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RC造収益ビルの建築コストを教えて下さい

ケンタといいます。 お世話になります。
新築が始めてですので、的はずれな質問かもしれませんがお許しください。
港区、27坪、東3.5m、西2.5m、建蔽率60%、容積率360%の土地に
地下1階、地上6階のRC収益物件を建てる場合、予算1億以内で可能か教えて頂けないでしょうか? また、このクラスの建物が建てられるかも教えて頂ければ嬉しいです。地下1階と1階は店舗か事務所、2階~6階は1LDKの住居で、エレベータ付の約53㎡の7フロアができるものなのか知りたいです。できれば、車庫も1台確保したいです。建築費+外構費+杭など+設計費などの総額で1億は難しいでしょうか?耐震も考慮した建物であれば有りがたいです。専門家の方でアドバイス頂けましたら幸いです。宜しくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
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2014年11月13日
はじめまして、創作工房・閾の舩津基司です。
港区に事務所があります。
もう少し詳しい内容がわかればと思っています。
東、3.5、西2.5は道路の幅の事でしょうか?また、用途地域はどのようになっていますでしょうか?場合によっては容積率の360%が低くなることもあります。
また、道路の斜線や、高度地区によっては高さが規制されて階数が低くなることもあります。

メール:sousaku_iki@yahoo.co.jp

に情報をいただければ幸いです。
矢印
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2014年11月16日

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創作工房様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。港区と言うことで、またご相談させて頂ければと思います。

星マーク
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2014年11月13日

東京都の港区でよろしいでしょうか。
単純に53㎡×7フロアとした場合、容積率オーバーになります。
実際には容積緩和等を利用して設計することとなりますが、接道条件等、実際の敷地条件がわかりませんので、これだけでは建てられるかどうかは判断しかねます。

また、仮に53㎡x7フロアに近い規模のものがで建つとした場合、実際の施工面積は120坪程度にはなるでしょうから、あくまで目安ですが、通常ですと総額1億前後で建てることは可能だと考えられます。
ただし、これも、道路条件などにより大きく変わる性格のものですので、「1億程度は掛かる」とお考え下さい。

弊社では、候補地を拝見しその場で簡単なアドバイスを行うサービスや、初期段階での建築相談(要件整理のサポート・予算計画のアドバイス等)を実費にて行っております。
この段階においてはデザインの提案は行いませんので、その相談内容もとにご検討され、実際の設計(デザイン)は他の設計事務所に設計を依頼していただいても結構です。
また、収支のシミュレーションや、不動産、税金の専門家との提携も行なっておりますので、賃貸経営について、ワンストップでサービス提供することも可能です。

一度、ざっくばらんに話をするだけでも条件の整理が進みますので、よろしければお気軽にご連絡下さい。

アーオ建築事務所
info@a-o-design.com
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2014年11月16日

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アーオ建築事務所様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。また話しが纏まりましたらご相談させて頂ければと思います。

星マーク
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2014年11月13日
まずご確認頂きたいこととして、
前面道路幅員が4m未満であれば、
土地の一部を道路のためにあけ渡さなければなりません。
通称、私道セットバックと呼ばれるものです。
さらにこの幅員の場合、用途地域によって容積率が異なります。
商業系の用途地域の場合=240%、住居系の用途地域の場合=160%です。
360%ではないのでは?と思われます。
その場合、この土地では収益はあまり見込めないかもしれません。

収益用集合住宅をお考えの場合は、
土地を探しながら建築可能なボリュームを検討し収益計算が必要です。
地盤データベースによる調査で杭の要・不要もわかります。
私たちは土地探しからのご協力ができますので、
ぜひ一度ご相談ください。さまざまな戦略があります。

髙橋一平建築事務所
矢印
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2014年11月16日

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高橋一平建築事務所様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。また話しが纏まりましたらご相談させて頂ければと思います。

星マーク
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2014年11月14日
ケンタ様

高田馬場で、差別化できる高利回りアパート・マンションを設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ご検討している土地の詳細がわかりませんが、ある程度想定して回答します。

道路セットバックを考慮すると、敷地面積は約77㎡程度になります。
また、仮に商業地域であっても、容積率は240%です。
上記にて、店舗+共同住宅を計画した場合
1F・・・46㎡
2F・・・46㎡
3F・・・46㎡
4F・・・46㎡
5F以上は、東西両法からセットバックが始まりますので、良くて30㎡程度
です。
上記合計で、建物施工床満席:214㎡(64.7坪)です。

