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賃貸併用住宅(3階建)の見積もり

この度、親の土地を分筆し、敷地内に家を建てようと思っているのですが、将来の相続税に備えて賃貸併用にしようかと思っています。
若干細長の土地ですが、下記条件にて最終家が建つまでに(付帯工事、諸費用、デザイン料こみこみで)4千万くらいで建ちますでしょうか?

(条件)

・場所:東京都港区、第一種中高層住居専用地域、第三種高度地区、
準防火地域

・敷地面積:約7.1m×約20m=約142m2(建ぺい率60%)

・前面道路:幅5.45m(=容積率213%)
→建築面積85.2m2、延べ面積302.5m2 くらい?

・1階部分を賃貸(2部屋可能?)、2,3階を住居部分としたいと思っています。(下記条件の為、採光が問題かと思います。)

・2方向がマンションと接し、もう1方向は親の家が建っています。
また正面は幅約5mの道路に接しております。

宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2013年 7月10日
テキネコムよりお知らせ致します。

住宅の適正価格と品質を研究しています。

当社は収益物件を企画建設しておりますが、立地条件などが
大きく誘導するものです。
また、建設コストも収益に大きく影響します。

ご質問などはお気軽にお問い合わせ下さい。

info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
矢印
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2013年 7月 9日
hiroさま

「建築家募集プロジェクト」が開催された際は、こちらこそよろしくお願い申し上げます。

楽しみにしていますね。

桑島宏和
矢印
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2013年 7月 8日
hiroさん

ご返信ありがとうございました。

70坪くらいであれば、可能性が出てくると思います。

賃貸部分を20万円/月でお考えとのことですが、先の与条件で2部屋とありましたので1部屋当たり40㎡10万円といったところでしょうか。

新築時の家賃を10万円とすると、年月を経る毎に家賃は下がりますので、均して8.5万円くらいで計算されたほうが良いと思います。
また、全部屋が常時稼働しているとは限りませんので、今回のご計画の場合は3部屋は用意して、1部屋空きが出ても良いような収支計画とされるとよいでしょう。

建築家と工務店、どちらに依頼するか選定方法で悩んでいるとのことですが、

第1ステップとしてはインターネットなどの媒体からの情報収集で良いと思います。

第2ステップとして、媒体から集めた情報の中から3社以上ピックアップして直接会って、話をされることをお奨めします。

第3ステップとして、第2ステップでお会いした会社さんにラフプランを出してもらったり、いろいろと相談をしてみてください。そうすることで、何回か直接会ったり電話で話したりやり取りをする機会が増えますから、やり取りの中で信頼関係が構築出来そうだと思えた会社さんを選ばれるとよいでしょう。

それではhiroさん、これから大変だとは思いますがこのプロジェクトが成功することをお祈りしております。

何かご不明な点がありましたら、この掲示板でも、直接のご連絡でも構いませんのでお気軽にご相談ください。

E-mail:
kua_z@ybb.ne.jp

携帯:090-8043-1094
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ユーザーの返答

2013年07月09日

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桑島 さま

今回も丁寧なご回答に感謝致します。
収支面など、いろいろ詰めていかないとならない事が分かりました。ありがとうございます。

ネットなどからの情報収集とともに、希望条件等をもう少し、具体的に詰め、せっかくなので
「建築家募集プロジェクト」を開催しようかと考えています。

その際は宜しくお願い致します。


2013年 7月 8日
 場所的に港区であれば賃貸が空くことがない企画で可能です。
かえって容積率満杯に立てて自宅部分返済なしで安定した生活が計画できます。その方が将来的保障につながると思います。海外でも有用する高い技術力を持つ建築家として認められたAPEC国際アーキテクトです。日本では348人しかいません。高い技術力を試してみませんか。
 そのような計画に興味がわくようでしたらfrom_link@mac.comに資料でもお送りくださいませ。

 それではhiro様御機嫌よう!
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ユーザーの返答

2013年07月09日

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佐山 さま

ご回答、ありがとうございました。
容積率満杯に立てて自宅部分返済なしで安定した生活、出来たら良いなと思います。
賃貸併用にと考えたのも、先にありますように、相続税、固定資産税等の問題からなので。

