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中古一戸建の寿命

一戸建てを探しているところなのですが、中古の物件が目につきました。
築40年の軽量鉄骨のプレハブ住宅です。大手HMの物件。
ただし、室内は骨組み状態まで分解して、リノベーションしています。
例え、リノベーションしても、新築になったわけではないことは十分承知していますが、このような中古戸建住宅の場合の寿命って、どう考えたら良いのでしょうか?
また、寿命を少しでも伸ばすために必要(有効)なメンテナンス等があれば教えて下さい。
家って、どこから痛みだすのでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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2013年 7月26日
R134さん こんにちは。

7/25日付に投稿された内容であれば、購入後最初の十年は問題なく暮らせると思います。

その後は建物の定期的な点検と適切な修繕を行いながらとなりますが、長く暮らせると思いますよ。

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ユーザーの返答

2013年07月28日

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お返事ありがとうございます。
残念ながら、この物件の購入は諸事情により見送る事となりました。

2013年 7月24日
適値コムよりお知らせ致します。

住宅の価格透明化を推進しています。

寿命という言葉の意味が非常に難しいですね。
建築というのは厳密に言えば建物を工作している時点から経年劣化
は始まっています。
もっと、厳密に言えば工場出荷している後にどのような環境にあるか。
と言う点においても環境状況によっては経年劣化は始まっています。

例えば、軽量鉄骨のような場合でも酸性雨や海などの塩害などの
状況によっては腐食している環境にあると言えます。

ゆえに新築という建物を構築する前から劣化は始まります。

寿命を少しでも延ばす。
このテーマであれば、雨水侵入を防ぐということがまず挙げられます。
しかし、メーカーの工法がどのようなものであるか。
例えば外壁と構造壁の間に空気層があるような仕組みの場合、
正しく施工されているか。によっても空気の導入によって材料の環境
変化は大きくあるでしょう。

専門家レベルと一般の方との管理レベルは違うと思われますが
外部廻りで言えば、シール納まりという部分は紫外線などの影響
を受ける場所(直射日光を受ける場所)はかなり早く劣化します。
メーカーなどの保証期間を参考にして下さい。

また、10年後には水廻り(浴槽、手洗い場、キッチン)などの
付近から問題が起きる場合が多く、対応としては水による浸食が
あると確認した場合は早く補修することです。

また、外部では屋根、バルコニーなどから雨水侵入する可能性
があります。

外部塗装や仕上による問題もありますね。

詳しくはメールにて受付けております。
info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
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ユーザーの返答

2013年07月24日

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ありがとうございました。
軽量鉄骨というリノベーションの素材が悪かったということでしょうか。
築年数も古いですし・・・木造の家が素材だったら、まだ可能性があるのかとも思いますが、
やはり、多少の違いこそあれ、結局は、一緒という印象を持ちました。
そうなると、新築の家を建てても、結局は、大した差もなく、という感じですかね。
人生を左右する程の借財を抱えてまで実現することもなく、その時々の気分に任せて、賃貸物件を渡り歩くということが、良いということでしょうか。

2013年 7月24日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
私は5年前まで城下町である埼玉県川越市で事務所を構え、歴史的建造物の保存活動をしておりましたので、古い建物の修繕やリフォームの経験が豊富ですので回答させていただきます。
まず、家の寿命は悪い所を交換する事で延ばすのが基本です。その際に最も交換が大変なのがコンクリート製の基礎です。コンクリートの寿命は60年程度と考えるのが一般的ですので、築40年ですとあと20年という目安になります。もちろん、この寿命を延ばす方法はありますが。次に交換が大変なのは軽量鉄骨の骨組み(柱や梁)になります。そこで過去のリノベーションの際にきちんと調査して悪い所を交換しているか否かが重要になりますね。さらに、佐山氏もご指摘の通り、耐震基準は昭和56年に大きく変わりましたので、その基準に合わせたリノベーションであったかどうかの確認もした方が良いですね。
川越で明治期の建物に身近に接してきた経験から私見としては、耐震補強や劣化対策の面からは木造が最も対応し易い構造のように思います。逆に最も難しいのは鉄筋コンクリート造と感じます。
添付写真は鉄骨造と木造のリフォーム前後を対比した写真です。
もし、さらに詳しいご質問があれば下記までご連絡ください。ある程度は無料で回答させていただきます。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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ユーザーの返答

