hiroさん
はじめまして。桑島と申します。
与条件に対して、現在お考えの予算ですと厳しいかと思います。
仮に、デザイン料や付帯工事費などを別途にし、建設費に4000万円使えたとしても延91坪ですので、約44万円/坪が上限となります。
１階のみを賃貸、2・3階を住居とする場合でも建築基準法の上では3階建ての共同住宅になりますので、準耐火建築物又は耐火建築物となりますので建物の規模を縮小しないのであれば、厳しい予算だと思います。
ところでhiroさん、ご自身が使用する住居にはどのくらいの広さを求めていますか？また、賃貸による収入はどのくらい得たいとお考えですか？
100％事業用の建物ではありませんし、家賃収入のみで生計を立てられるわけでもないと思われますので、もう少し諸条件を整理すれば建物規模を小さくすることができるかもしれませんね。
計画をはじめられたばかりだと思いますが、今回のお考えの金額が予算の上限として計画を進めるのか、それとも計画の内容とコストのバランスが取れれば予算の増額が可能なのかなど、検討する事項がたくさんあると思います。
ハウスコで建築家募集プロジェクトを開催しても良いですし、あるいは気になる建築家さんに直接声をかけても良いと思います。早い段階で信頼できる設計事務所を見つけて事業の相談をされることをお奨めします。
それと、土地の分筆されるとのこと。ご存知かと思いますが、ご両親のお宅が接道できるように分筆してくださいね。
資料を拝借できるのであれば、もっと具体的なお話ができると思います。
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