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防火地域 3階狭小2世帯 費用について

はじめまして。
こじろうと申します。
現在、実家を建て直そうかと検討してます。
タイトルの通りで防火地域に20坪程度の土地に2世帯で3階建てを
検討しています。
建ぺい率は0.8で容積率は前面道路との関係で240%となりそうです。
1階は母 2階3階は我々夫婦とこども2人(5歳 3歳)が住む予定です。
母の要望として、玄関はおなじでもキッチン、トイレ、お風呂は狭くても狭くても良いので別にして欲しいとのことでした。むしろ今後のことを考えて寝室とそれらを合わせて、1Rでも良いとのことです。

具体的な希望といたしましては、
1階に母の寝室、バス、トイレ、キッチン あとできれば駐車場
2階はLDK と和室 バス、トイレ、キッチン
3階は夫婦寝室と子供部屋(広めにして将来パネルなどで別けれるようにしたいです。)

以上のプランなのですが、防火地域ということで坪単価がかなり高くなってしまうと思います。予算は2500万ぐらいですが、かなり厳しいのではないかと思っています。
防火地域でも安さを売りにしているhmもあるみたいですが、耐震や安全などを考えて少し不安です。

こう言った場合、何を注意すればよいのか、
また工法的には何が良いのか、
またここを削れば良いなどアドバイスを頂ければと思います。
素人の考えですので想定していることが間違っている部分があると思いますが、その点もご指摘頂ければと思います。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2013年 1月25日
はじめましてURBAN GEARの本多と申します。

最初に言ってしまいますが、ご予算の2500万円で
防火地域に「おっしゃる要件」の建築物を建てるのは
まず無理でしょうね。
なにかのキャンペーンですとか、赤字を覚悟で請け負って
くれる広告の要素でもない限り無理です。

土地の形状も分からないので断言する事は出来ませんが、
間口が狭い狭小地であれば木造では無理です。
建て寄せという工法がありますが、防火地域の建築物となると
様々な制約があって難しいでしょうね。

そうなるとRC造かS造ということになりますが、この場合
簡単な坪単価で計算しても@70万円~くらいでしょうから、
20坪×3層で60坪 60坪×70万円で4200万円となります。

70万円と書きましたが、ご要望には水周りを2つずつ欲しいと
ありますから、安物を入れても、そこからして厳しいでしょう。
HOUSECOのコンペや募集の案件を見ていると、うっかり
「出来るのかな?」とか思ってしまいがちだと思いますが、
殆どの案件が無理難題ばかりです。
正直あまり参考にはならないでしょう。HMの利益率を25パーセントだと
想定して(そんなに出ませんけど)2500万円の家の設けは625万円。
坪単価50万円(カナリのローコスト住宅です)のHMなら50坪の
家ですね。もし利益を10パーセントまで落とせば(倒産するでしょうが)
375万円安く出来ます。2125万円で家が買えます。

坪単価「42.5万円」です。こんなに利益を落としても劇的に安くなる
なんてことは「ありえない」のです。特殊な「アイデア」などで我々
建築家は安価に住宅が持てるように知恵を絞りますが、それは
「決してローコストではない」のです。基本的にコストとは「原価」を
指して言います。つまり生産する為の無駄を省いて原価を下げることを
ローコストと呼びます。安い建材を使って「簡単に」建てる家ならば、
上記の金額くらいで(42.5万円)やっているところもあることはあります。

しかし建築家が舌を巻くくらい「デザインや建材」に拘るクライアントの
「根拠の無い建築予算」には正直「出来るんだったら、こっちが教えて欲しい」と
脱力してしまいます。

昔は土地も家も「公務員の給料」に例えて言ったそうです。
公務員の月給が坪単価ってことですね。そのぐらいの甲斐性が出来てから
家を持つ、また持ってるように頑張ろうと言う意味合いなのでしょう。
世帯の年収が500万円以下では家を建てても「その後」に振り回される
事になるでしょう。500万円を12ヶ月で割ると約42万円ほどです。

上手く例えたものです。上記の坪単価程度ですよね。
坪単価42万円くらいで建つ家が丁度良いって事なのでしょうね。
私がお世話になった大工の棟梁は「60万円くらいの家」が
「請けた方も住む方も満足が行く家になる」と言っていました。
あれから20年近くなりますが、今でもその通りだと思っています。

中々現実は厳しいですね。
矢印
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2013年 1月26日
はじめまして。

敷地形状にもよりますが、3階を止め、2階+ロフトにして、プランを工夫すれば、何とかなるのではないと思います。

ご相談は無料ですので、直接連絡頂くのが、一番の近道だと思います。
(他の方々も多分)

お気軽に、どうぞ。
矢印
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矢印
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2013年 1月26日
こじろうさん

新宿で高品質でローコストの注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

かなり厳しいですが、延べ40坪程度であれば、軽量鉄骨3F耐火が可能です。

詳細条件と敷地地盤条件及び道路事情を確認する必要がありますが
仕様次第で、上記の面積を確保することが予算内で可能です。
勿論、設計監理料も含んだ金額です。

弊社では、ある意味、業界のタブーに挑戦しているのでしょうかね?
安すぎる!と言われても、これが適正価格です。
それなりの人脈と協力があって、初めて、高品質でローコストの住まい
が出来上がります。

土地情報と詳細ご希望条件を下記まで直接メールして頂ければ、
ラフプランと概算見積を致しますので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

写真は、重量鉄骨3F屋上付ガレージハウス
矢印
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矢印
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2013年 1月31日
まだ子供が小さいようですね。まず2階建てRCで52.8平米2フロアーで建ててみたらいかがでしょう。将来3階を子供部屋増築計画可能とするよう構造強度に最初っから余裕を持たせる設計とします。3階は鉄骨で簡易に造られたらいかがでしょうか。無理がなくて構造の安心と住空間の質を確保できますね。
矢印
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