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土台からの改築で3000万以下?

50坪の土地に、ほぼ目いっぱい建っている築41年の木造2階建てです。
家全体が歪んできてしまい、また、土台も床下から腐ってきており(調査しました)井戸があったのですが、枯れてしまったので、その影響もあるのかもしれませんが、ちょっとの振動でも家全体が揺れるような状態です。

そこで二世帯住宅への建てかえを検討していたのですが、改築にすれば土地も同じだけの広さで建てられるし、安く建てられるので改築にするべきではないかという意見が家族で出ています。

そこで質問です。
1、そんなに土台から腐っている、下手したら地盤沈下している箇所があるような状態でも改築でなんとかなるのか?

2、木造から鉄筋コンクリートに改築でできるのか?

3、上記の改築が、取り壊し費用などすべて含めて3000万以内というのは現実的に可能な価格なのか?

漠然とした質問で申し訳ないのですが、よろしくお願いします。




このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2013年 7月20日
 お話を伺うと既存不適格ではなさそうですね!工事もアンダーグラウンドな非合法工事になるかと思います。
大切なことは30年以内に来るといわれる関東大地震に備え家族の安全を第一目的とした家にお金を有効利用することです。

 合法建物にて家族を守れる家を基本戸すべきです。狭いということより現実にもっている土地が所有する可能性を直視し、合法の中で暮らすことが大切ですね。

 地盤沈下は今後も進む可能性がありますね。このようなとき地盤が悪いほど地盤改良なしで免震効果を得られる工法があります。多分地盤改良しても、地盤によっては改良地盤ごと沈下する可能性が残るからです。
 専門的ですが長杭設計で杭を超高層ビルのようにしならせて免振構造とすることです。地盤が良いと短杭となり免振効果はえられません。

 また、面積的にはきちっと法規を調べどこまで容積を得られるかを確かめ、収納等中間階にロフトを設け50坪確保できなくとも、緩和規定を最大限に利用し、かたずく家そして狭く感じない家を手に入れることです。そのような安全性を確保し、しっかりとした家を子孫に残すことを第一としてくださいませ!備えあれば憂いなし。広さなんかより災害時に家族が助かることが第一基本姿勢ですね。

 今の家の状態が心配で困ったり、もしくは地盤が悪い地域に対応できる構造をもっと知りたい等、興味をもち気が向くようでしたらfrom_link@mac.comに御連絡ください。責任を伴った対処方法でお答えいたします。 それではmarukumiko様御機嫌よう!
                      佐山慎英より
矢印
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2013年 7月18日
分かりやすく言います。

1.改築はやめた方が良いです。今の状態を「まとも」にするには
  お金が掛かりすぎます。

2.出来ない事はないですが、構造種別が違うもの同士をつなげる事は
  法規的にも難しいですし、そもそも好ましい工法ではありません。

3.無理だと思います。大きさが明記されていないので断言できませんが
  改築や増築は「やってみないと分からない」「ばらしてみたらビックリ」
  ということが頻繁に起こります。予算が、キツキツで後からもっと金が
  掛かるといわれても、どうしようもないですから。壊してしまった家も
  どうする事もできません。安く上げようと考えるのは人の常ですから
  十分理解できますが、今の住環境は決して良好とはいえないご様子。

方向性を改めて考え直し、「住む事」に重点を置いて計画される事を
おススメします。いつでも御相談下さい。

URBAN GEAR
atelier@urbangeardesign.com
http:urbangeardesign.com
054-206-4343
矢印
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2013年 7月18日
テキネコムよりお知らせ致します。

住宅の適正価格を追求しています。

1についての回答:
土台が腐る・・・これは基礎工事と水廻りにたいする問題があります。
それと地盤の関係については区別するべきですが、井戸が枯れたなどの
原因がある場合、地盤調査は必須です。
地盤調査もさまざまな問題があり、費用対効果としてどのような調査と
対応が良いかを専門的な知識で判断する必要があります。
予算が厳しい場合は十分に気をつけましょう。

