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見積もり大幅に上がり、設計し直し

はじめまして。
工務店から見積もりが出たところ、建築士の方が言われていた予算(7500万円)よりも大幅にあがり、1億を超えていました。そんなに出せないということで、また設計しなおしていただくことになりましたが、また新たに設計料がかかると言われ、納得がいきません。

今年の1月に、今年の11月までに現在の住居兼店舗の建物を建て直しをしようと思い、1月に建築士と契約しました。仕事の関係で年内に建てて、来年から新しい建物で仕事をする予定でした。

土地は公道より約2mの高さにあります。駐車場は1台分で公道と同じ高さにあります。約52坪です。

車を6台使う仕事でもあるため、公道の高さまで掘り、6台分の駐車場を作りその上に重量鉄骨で2階の建物を作るということになりました。
建築士さんの概算予算では、7000~7500万円でできるだろうというお話で、それ以上はうちのほうも出せないと伝えていました。

11月に完成させるということで、地盤調査も3月に行いました。調査の結果、地盤は思っていたよりもかなり悪く、杭を深くまで打たなければいけないといわれましたが、予算で行えるかお聞きしても大丈夫だということでした。
設計図を作りながら、構造計算?(構造設計?)もし、その後確認申請を出して認可が下りたのが6月初めでした。工務店に見積もりを依頼し、6月の中旬には見積もりが出るので、6月の4週目には地鎮祭もする予定になっていました。

ところが、3週目に入っても建築士から連絡がこないため、電話したところ工務店と金額が折り合わないからもう少し待ってほしいと言われましたが、その時点でも11月には完成すると約束していただきました。その後6月末になってしまい、来年からの仕事のこともあるため現在の状況確認をしたいと伝え、建築士と会いました。

すると工務店側から1億を超えた金額が提示されているとわかりました。結局大幅に金額が上がっているのは地盤が悪いため深く杭を打ったり、両側に家が建っているため掘った分のところを崩れないようにおさえるのにかかっているということでした。しかしそのことは地盤調査を行った時にわかっていたことで、その上で7500万円でできると言われていて、こちらからの追及により初めて1億を超えていることがわかりました。
あまりの金額の差だったので、それでは建てられないと判断しました。

そこで駐車場スペースは今のまま1台分で、掘らずに2mの高さのところに建物を作るという計画に変更することにしました。
今までに、建築士さんに3分の2の設計料を支払っています。しかし、また新たに設計料がかかると言われました。

うちとしては、計画をし直すと、また確認申請にもお金はかかるし、年内には建てられず、3,4か月は遅れるということで、その間無収入になってしまいます。その上、今までの設計料、構造設計料、確認申請料がすべて無駄になり、また新たに設計料がかかることに納得がいきません。

建築士の方は一生懸命していただいていると思いますし、変更するつもりはありませんが、何か保障みたいなものはないのでしょうか?

急いでいますので、お忙しいとは思いますが、できるだけお早い返答をお待ちしています。よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

8件

2013年 7月 9日
テキネコムよりお知らせ致します。

住宅の適正価格と品質を研究しています。

既に建築士との契約も済み、着手金などの支払いをしているので
あれば、建築士が予算に合わせる努力をするのが公序良俗だと
思います。

当社にも多くの問題として地盤改良など、後で問題となることが
多くあります。
しかし、事前に調査しておくことで回避できることもあります。

近年は建築技術者が少なくなり、工事着手後にもトラブルがある
こともあります。

私どもは第三者機関として活動していますので、お困りであれば
メールにてお問い合わせ下さい。

info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
矢印
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2013年 7月 6日
しゅうさん

新宿で高品質でローコスト設計をしているマックスネット・コンサルタント
の片瀬と申します。

建築設計監理業務の大半は、
1)コストコントロール
2)工程管理
3)品質管理
そいて、デザイン等の提案になります。

最近の若い者は、上記1)2)3)はできません。
経験が少ないから出来ないのです。残念です。

しかし、今の建築物価は異常ですよ。
公共工事などでは、10億の予算が15億になったり、20億の予算が
30億になったり、昨年の1.5倍になっております。これも事実です。

こんな場合、公共工事などの入札では、不調になります。
そして、大幅な設計変更です。
こんな状況が、しばらく続くと思います。
オリンピック終了まででしょうか?

大変な世の中になってきましたね。

矢印
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矢印
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2013年 7月 4日
 通常お金がおさまるのを確かめてから確認申請を出すのが手順なのですが、そこの建築家の手順の間違いところが問題のように思います。
 一度OKを出したあと大幅な設計変更を施主の都合で出した場合は設計料追加となることも設計業務委託契約書に書かれていると思いますよ。契約書をよく読んでみてくださいね。
矢印
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2013年 7月 2日
こういうとんでもない設計事務所が、あります。

設計に手をつける段階で「地盤調査」を始めにするなんて事は
あったりまえの事なんですがね...
実施図面が出来上がってから地盤が悪いから見積が上がったなんて。
それも家が一軒建つほども違うなんて。ありえないでしょ?!
聞いているだけで腹が立ってきます。

それから構造種別も建物の規模も分からないので、はっきりと
申し上げられませんが、今までの設計料、構造設計料、確認申請料が
全て無駄になるなんて事は絶対に無いと思いますが?