希望条件等をもう少し、具体的に詰め、「建築家募集プロジェクト」を開催しようかと思います。

その際は宜しくお願い致します。


2013年 7月 8日
hiroさん

高田馬場で、甲品質でローコスト・差別化できる賃貸併用住宅を
多く設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在弊社では、世田谷区・大田区・品川区・足立区等で、賃貸併用住宅
の設計監理をしております。
弊社は、土地探しから資金計画・事業計画・設計監理・アフターフォロー
賃貸管理・運営・経営・テナント紹介とワンストップで行っております。

記載されている内容だけで判断しますと、木造3Fであれば、予算内で
建築可能です。約77坪ですね。

港区のどの辺なのでしょうか。
最寄の駅は、どこでしょうか?
商圏調査をして、ラフプランニングを行い、事業収支を無料で作成
いたしますが、如何でしょうか?

下記アドレスまで、住居表示で敷地測量図・地図・住まいのご希望詳細
条件をお送り頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp

ご検討、宜しくお願いいたします。

差別化賃貸経営:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

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ユーザーの返答

2013年07月09日

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片瀬 さま

回答、ありがとうございました。
ちなみに最寄駅は「広尾駅」です。

商圏調査、ラフプランニング、事業収支を無料で作成していただけるのは良いですね。

希望条件等をもう少し、具体的に詰め、「建築家募集プロジェクト」を開催しようかと思います。

その際は宜しくお願い致します。

2013年 7月 8日
hiroさん

はじめまして。桑島と申します。

与条件に対して、現在お考えの予算ですと厳しいかと思います。
仮に、デザイン料や付帯工事費などを別途にし、建設費に4000万円使えたとしても延91坪ですので、約44万円/坪が上限となります。

1階のみを賃貸、2・3階を住居とする場合でも建築基準法の上では3階建ての共同住宅になりますので、準耐火建築物又は耐火建築物となりますので建物の規模を縮小しないのであれば、厳しい予算だと思います。

ところでhiroさん、ご自身が使用する住居にはどのくらいの広さを求めていますか?また、賃貸による収入はどのくらい得たいとお考えですか?

100%事業用の建物ではありませんし、家賃収入のみで生計を立てられるわけでもないと思われますので、もう少し諸条件を整理すれば建物規模を小さくすることができるかもしれませんね。

計画をはじめられたばかりだと思いますが、今回のお考えの金額が予算の上限として計画を進めるのか、それとも計画の内容とコストのバランスが取れれば予算の増額が可能なのかなど、検討する事項がたくさんあると思います。

ハウスコで建築家募集プロジェクトを開催しても良いですし、あるいは気になる建築家さんに直接声をかけても良いと思います。早い段階で信頼できる設計事務所を見つけて事業の相談をされることをお奨めします。

それと、土地の分筆されるとのこと。ご存知かと思いますが、ご両親のお宅が接道できるように分筆してくださいね。

資料を拝借できるのであれば、もっと具体的なお話ができると思います。
よろしければ下記メールアドレスまでご連絡いただければ幸いです。

E-mail:
kua_z@ybb.ne.jp

WEBサイト:
http://www.facebook.com/kds.arch
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ユーザーの返答

2013年07月08日

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桑島 さま

早速のご回答、ありがとうございました。
おっしゃるとおり、計画をはじめたばかりで、まだまだ分からないことだらけです。

建築延面積は65坪~70坪位までは縮小しても良いと考えています。
住居部分に関しては、4LDK+収納部屋が欲しいところです。

家賃収入については、最寄駅から5分圏内、家賃相場から考えて20万/月~を考えています。
予算はコストと収支のバランスが取れれば、増額しても良いかと考えています。

接道は2mで計算しています。

現在は設計事務所(建築家の先生)と工務店のどちらに依頼するか、選定方法(情報収集)で悩んでいます。

今回、桑島様の回答によって、具体的にもう一度、いろいろ考えてみようと思いました。

本当にありがとうございました。




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