2についての回答:
木造から、RCへ改装する。
改装という言葉の意味ですが、リフォームするということであれば
現状の木造部分の残すというのは基礎工事との兼ね合いがありますので
現実的ではないと思います。
敷地が大きく、特に離れのように新しい家を建築できれば、違いますが。

3についての回答:
木造新築という意味では可能であると思います。
RCの場合は規模や条件が絞り込まれます。

参考になれば幸いです。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。
info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月18日

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テキネコムさま

詳しいご回答ありがとうございます。
やはり非現実的な話なのですね。そのあたりをどうやって家族に納得してもらうかが
カギのようです。
どうやら大手の住友がやっている「新築そっくりさん」の営業に3000万でもおつりがくると
言われたのがきっかけのようですので見積もりでもなんでもださせて、そのうえで
問題点を再度指摘して、考え直して貰おうかと思います。

ご指導ありがとうございましたm(__)m

2013年 7月18日
marukumiko様
整理しますとまずRCに変えると構造がかわろので改修工事ではなくなる為、既得権の面積をえることはできません。基礎はあらたに配筋した基礎を抱かせ補強きそといたします。、腐食土台は交換となります。水位が下がり土がすいてしまい独立型束石が下がり束が浮いた状態のようですね。べた基礎のように床下にコンクリートを打ち処置を行ないます。アンカーや耐震金物は現行法対応となります。この方法しか既得権面積を維持できません。しかし、その既得権自体に問題はありませんか?容積と建ぺい率が変更され既存不適格ならば違反建築ではありませんが、往々にして違反建築が多いいのです。そのところで確認申請図書や工事完了検査を受け検査済書が有るかが基本です。既存不適格建築を改修するのか違反建築を改修するのか調べなけれはなりません。通常違反建築にかたんする設計作業はお受け出来ない事となります。この様な基本的調べごとをしっかりとすると良いとおもいます。また、大切なことが抜けています。既存建物の大きさを明記しないとこのような計画は概略計算もちやんと出来ないんですよ。相談する時には必ず必要です。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月18日

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佐山さま

何度も詳しいご回答ありがとうございます。一番最初に回答していただいたときにご指摘
いただいた通り、ちょうど47年くらいの建築だと思います。しかも当時の工務店がつぶれて
建築許可はおろか設計図もまったくなにもない状態です。さらに隣の家とくっつけたりして
増改築してしまったので、広さ自体も今一つはっきりしていません。
(土地の登記簿から約50坪というのはわかったのですが・・)

今回ご指摘いただいたようにRCにして構造が変わって現在の面積が確保できない+
構造的に怖い家を安く建てる意味はまったくないと思います。

前の方へのお礼でも書きましたが、その辺を全部やっても予算内に収まると家族に
吹き込んだのは新築そっくりさんの営業のようです。

木造でも鉄骨を何本も入れる(?)ことで、鉄筋コンクリートと同じになる、とか
地盤改良は家が建ったままでもできるとか、柱を1本でも残しておけば既存面積は
替えなくてよいとか、それらを全部やっても3000万でお釣りがくるというので
私は信じられなかったのですが、住友という大手がやっているので多少安くなるのかなあと
疑問に思って、今回質問させていただきました。

皆さまからのご回答で、その営業の提案が如何に非現実的化がわかり、心強く反論が
できるようになりましたので
今度来た時に、ご指摘いただいた点を中心にびしびし質問してみようと思います。

ご指導ご鞭撻ありがとうございました!