基礎や配置について変更が出た場合には計画変更になります。
しかしながら上部を変更しないのであれば、設計者の負担は
ゼロからスタートする設計とは比較にならない程、軽微だと思います。

どうやら建築士の方は一生懸命しているのは設計ではなくて
「商売」のようですね。お気の毒です。
設計委託契約に質問者様が仰る「ネガティブ」がしっかりと記載されて
いれば、何を言っても「ほぼ」無駄になります。

具体的な相談窓口はメジャーなところで
「住宅紛争支援センター」
「建築士事務所協会」などがあります。

URBAN GEAR

atelier@urbangeardesign.com
http://urbangeardesign.com
054-206-4343
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月03日

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本多さま、ご返答ありがとうございます。

変更前は、52坪の土地をすべて公道と同じ高さにして、1階に6台分の駐車場と玄関、階段室、エレベーター室を作り、2階、3階に住居兼店舗を作る、6台分の駐車スペース確保のため重量鉄骨造とし、両隣に家があるため崩れないようにコンクリートの壁を作るという計画でした。

変更後は、既存の土地をそのまま生かす方向にしました。
駐車スペースがないならば、重量鉄骨ではなくてもいいだろうと、コスト面でも下がるということで、木造に変更することになりました。2階建ての住居兼店舗となります。
変更前はエレベーター室などは公道からみて、奥に配置していましたが、変更後はエレベーターはほしいため、公道側に持ってくる必要があるため公道と同じ高さに玄関とエレベーター室は作る方向です。1台分の駐車スペースをわずか広げて、立体の駐車場で2台分確保する予定でいます。
重量鉄骨から木造になるため、設計も初めからやり直す形になってしまいました。

仕事中に仕事相手に怪我をさせてしまったときに傷害保険で相手に支払いができたりするので、建築のこのような場合でも保険みたいなもので保障がないのかな?と思い相談させていただきました。

今回本多様にお聞きした住宅紛争支援センターや建築士事務所協会に電話して聞いてみようと思います。もう一度設計委託契約書も読んでみようと思います。

2013年 7月 3日
実際に建てられる建築規模はどのくらいの大きさですか。
何処にお金がかかりすぎているかで処方箋が変わります。
駐車場工事と建設工事(建設規模)をお知らせください。
本来金額調整は建築家の義務に入ります。
重量鉄骨で建設費70〜85万であれば工事費的に適正範囲価格でそれでオーバーしていたら要望自体に過多の問題(規模)がある事になります。またそれを適切に説明しない建築士の問題もあります。
通常10〜15%オーバーする事はありますが、20%を超えると大手術が必要です。上記金額を超えるようでしたら設計過多ぎみと判断します。いまは駐車場工事をしないということでコスト的には収まっているのでしょうか。ご時世といたしまして、いま東北復興で関東は人不足で建設費が上がっています。職人さんがいないからです。マンションも100万/坪にちかずいていますね。
矢印
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2013年 7月 3日
通常構造の仮断面が出たとき総重量を計算しそれに加工費をかけて、総工事費の12〜15%以下におさまるかをチェックします。20%に近い場合はどんなに頑張っても工事費が足りなくなる一つの経験的基準があります。そのようなノウハウがない建築家だったのではないのでしょうか?コストにぴったりではなくとも妥当性を持った筋にだいたいあわせる義務は建築家にありますが、基本設計の終わりの時にそのような概算工事費の説明はどのようでしたか?設計契約の中に書いてあると思いますよ。ここまできたら建築士さんと値段交渉で折り合いをつけるしかないのかもしれません。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月03日

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佐山さま、ご返答ありがとうございます。

もう一度設計契約を読み返して、建築士さんとの経緯を思い返してみます。

復興で建設費が上がっているというのもお聞きしました。


建築規模は1階が99㎡(駐車場が56㎡)2階と3階が94㎡で延床面積合計で約289㎡となります。

建築工事費の見積もりは、駐車場工事とは明記されていません。
見積もりの内容は、一部ですが書かせていただきます。

杭工事 5,487,000円、 土工事 9,861,000円、 コンクリート工事 1,955,000円、
鉄筋工事 1,598,000円、 鉄骨工事 9,795,000円、 ALC工事 3,741,000円、
内装工事 7,560,000円、 と書いてあります。
まだまだ書いてありますが、他は3,000,000円以下ぐらいのものがいろいろと書いてあります。

これが妥当だとしたら、建築士さんの予算の読み間違えになるのでしょうか?

2013年 7月 3日
87.6坪ですね。場所はどちらですか。普通ALC賃貸が坪70万、住居なら最低80万の余裕をみるのですが、賃貸程度の家と想定して換算すると70×87.6=6,132と駐車場200万×6台で1000~1200万程度で合計7,332万消費税367万で7700万程度の予測ではなかったのでしょうか。杭工事が600万かかっても8300万。+10%以内の狂いに収まります。家の仕様は賃貸程度の内容でしょうか。何処がふくらんでいるかが問題の箇所ですね。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月03日

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佐山さま ありがとうございます。

計算していただいてありがとうございます。建築士さんの予測がそれほど違っていたわけではない
ことがわかり、少し安心しました。

もう一度建築士さんと話し合ってみます。

2013年 7月 3日
設計変更が出て、なにかしらそれについて保証がつくような
保険制度などありません。

追記して頂いた内容を見ても、まぁ人それぞれでしょうが、
私なら道義的責任を感じて「もう1回設計料を払え」とは
とても言えませんがね。逆に少しでも手間を考えて払って頂けるなら
泣きそうになりますよ。ホントに。

依頼した先が悪かったと思って諦めるしかないですね。

契約は双方合意の下っていうのが大前提ですから。
ちなみに弁護士会でも受け付けています。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月03日

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本多さま、ありがとうございます。

建築士さんとももう一度話し合ってみます。

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