規模で立てたらいいのか悩んでいます。

立地は駅まで徒歩10分、近くには小学校、公園、多摩川、があり、自転車で10分の所に大型スーパーがあります。

考え方が甘い!等のご意見でも構いません。どうかアドバイスをよろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2012年 4月15日
shinさん

最近このようなご相談を受けることが多くなりました。御両親の御考えはまちがってはおられないと思います。

shinさんも、戸数と建築費と家賃収入のバランスで悩まれておられるようで、ということはよく
収支のことをあるていどは理解しているようですね、、

問題は、空室率が今回の計画にあてはまるかどうかだと思います。

例えば、10戸のアパートの空室率を(20%)2戸考えたとして、5戸分の収入で借入金の返済が可能
であれば、とりあえずそのプロジェクトは3戸分のキャッシュフローは見込める訳です。

ところが、住宅に併設するアパートで住宅ローンを払えれば良い程度であれば戸数は少ないので、空室率が
10−20%というような数字はあてはまらないのです。

shinさんの場合、川崎で駅から10分という好立地であれば新築の賃貸はあまり心配ないとかんがえます。

しかし、どうしても心配であれば、賃貸面積を小さくして戸数を増やせばバランスがとれてきます。

家の必要面積にもよりますが、ポイントはバランスです。

全体の計画が今の情報ではよく見えませんので今回はこの程度のご回答ですみません。

詳しくはこちらにご相談下さい。

terui.arc@nifty,com





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ユーザーの返答

2012年04月16日

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ご回答ありがとうございます。
最初自分の家だけでも良いと思っていましたが、
賃貸兼住宅に一歩踏み出せそうです。
ポイントがバランスだということが良く分りました。
検討して行きたいと思います。ありがとうございました。



2012年 4月16日
shinさん

良い立地と思います。戸数が少なくても空きのリスクは低いと思いました。賃料も安定している地域、規模を大きくするのも、建設費に合わせた規模も両方検討できるように思います。将来の安定を考えるなら、建物の個性を持たせること、住み心地の良い環境の配慮でしょうか。メーカー的な個性のない建物は差別化できなくて住む人に選んでもらえない、選んでもらえる良い物件を建てるのがいいと思います。ちょっと抽象的ですが、参考になれば幸いです。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠拝 WEB: http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2012年04月16日

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ご回答ありがとうございます。

建物に個性を持たせ、自分たちだけでなく住居者皆が住み心地の良い家目指して検討して行きたいと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2012年 4月16日
shinさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

大師線でしょうか。
駅から10分であれば、事業収支を最優先すべきです。
賃貸リスクは、サブリースで回避できますよ。

弊社では、10社以上のサブリーサーと付き合っており、色々
紹介することもできます。
賃料相場の90%は、補償してくれますので、大手であれば
安心して御願いできると思います。

事業収支をアップさせるには、小さい住戸を出来る限り多く
設けることです。また、1K・1DKより、一歩進めて
ゲストハウスも考えてみては如何でしょうか。
市場は、増加の一途で、生活環境グレードが低いものが多い
のですが、新築で共用部分を充実させれば、人気物件となり
15%以上の利回りも期待できますよ。

まずは、市場性を考えて、より良い計画を考えてみてください。

質問・相談があれば、下記まで御願いします。
katase@maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2012年05月06日

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ご回答ありがとうございます。

サブリースや共用部分など検討していきたいです。
とても参考になりました。ありがとうございました。

2012年 5月 2日
テキネコムと申します。
住宅の適正価格を研究しています。

賃貸経営は正しい知識の元に計画しないと収支という点で
見逃します。
当社も賃貸経営をサポートしていますが、実質収益を正しく捕らえて
経費として出費する部分は何があるのか。
また、経営という別の概念があります。

個人でも法人でも経営は決算という書類を作り、その収支が黒字
であるか。赤字であるかによって税制も大きく関わります。

よって、一概にローンを払う為に賃貸をするという安易な計画は
問題であると思います。

また、高年齢である場合は借り入れ限度が在ると考えます。
その借り入れの限度金額を理解しなければ、建築費用が
どの程度盛り込めるのかという理解ができません。

まずは全体予算を理解する事をお勧めします。

建築コストで悩んだら適値コムへ相談下さい。

スカイプアドレスがあれば、24時間チャット受付しています。
MAILにて連絡頂ければこちらからご連絡します。
info@tekine.com

officialSite:
http://tekine.com/

アメブロ:
http://ameblo.jp/tekinecom/

ハウスコ:
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420

沖縄に移住を希望されている方は・・・
http://tekine-okinawa.jimdo.com/
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ユーザーの返答

2012年05月06日

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ご回答ありがとうございます。
賃貸についてもっと慎重に考えていきたいと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました。

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