※もし新築そっくりさんの問題点を具体的に指摘しているサイトなどがあれば
ご紹介いただけると助かります。

2013年 7月17日
文章の中でちょっと気になった項目=ちょっとの振動でも揺れるとのこと、現状安全確保のため事前に土台や柱脚にかかわっている問題かを早めに調べると良いです。致命的な状況かを優先的にチェックする事とっても大切です!耐震診断および改修技術者からのアドバイスです。心の中のどこかにとどめてくださいね!
      佐山慎英より
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月17日

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ご回答ありがとうございます。
支柱かどうかはわからないのですが、前にねずみ駆除の業者に床下を見て貰ったら
「基礎の土台の石(?)と柱の間に隙間があいている」と言われました。

一度、行政の耐震診断を依頼しようと思ったこともあったのですが、設計図面などが
まったく残っていないので、無理だといわれてしまって今に至っています。
揺れは年々酷くなっていくようで怖いんです・・・

2013年 7月17日
marukumikoさん

新宿高田馬場で、高品質でローコスト設計をしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

用途地域が解りませんので、以下、60/200 として回答いたします。

まず、土台、床下から腐ってきている、と言う事で、リフォームよりは、改築
をお勧めします。

延べ面積ですが、予算から逆算すると
木造・・・67坪まで可能
RC・・・38坪まで可能です。
但し、地盤改良・外部フェンス・植栽は含みません。(首都圏価格)

上記、弊社一般仕様で算出しておりますが、スペックにより、コストも
変わりますので注意してください。

敷地測量図、住居表示、住まいの詳細条件を下記まで直接メール
して頂ければ、ラフプラン、工事費概算書を無料で作成いたします。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願いいたします。

矢印
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ユーザーの返答

2013年07月17日

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片瀬 様

ご回答ありがとうございます。
やっぱりリフォームでどうこうなるレベルではないですよね。

鉄筋コンクリートだと、予算的にはかなり小さくなってしまうのですね・・・
述べ面積が38坪を2世帯ではかなり無理っぽいです。
そのあたりを家族に説明してみます。

また詳しくご相談する際はよろしくお願いします。

2013年 7月17日
この手の専門家です。
いま、このハウスコで同じ年代の改修を2件ほど手掛けています。昭和47年ですね。微妙なところで46年木造基礎鉄筋コンクリート義務化ですが、私の場合鉄筋探査機で正しい施工が行われているかを必ずチェックしています。また47年はオイルショックの影響をうけて手抜き工事が横行した時代です。山砂ではなく塩分が残っている海砂をつかっていたりしました。また大切なのは確認申請書の有無、完了検査をうけた検査済書はお持ちでしょうか。とても設計図書の保管は大切ですね!私は東京都緊急避難道路耐震化セミナー年2回開催の時の耐震相談窓口をしています。耐震関連の4つのライセンスを持っています。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22362
構造の法的改正リスト
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22026
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22027
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22028
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22029
です。
ライセンス
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22360
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22361
技術力
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22038
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22039
などなどです。
質疑-1について
現在進行中の計画も基礎に亀裂をおこしています。劣化箇所の調査により方向性を決めます。構造的分析をして基礎補強で対応しリファイン(前よりも良くなり延命工事とし簡易的なものではありません)耐震改修技術者は通常の建築機銃法以外の補強技術を熟知しているため造り方が違います。
質疑-2について
構造方式が変わると改築にあたりません。規模、用途、構造における変更はできません。今回は骨組みだけを残し耐震補強を現行法規上完璧にして価値ある進化した補強工事でロングラン可能な家を手に入れることになります。

質疑-3について
既存の規模を教えていただかないと概算ができません。2世帯40坪あたりですとぎりぎりですね。その時は設備、什器備品等工事専門家が買いに行く卸やを御紹介してあげます。取り付け費のみを頼むと工事費を押さえることができます。だいたい20~40%で購入できます。金額を押さえるに根拠のないものは質の低下につながります。結果、総額がおさえられても質的に落ちるローコストは自分の首を絞めることになります。質を保ちつつ総額を押さえる技術力が大切ですね。

東京都内もしくは関東一円(千葉埼玉神奈川を含む)ならば一度見てあげましょうか。

添付写真は鉄筋探査機です。既存建物の手抜き工事発見の為に使っています。

気が向くようでしたらfrom_link@mac.comにコンタクトしてみてください!改修工事にお金をかける価値がある建物かをチェックしてあげます。

 それではmarukumiko様御機嫌よう!
矢印
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