2013年07月24日

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アドバイスありがとうございました。
コンクリートの寿命が、60年ですか。長いようで、それほどでもないですね。
それを考えると、公団住宅のような古い集合住宅は、まだたくさん残っていますが、
そろそろ、一斉に、賞味期限が切れてくるということになりますね。
古い家を直して住むということは、味が出て良いことだと思っていましたが…やはり難しいのですね。
かなり、テンションが落ちてきました。

2013年 7月21日
R134さん

ご返信ありがとうございます。

>買い手が聞けば、売主にとって不都合なことも、言ってくれるのでしょうか?

 これについては、現在売り主さんが把握できている不具合については情報を出してもらえます。
 特に現在生じている雨漏りなど瑕疵に該当するものは伏せておくことはできません。
 
私は業務の一環で住宅診断(ホームインスペクション)を行っておりますが、これまでの経験上買主さんに協力的な仲介さんが増えてきていますので、この物件の仲介さんが協力的な方であれば情報を集めることができると思います。

契約前の段階ですので、何か情報を得たいと思った時は全て仲介さんを介してになります。
まずは、仲介さんに率直に相談してみてください。

また、今の契約前の段階に住宅診断を行うと非常に有効です。現在の建物の状況を完全な第3者の目で診断しますので、公平な情報が得られます。
費用は掛かってしまいますが、これだ!と思う物件については住宅診断をやってみてはいかがでしょうか?
仲介業者さんには浸透してきていますので、嫌がられないと思います。

費用は診断内容・診断会社にもよりますが、標準的な調査で5~6.5万円、床下や小屋裏に進入して詳細な調査を行う場合は10~12万円程です。

こちらのリンクで住宅診断を行っているインスペクター(ほとんどの方が建築士です)の検索ができますので、ご参考になさってください。
私の名前も出てきます。(現在某大手の住宅診断会社と提携してますので、窓口会社は診断会社名になっています)

日本ホームインスペクターズ協会
http://www.jshi.org/

何か不明な点がありましたら、こちらの板でも良いですし、直接のメールでもかまいませんのでお気軽にご相談ください。

E-mail:kua_z@ybb.ne.jp

ウェブサイト:
http://www.facebook.com/kds.arch

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2013年 7月21日
R134様
一般論よりも真剣にご購入をお考えのようですね!今、日本家主地主協会の建築部門の顧問をしています。耐震改修関連ライセンスを4っ持ちマンション健康管理技術者でもあります。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22360
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22361
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22362
この様な細かい相談とう行っています。だいたい費用は3万円ほどです。先方よりの資料がなくとも現物をとおして判断をいたします。関東権でしょうか。ご心配を取り除くためにどうしてもと、気が向く様でしたらfrom_link@mac.comにご連絡くださいませ!
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月22日

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昨日は、外出していたもので、返信が遅くなり申し訳ありません。
当方は、神奈川県在住なものですから、近隣の専門家の方に、依頼してみます。
ありがとうございました。取り急ぎ、お礼まで。

2013年 7月21日
R134さん

はじめまして。茅ケ崎市を拠点に活動しております桑島と申します。

建物を見ていないので正確なことを申し上げられませんが、築40年ということですので構造体を含めそれなりに傷んでいたと思います。

傷んでいた部分をどれだけしっかり修繕できたかによって判断は分かれてきます。

外壁、屋根なども解体して本当に骨組みだけを残してリノベーションを行ったのであれば、傷んでいた部分はほとんど修繕されていると考えても良いと思いますが、今回R134さんが検討されている物件は内部のみ骨組みまで解体してリノベーションを行ったとのことですので、隠れてしまっていた部分や今回解体しなかった部分に修繕するべきところがあった場合は、不具合が修繕されていない可能性が考えられます。

