建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

資金・ローン

回答 

10件

役にたった回答 

4件

収益物件の建設費用について

自宅の土地の隣が、売りに出され家族と相談した結果、相続税対策として購入してアパート・マンション経営を検討しているロックと申します。
状況としましては
購入予定:自宅の隣(23区内で100坪 約6500万 建蔽率60% 容積率200%)
駅から徒歩15分。南側が道路に面しています。
自己資本は現金で4000万程用意しています。収益目的で不動産を購入したことがなくどうしてよりか判りません。建物は、周りの建物が単身者向けが多いことなどと家族の希望で耐火・耐震の建物で3階ぐらいのファミリー向け建物かなと漠然ながら話が出ています。
今、あるメーカから建築費約6000万で軽量鉄骨の2階建てのアパート(1LDK 46㎡ 6戸)月の家賃(8.6万×6 51.8万)との見積もりをいただきました。
よく本などでは新築のアパートの場合は利回りが8%以上ないとだめなどと書かれていますが正直、今回の話ではそこまで利回りが出ないと思うのですがこれでも経営できるのでしょうか?利益だけなら木造・1Kなどがいいようですが、私も家族も安全面で木造には反対ですし1Kなど単身者向けの供給がすでに多いことで考えておりません。鉄骨以上の強度でファミリー向け1LDK程度でうまく利回りが出る案がありましたら教えていただければ幸いです。

専門家の回答

10件

2014年11月 9日
具体的な土地の図面があれば、
建築可能ボリューム、収支計算(利回り)まで検討することができます。
これは一つの戦略ですが、
デザイン性のある集合住宅を建て、
そうした住空間にお金を掛けてくれる人々のマーケットと、
それをまとめている専門の不動産屋さんがいます。
周りと同じような普通のアパートを建てると、
最初は良いですが後々賃料競争の中で家賃が下がってきますが、
この方法によって付加価値を伴うことができます。
単身者用でも差別化を図ることは可能です。

集合住宅はRC造が遮音性、耐久性などの意味では確実です。
都市の中の財産になるような集合住宅をつくることが、
街にとっても重要ですし、建主にも利益を生みます。

ご興味があれば一度ご相談ください。
髙橋一平建築事務所


矢印
この専門家のプロフィールを見る

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

高橋様、返答ありがとうございます。確かに土地の図面がないことには、検討できないことを失念しておりました。メールで図面を添付可能でしたら改めてご相談したく思います。

2014年11月10日
テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。簡単ですがお答えします。
相続税の対象となる資産がどれだけあるのか不明ですが、対策をするためには資産を保有されている方の名義で土地を取得し、銀行の融資を受けて収益物件を建てることになります。借りられるのであれば出来るだけ全額借りたほうが得ですが、自己資金を使うとすれば土地購入に充てて、差引土地代2500万円と建築費14400万円と合わせて約1億7千万円の借り入れになります。
建物はRC3階建てで延床面積が180坪程度になり、坪単価80万として建築費が前出の14400万円になります。住戸はワンフロアー4戸合計12戸で、若い世帯向けのワンユニット13坪弱で、家賃9万円程度、合計の月収が108万円程度になると思われます。銀行の融資を35年返済で収支計画すれば、余剰金は多くはありませんが、充分廻る収支になると思います。何より、相続税対策を行い、資産が減らないことを考えるのが最優先と思います。
私は遠方ですのでお手伝いできませんが、取り急ぎアドバイスまで。

PS.ボリューム案作成でしたらメールのやり取りでお手伝いできると思います。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

荒川様、返答ありがとうございます。個人的にはRC造の建築物に興味を引かれるところなのですが、昨今の建築費の上昇による費用の増大、それに伴う借入額の増大、また私の住んでいる地区の特性でなかなか高い家賃の物件のニーズがそれほど多くないなど、木造・鉄骨と比べて費用のかかるRC造の建築物で考えるメリットが少ないのかなと家族内では感じております。
ただ素人の考えですので明確に根拠のあるものではないので、うまく計画を練れば十分採算の合うものも可能かとは思います。メールで相談可能とのことですので一度相談させていただければと思います。

2014年11月10日
初めまして。笠掛伸建築設計事務所の笠掛伸と申します。
廻りの単身者の稼働率がどの程度なのか、ファミリータイプの需要がどれくらい
あるのかのリサーチをさせていただいて方向性を決めるのが良いかと思われます。
もう一つの選択肢としてシェアハウスという選択肢も御座います。
弊社ではシェアハウスを3件程設計しておりますので、単身者、ファミリー、シェアハウスと様々なご提案が可能です。
事業として建築として価値のあるものをご提案させていただければと思いますのでご興味がありましたらご連絡くださいませ。