現在、RCの施工床面積単価:80万*/坪ですので、約5200万になります。

多分、想定以下の規模しか建築できませんので、工事費も安くなりますね。

弊社では、土地探しからの高収益物件を、物件紹介+仲介+設計監理しており
ますので、ご希望のエリア、予算、利回りをお教え頂ければ、物件案内・ラフ
プラン作成・工事費概算をお送り致しますので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp
土地探しからの差別化できる賃貸アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
注文住宅・建築家:http://www.maxnet-g.co.jp/index.html
矢印
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2014年11月16日

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株式会社マネックスコンサルタント様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。また話しが纏まりましたらご相談させて頂ければと思います。

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2014年11月14日
ケンタ様

豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

港区で建ぺい率60%ということは商業地域ではなさそうですね。用途地域がわかれば正確なことが言えますが、商業以外では7階などは建たないと見受けられます。
それと、東3、5M西2、5Mでは細長い敷地では有りませんか?
仮に一辺が3、2mの建物とした場合、建物が細長過ぎてまず7階は建ちません。
6階もむりそうです。一般に細長い部分の4倍まででですから5階ぐらいまでです。
あと、敷地が道路に接している長さですが長て方向に接している場合は大丈夫ですが、もし3、5mのところの場合東京都では4m以上ひつようですので共同住宅は建てられません。
もう少し敷地の状況を教えていただければ、正確のご予算算出できます。
1、用途地域 住居地域とか準工業地域とか
2、道路幅と敷地が接している長さ
3、敷地の長て方向の長さ
最低この情報が必要です。
公開しにくいければ、下記までメール下さいすぐ回答いたします。
もし土地の方これから購入であれば、どんな建物が建つのかを確かめてからになさってください。照井
terui.arc@nifty.com
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2014年11月16日

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株式会社照井信三建築研究所様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。また話しが纏まりましたらご相談させて頂ければと思います。

星マーク
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2014年11月14日
現在、港区内で似たような用途・規模の建物を設計しておりまして、間もなく着工するところです。
コストについてはかなり精度の高い指標になると思いますので、メール等でご連絡頂ければ参考資料として概略をお伝え致します。

順を追ってお答えしていきます。
1)敷地面積について
2つの前面道路の幅員をセットバックしなければならないと思われます。仮に敷地が27坪(89.1平米)の正方形であったとして、且つ前面道路の道路中心線が現況の道路幅員の中心であったとすると、約80平米の敷地という扱いになります。

2)容積率について
一般的には前面道路幅員から商業系の用途地域の場合=240%、住居系の用途地域の場合=160%240%になります。
しかし港区の場合は、容積率の算定に際して前面道路幅員に掛ける係数について独自の設定をしております。
もしかすると320%なのではないかと予想しております。

3)建ぺい率について
用途地域と防火指定によっては、100%、若しくは70%となる場合もあります。(角地緩和は適用出来ません)

4)階数について
情報が足りないのでなんともいえませんが、道路斜線についてはまともに検討しても6階は難しいと思いますが、天空率を利用して検討すると可能かもしれません。

5)ワンフロアの面積について
3)で述べたように建ぺい率の確定が出来ないのでなんとも言えません。

ご一報頂ければ、各々についてもう少し詳しくをご説明差し上げます。

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添田貴之/株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: 03-5790-2343
fax: 03-3481-0383
email:soeda@soeda-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
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2014年11月16日

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添田建築アトリエ様、回答有り難うございます。確定した土地情報がなく失礼しました。また話しが纏まりましたらご相談させて頂ければと思います。