現在はリノベーションが終わってしまっていますので、実際にどんな工事が行われたのかを把握できれば判断がしやすくなります。

リノベーションを行った工事会社さんは、工事写真を含めた工事の記録をとっているはずですので仲介さん又は売り主さんに依頼して工事の記録を入手されることをお奨めします。
工事写真には着工前から工事完了までの過程が記録されていますので非常に有用な情報となります。

また、可能であれば売り主さんにリノベーションを行うことになった経緯やそれ以前の修繕の履歴などをヒアリングしてみてください。特に、過去に雨漏りがあったか、あった場合どのような修繕を行ったかが分かれば更によいでしょう。

こうやって集めた情報から、しっかり傷んでいる部分を直してから行ったリノベーションなのか、見た目だけのリノベーションに留まっているのかが分かると思います。

前者で且つ基礎や構造体に不具合がなく、定期的な点検・適切なメンテナンスとその都度修繕計画の見直しを行いながらであれば、ある程度の年数は維持できると思います。(具体的に何年とはお答えできません。ご了承願います。)

後者の場合は、ちょっと予測しづらいというのが正直なところです。


建物の寿命を延ばすための有効なメンテナンスについてですが、「建物を気にかけて、よく観察する」ことが一般の方ができる一番有効なメンテナンス方法です。

とはいえ、普段の生活が息苦しくなってしまうほど気を使う必要はありません。外部であれば庭の草取りのついでに建物全体を見渡したり、内部であれば扉の動作や室内を歩いた時の感覚の変化など、住み始めた時からどのような変化が起きているかを観察してください。観察する習慣がつけば、建物の不具合が発見しやすくなり、早期に適切な補修を行えますので結果として建物の寿命を延ばすことにつながります。


以上ご参考にしていただければ幸いです。
矢印
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ユーザーの返答

2013年07月21日

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お忙しいところ、早速に返信を頂きありがとうございます。
少しでも情報を得るように、いろいろ聞いてみます。

仲介業者や売主さん、工事会社などは、購入しようとする者が、教えて欲しいと言えば、情報提供・資料提供してくださるものなのでしょうか?
聞かなければ言い難いことは言ってもらえないと思いますが、買い手が聞けば、売主にとって不都合なことも、言ってくれるのでしょうか?
責任や義務ではなくて・・・親切心ということなのでしょうか?

買い手側にとっては、一生を左右しかねない金額のお金が動くことですが、売り主や仲介業者の親切心に頼るしかありませんでしょうか?
また、運良く情報提供して貰えた場合には、どこかのプロに判断をお願いすることなどもできるものでしょうか?
もちろん、有償だとは思いますが・・・どれくらいの報酬が必要でしょうか?

お礼を書くつもりで、書き始めたのですが、質問を重ねてしまいました。
申し訳ありません。

2013年 7月21日
1)直せないものと
2)直しにくいもの
3)直せるものと
3段階あります。
1)は地盤です。基礎に亀裂があるかないか(近隣の基礎も調査する事)
2)上記不同沈下を起こして基礎に亀裂があると簡単な修理ではすみません。また土台(水場周り)の腐食です。あと設備配管や配線劣化が漏電を起こしやすくなっているかです。
3)そこそこリノベーションで直された今回のお化粧的工事です。
リノベーションが設備配管や電気の配線までやり直しているかおききなされるといいですね。

 40年前はオイルショックにあたりますので手抜き粗悪品がおおいいので昭和46~47年はやめた方がよいと思います。やはり新耐震以降の56年以後の中古はあとあと問題起こしにくいと思います。私は買いませんし、おすすめもいたしません。
矢印
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2013年07月21日

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お忙しい中、早速に、ご回答を頂き恐縮しています。
リスクが高いのは、わかるのですが・・・難しいです。
リスクの少ない、安心できる物件は、当然のように価格も高いでしょう。
土地を求め、設計をお願いして新築の住宅を建てることがことが出来れば、それが理想です。
それでも、騙されるリスクはゼロでもないですし・・・心配してたらキリがない世界でしょうか?
結局は、身軽に転居できる賃貸の方が、良いといいうことですかね。

なんとか出来ないかなっと思ったのですが、無理があるようでした。
ご忠告ありがとうございました。

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