弊社は東京、鹿児島の他、全国各地にて住宅の新築、改修、店舗、保育園、オフィスビル、医療施設、教育施設、展示施設など幅広く対応しており、クライアントの想いを共有し、新しい生活への楽しさの発見や、心地よさをつけながら、その場所のもつ良さを大切にし、建築の可能性を追求して豊かな場をつくっていきたいと考えて建築をしております。
是非一度HPを拝見いただきお会いさせていただく機会をいただければ幸いです。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

笠掛様、返答ありがとうございます。個人的には、収益性を考えるとシェアハウスが優れていると本で読んだことがあり興味はあります。ただ立地面でそこまでニーズがあるのかということとトラブルがありそうな印象があり検討まで至っておりません。
私としてもいろいろな可能性を探りたいと考えていますのでお話を伺えればと思っております。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月10日
森建築設計の森と申します。
日ごろ行っている賃貸住宅の計画経験からお答えいたします。アパート、マンション経営も投資という意味では金融と同じです。ずばり表面利回り8%、実質利回り3%確保できない計画はやめた方がいいです。

今年は賃貸住宅の計画でご相談に来る方が多かったのですが、私はいつもRC・鉄骨・木造それぞれの収支計画を作成してどのように計画を進めるべきかアドバイスしています。3種の工法で収支計画を立てるとほとんどの場合木造の利回りが一番いいです。なかでも木造賃貸の利回りが最強になります。昔はRCは賃料を割増しできたのですが昨今はRCと木造の賃料はほぼ同じになってきているので当然ですね。

日本の人口統計は都市部でも人口減少傾向にあります。ただ単身者が増加していることから世帯数はあと十数年増加傾向にあります。ワンルームが増えている理由でもあります。(ワンルームは賃料単価を上げられるという理由も大きい)
そんな社会構造のなか賃貸経営は夢物語ではありません。他の賃貸住宅との差別化が唯一の生き残る道です。これは単純な答えはありません。敷地ごとに特色を読み取り差別化するための方策を考えなければいけません。私はいつもオンリーワンの賃貸住宅をお勧めしています。日本でたった一つしかない賃貸住宅を目指すのです。ハードではなくソフト、プログラムが最も大切です。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

森様、返答ありがとうございます。実際の建築士の方から利回りのアドバイスは非常に参考になります。説明はとても判りやすかったです。それを踏まえ、私たちがどうしていきたいのかを煮詰めていく必要がありますね。ご相談したいところなのですが私の地域からはかなり離れていますので相談可能かの一度連絡をしたいと思います。

2014年11月10日
賃貸を専門にするなら統計的数値を優先し押さえる事です。
建築家によるむやみやたらな思いいれより、
賃貸業がつちかってきた長年統計上の定石に一目置くことです。
デザインでの集客の背景に其れが無ければいけません。
ご興味をお持ちいただけるならばお気軽に、、、、、、、、
コンタクトを取ってみて下さい、、、、、、、、

〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
mobile :080-3695-8873
fax :03-6667-4836
phone :03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124

矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

佐山様、返答ありがとうございます。賃貸経営を考えると統計的数値は重視すべきと私も考えております。ただその数値からどう考えていくかがなかなか素人では難しいと感じております。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月10日
岩片様

賃貸住宅は、一旦建ててしまうと、新築時はよくても、数年後に厳しい競争にさらされ、机上計算の利回りよりも、いかに長期に亘りに入居者を惹きつけられるか、ということが大切になってきます。
ですから、立地や環境を十分に調査、検討した上で方針を決められることをお薦めしたいと思います。
近年ライフスタイルや住まい方が多様化しており、建物のタイプもたくさんあります。
もし、ご検討の土地に既に上物があるのでしたら、その建物のリノベーションも考えられるかもしれませんし、木造が安全でないということも、一概には言えませんので、様々な要件を検討され、ご判断されるのが良いかと思います。

また、相続税対策とのことですが、書き込みの内容を拝見する限り、8000万円借入のリスクに対して、それほど節税効果があるとは思えません。返済が進んでくると逆に相続資産が増えてしまうという本末転倒にもなりかねません。

まずは、相続税・不動産・建築の専門家とそれぞれ相談される事が必要かと思います。

私としては、不動産や税のことに明るい、もしくは、それぞれの専門家と提携している建築の専門家にご相談されることをお薦めしたいと思います。

弊社では、初期段階での建築相談(要件整理のサポート・予算計画のアドバイス等)や土地・物件探し、また、候補地を拝見しその場で簡単なアドバイスを行うサービスを実費にて行っております。
この段階においてはデザインの提案は行いませんので、その相談内容もとにご検討され、実際の設計(デザイン)は他の設計事務所に設計を依頼していただいても結構です。
また、収支のシミュレーションや、不動産、税金の専門家との提携も行なっておりますので、賃貸経営について、ワンストップでサービス提供することも可能です。