星マーク
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2014年11月17日
ケンタさん、初めまして。横浜市青葉区でe2(イー・スクエア)設計という一級建築士事務所を主宰しております馬場英治と申します。すいません、若干遅れてのご回答です。
1. 総予算が1億円と言うことですが、初期諸費用:設計監理料+公租公課(消費税、不動産取得税など)+確認申請費用+その他の費用で約20%を要しますので、純建設工事費用としては約8千300万円と言うことになります。一方、建設可能な延べ床面積(工事対象床面積)は、住宅の共用部分(廊下、階段、エレベータなど)が建築基準法上の容積対象外となるので、有効率(住宅専用部分を全体面積で除した割合)を80%と想定すると、27坪×360%÷0.8(有効率)=121.5坪となります。したがって、建設工事費坪単価は、8千300万円÷121.5坪≒68万3千円/坪となり、かなり窮屈な坪単価となります。敷地が狭いので、ひょっとしたら前面道路も狭いとか、隣家が迫っているといった条件が重なると、さらに建設単価は高くなりますので、注意が必要です。
2. 上述したように、住宅の共用部分は容積率に算入されませんので、1階:53㎡+2~7階延べ面積53㎡(容積対象延面積≒42.4㎡)×6FL≒307.4㎡≦321.1㎡(=89.2㎡×360%)
∴ 建設可能ということになります。ただし、別途高さ制限、日影規制などがある場合はさらに計画の深度を深めて、どの程度の階数が建設可能かを検討する必要があります。
3. 車庫については同じく容積対象外ですので、上記の計算に関係なく、建設は可能ですが、建設費用は当然ながら必要です。
4. 建蔽率については防火地域内の耐火建築物とすれば、10%の上乗せができ、70%となります。これは現場調査並びに法規制要件の検討による判断できます。
5. 投資物件のご検討と言うことですので、単に建設費用のみの検討では答えは見いだせないので、20年程度の事業収支計画と実質利回りを検討する必要があります。この結果を見て、投資するに値する物件か否かを決定します。この事業収支計画と実質利回りを検討するには、①法規制条件を調査し、簡単な企画案を作成する ②建築コストの概々算を算出する ③周辺の家賃相場を検索する ④公租公課・設計監理料その他の初期経費を精査する ⑤ランニングコスト(年間諸経費)を想定する ⑥借入金利を想定する これらの条件を基に、専用の事業収支予測プログラムを回して見る必要があります。e2(イー・スクエア)設計では独自にこのプログラムを組んでおり、お客様に事業収支計画の参考資料を提供しております。
※ 事業収支計画や税金の詳細については、会計士法や税理士法などの法制度上、建築設計事務所ではできないことになっており、あくまでも「参考資料」と言うことになりますので、これについては、会計士事務所、税理士事務所とコラボレーションして計画の深度を深めていきます。
このように、投資物件では初期費用がどの程度発生するかという事柄の他にも、1億円の投資をした場合、年間の単純利回りはどの程度か、20年間の実質利回りはどの程度かなど、様々な角度から分析・検討をしていく必要があります。
少々長くなりましたが、ご理解いただけたでしょうか?さらに深度を深めた検討が必要であればご一報ください。
弊社のメールアドレスは、 e2sekkei_bb@ybb.ne.jp です。
弊社の詳細については、 http://www.geocities.jp/e2sekkei をご参照ください。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2014年11月17日

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イースクエア設計様、回答有り難うございます。詳細を教えて頂き勉強になりました。また、相談させてください。宜しくお願い致します。

星マーク
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2014年11月24日
はじめまして、(財)日本不動産コミュニティの公認 不動産コンサルタント(賃貸経営コンサルティングマスター) 佐藤総合研究所の佐藤光久と申します
保有の土地に収益物件を建設する場合1億円で事業が成り立つかの観点でアドバイスをいたします
・CFを得るための事業計画をしっかり練りましょう。
・敷地条件による建築ボリュームの把握→賃貸部分把握と家賃売上試算
 →家賃売上÷表利回り(12%以上)=事業費の設定→自己資金と借入金額の設定
・借入元利返済÷家賃売上=40%~50%、
・家賃×0.85でも黒字であることが重要です
具体的には
・敷地の形状、用途地域情報等詳細が分からないため、東3・5mと西2・5mは
 道路幅とするとセットバック等の制約が起こります。
・つまり53㎡×7フロアは無理と思いますので、仮に建物ボリュームを8掛けと想 定すると27坪×360%=97.2坪×0.8=78坪  賃貸の有効率を80%と設定する
 78÷0.8=97坪  B1~4Fは40㎡位、5・6Fは30㎡位です
・家賃はB1・1F@20万円、2~4F@18万円、 5・6F@15万円
 合計124万円/月×12ヶ月=1488万円/年
・1488万円÷0.12=12400万円>1億円 *想定の家賃が得られれば1億2400万円 まで事業費がかかってもよいです。1億円で収まれば事業収支はさらに良いです
・ただ、事業費=建築費+(設計・監理・諸費用=20%)+消費税(=8%)と
 なりますので、建築費は12400万円÷128×100=9687万円となります
・資金計画は借入1億円、自己資金2400万円(19.3%)
・返済;年利3% 25年返済 @4,742×100×12ヶ月=5,690,400円/年
 返済比率:569万÷1488万=38% (合格です)
・諸経費;家賃×20%=297万円
・CF=1488万ー(569万+297万)=622万円
・家賃×85%>569万+297万
・実施利回り:622万円÷12400万円×100=5%
現地の詳細がわかる資料をいただければ、賃貸経営の基本となる提案をさせていただけます。
お問い合わせ先は;大家支援ネットワーク
         佐藤総合研究所  佐藤光久 
         メール;satosoken@hi2.enjoy.ne.jp
電話 ;070-5333-3103

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2014年11月24日

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佐藤総合研究所様、詳細のご回答有り難うございました。勉強になりました。参考にさせて頂きます。

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