一度、ざっくばらんに話をするだけでも条件の整理が進みますので、よろしければお気軽にご連絡下さい。

アーオ建築事務所
info@a-o-design.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

大塚様、返答ありがとうございます。購入検討している土地は更地であり、土地購入がまず一番の目的となっております。賃貸経営はそこから話が進んでいる状態です。
確かに相談すべき項目が多岐にわたりどのように進むべきなのか手探りな状態ですので
情報を整理するためにも御社に相談してみるもの必要かと思っております。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月10日
ロックさん

高田馬場で、差別化できる賃貸アパート・マンションを多く手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

相続対策と言っても、不動産投資ですので、敷地選択は慎重にしましょう。
自宅の隣だからと言って、駅から15分では、あまりにも立地が悪いです。
色々、差別化を図っても、供給過多のエリアであれば、将来的なリスクは
ありますので、注意してください。

また、大家さんが、すぐ隣に住んでいる物件は、賃借人からすると、あまり
良い条件とは言えません。色々注意され、あれもこれもと、言われるのでは
ないかと考えてしまいますので、これもマイナスポイントです。

相続対策であれば、まず法人を設立しましょう。
その後、土地探しです。
土地から買っても、8%以上廻ることが絶対条件です。

弊社は、設計事務所と不動産コンサルの兼業です。
ご希望エリアをお教え頂ければ、8%以上廻る物件を紹介致しますので
ご検討ください。
勿論、ラフプラン及び工事費概算も作成しますので、宜しくお願い致します。
katase@maxnet-g.co.jp

土地探しからの賃貸アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
注文住宅・建築家:http://www.maxnet-g.co.jp/index.html
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

片瀬様、返答ありがとうございます。確かに大家が隣にいるデメリットがあることも考えていく必要があるということは勉強になりました。
今回、事情があり隣地購入が一番の目的でして、別の土地で収益物件を建てる事は考えておりません。折角、ご提案して頂いたところ申し訳ありません。

星マーク
相談者が役に立った
2014年11月10日
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

最近収益用住宅をはじめ賃貸併用住宅を手がけることが多くなりました。
自己資金が沢山おありですから、土地からでも先ず融資の方は間違いないと見受けられます。
利回りですが、8%というのは建てられる方によって考え方が変わります。
たとえば、キャピタルゲインを最終目標にされるかたは、10%にするため木造など建築費の安いものでたてて、7%で売却したりします。このとき金利は高、くても良いのです。一方智光さんのように長期で所有される方は、金利が安いほうがよいです。例えば2%台の金利の方と1%台の金利の方では、同じ利回り8%でも金利分を差し引くと6%と7%の差が出ます。つまり、金利が安ければ利回り7%でも良いのです。鉄骨以上ファミリーというのは長期保有に向いてます。出来れば耐火の方が法定耐用年数が長いので金利が安く済みます。単身者よりファミリーのほうが長く住んでくれます。智光さんのお考えは、大きく間違ってはおりません。
建築家が手がければ、デザイン的にかっこいいのは当たり前でそれのみでは収益に
大きく差が出ません。もう少し詳しくは、下記まで。照井
terui.arc@nifty.com
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

照井様、返答ありがとうございます。キャピタルゲインは考えていませんでしたのでそのような考え方もできるのかと勉強になりました。個人的には、もう少し具体的なお話を伺ってみたいと思います。その際はよろしくお願いいたします。

2014年11月10日
ロックさん

初めましてアトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
私たちは大田区で設計事務所を夫婦で営んでおります。
主に設計する建物は集合住宅などの収益物件ですが、場合によっては店舗、クリニック、事務所など、その敷地にあったビジネスモデルをご提案しております。

また構造も規模や予算により、木造もRC造も鉄骨造も何でも取り組みます。
木造を敬遠されておりますが、減価償却という側面だけではなく、建築費という観点から見れば、耐震、防火でも劣るということはありません。その辺りは柔軟にお考え下さい。

賃貸事業はあくまでもビジネスモデルの一つですから、ビジネスには目的が必要です。
その目的は、相続対策であったり、ご自分の事業のリスクヘッジであったり、賃貸経営を本業にされたり、皆さん目的はそれぞれだと思いますが、いずれにしても昔ながらの建てたらおしまいの地主さんスタイルは終焉しました。

私の思う賃貸経営は、ご自身のキャッシュフローを鑑みて、収支を計算し必要な建物の規模を決め、それを維持する方法を考えるという順番で計画するべきと思います。

表面利回りを気にされる方は多いですが、それは建築当初の数字でしかありません。
重要なのは、その計画がどのように差別化されたソフトを持っていて、近隣の賃料争いに巻き込まれず、家賃を下げず価値を維持できるかということです。

儲からない賃貸は負のスパイラルにはまり簡単なリニューアルさえ出来ません。

まずは何故賃貸経営をしなければいけないか、その為にはご自身何を勉強すべきなのか、ご自身のスタンスを決められた方が良いと思います。

例えば賃貸経営を事業と捉える方と、運営は完全に業者に丸投げしたいという方とでは、建築の依頼先も変わってきます。

もしその辺りの基本的なお考えをまとめるのに、
ご質問等ありましたら、お気軽にご相談ください。

アトリエシーユー一級建築士事務所 竹石
info@ateliercu.jp
http://www.ateliercu.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2014年11月10日

岩片智光のプロフィール写真

竹石様、返答ありがとうございます。賃貸経営に対する考え方は、個人的には共感するところです。木造建築に関しては、一律に駄目とは思ってはいないのですが長い期間で考えると不安を感じています。一度考えを整理するためにも相談するのもひとつの手かなと思っております。

2014年11月12日
ロックさん、初めまして、横浜市青葉区でe2(イー・スクエア)設計という一級建築士事務所を主宰しております馬場英治と申します。すいません、若干遅れて回答です。
 お考えの土地の持つポテンシャルから推測できる、ざっくりとした利回りを計算してみましょう。建物は鉄筋コンクリート造3~4階建てを想定しました。
1. 容積率と建蔽率しかヒントがないので、他の法規制条件は別として、容積率200%を使い切れると考えると延べ坪200坪のマンションが建設可能です。
2. これを基に初期投資を概算すると、土地:6,500万円、建物:200坪×約85万円/坪=1億7千万円、初期費用:公租公課+設計監理料+その他≒2千万円、合計で2億5千5百万円。これから自己資金を差し引くと、約2億5百万円の借入金が必要となります。
3. 一方、収入は10坪/戸のワンルームマンションを20室設定したとして、年間の収入予測は、20室×7万円/室(想定家賃)×12か月=1680万円/年 ただし、入居率が100%とはならないでしょうから、90%と想定すると、1680万円×0.9=1512万円/年の家賃収入となります。
4. これにより、入居率90%の場合の単純利回りは1512(万円/年)÷25500(初期投資額:万円)×100≒5.9% となります。この5.9%と言う数字は単純利回りです。利回りにはもう一つ「実質利回り」と言うものがあります。これは家賃収入から経費:支払利息、都市計画税・固定資産税、火災保険料、建物管理費用等々を差し引いた金額を初期投資金額で除した、実質的に手元に残るキャッシュベースでの計算です。
5. この「実質利回り」を正確に計算するには ①法規制条件を調査し、簡単な企画案を作成する ②建築コストの概々算を算出する ③周辺の家賃相場を検索する ④公租公課・設計監理料その他の初期経費を精査する ⑤ランニングコスト(年間諸経費)を想定する ⑥借入金利を想定する これらの条件を基に、専用の事業収支予測プログラムを回して見る必要があります。e2(イー・スクエア)設計では独自にこのプログラムを組んでおり、お客様に事業収支計画の参考資料を提供しております。
※ 事業収支計画や税金の詳細については、会計士法や税理士法などの法制度上、建築設計事務所ではできないことになっており、あくまでも「参考資料」と言うことになりますので、これについては相続対策専門の弁護士事務所、司法書士事務所、会計士事務所、税理士事務所とコラボレーションして計画の深度を深めていきます。
単純利回りと実質利回りの概要、ご理解いただけたでしょうか。ご存知のように、不動産投資は単年度の単純利回りのみに注目するのではなく、15年、20年といったロングスパンでの総収入と総支出のバランスを検討した上での、実質利回りを検討する必要があります。これには、様々な専門家を交えて計画を練っていくのが失敗しない王道ではないかと思いますし、建物のデザインやクオリティーと言ったもので家賃や入居率も異なってきます。e2(イー・スクエア)設計がデザイン・設計監理を担当したマンションは現在何処も満室で空室待ちの状態が続いています。豊富な経験とデザイン力・技術力により、ロックさんの夢を叶えるお手伝いをさせていただければ、幸いです。
なお、弊社のメールアドレスは、 e2sekkei_bb@ybb.ne.jp です。
弊社の詳細については、 http://www.geocities.jp/e2sekkei をご参照ください。
よろしくお願いいたします!
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
この家づくり相談「収益物件の建設費用について」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談