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9件

土地購入にあたり、建築費用が不安です

現在検討している土地があります。
我が家の予算からすると、建築には1500万円程度がかけられる費用かと
思っています。
タイトルどおり、土地購入にあたり建築にかかる費用が不明で、
土地購入の決断に困っております。
どうぞ相談にのってください。よろしくお願いいたします。
土地の条件は下記です。
東京都内
敷地約55?
第一種中高層住居専用地域
60%/200%
第二種高度地区
準防火

構造は、これでなくてはというものはありませんが、
木造がよいかなとぼんやり思っています。

住まい手の状況は
夫婦+子供ふたり
車一台(敷地内にビルトインにせず駐車予定)

簡単な文章なので、お答えにくいかもしれませんが、
我が家の予算で建築可能なものでしょうか・・・。

どうぞよろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

9件

2008年12月30日
「新居」に関わる費用として
・建築工事費
・外溝費(植栽などは含まれない場合が多い)
・什器、カーテン、新規購入費など
・引越費
・税金
・確認申請費
・設計料(設計士に頼む場合など)
などがあげられます。
また、設計、建築が進むにつれ、仕様の変更などもしたくなるのが常です。
人によってですが、設計費などは100から200万程度かかるでしょうから、
「工事費」以外に、おおよそ工事費の2割程度の余裕が必要なのではないでしょうか。

敷地面積が55平米ですと建築面積が60%で1階33平米。
100平米近く欲しいというのであれば3階建て。
3階建てであれば、1500万円という数字は厳しいでしょう。
2階建てならば・・設計士の入る注文住宅の場合、
設計の要望にもよりますができるとは言いがたいかもしれません。(私では)
他の方のご意見もお聞きしたいですが。
既存建物をリフォームするならばできると思います。

私が漠然とした建築の相談を受けた場合、
まず、信用している不動産屋さんを紹介します。
私ではローンの変動、有利な銀行の選定などがわからないからです。
土地の購入に関しては不動産屋さんに相談していると思いますが、
建築を含めた全体の予算が出せる方がいいですね。
お知り合いの方に不動産屋さんがいらっしゃれば、
その方に仲介に入ってもらうのが良いと思います。
仲介費用も安くしてくれるかもしれませし、
今の時代、交渉次第では建築費にまわせる費用が捻出できるかもしれません。

漠然として申し訳ありませんが、参考として。
矢印
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ユーザーの返答

2008年12月30日

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鈴木千里様

ご回答ありがとうございます。
やはり建築事務所にお願いすると、高いものなのでしょうか。

土地の話をしている不動産屋さんの担当からは、参考プランというもので1500万ぐらいと
言われています。(25坪くらいの延べ床面積です)
ただ、ありきたりなものでなく、予算がないながらも自分たちの希望を取り入れた
自分たちだけの家を建ててみたくて、このような質問をさせていただきました。

雑誌などで坪55万円で建てた家などが掲載されているのを見るので、
55万×25坪=1375万円
それに諸々150万として
トータル1525万円位に抑えられればと、考えてしまっていました…。

外構は自分たちで少しずつ手を加え、新しく買うものはテレビぐらい。
カーテンなどは今使っているものを手直しまたは手作り、もしくは安いものでしばらく我慢・・・。
引越しは来るまで15分位のところなので、少しずつ自分たちで運ぶ。
大きいものだけ頼む程度・・・。
税金・確認申請・設計料(設計士の場合)は、避けられませんね。

それでもやはり無理なのでしょうか・・・。
まだ諦め切れません・・・。

今見せてもらっている参考プランをそのまま工務店にお願いすれば
安く出来るものでしょか。

一番心配なのは施工の品質・構造(耐震)・断熱といったところです。

もしまだアドバイスいただける様でしたら、皆様よろしくお願いいたします。

2008年12月30日
はじめまして。

ご質問の件ですが、できませんとは言いません。
しかし、私が設計を依頼されたと仮定すると、この条件ではお断りすると思います。

ではなぜ、できないとは言えないが引き受けないかというと、建物の建築費は建物の質(クオリティー)と相関するからです。ご希望の予算でできるかもしれませんが、それでは私が自分の設計した建物として責任がもてる物にはならないと判断するからです。

もちろん規模を小さくすれば可能かもしれません。しかし、ご家族4人が不自由なく暮らせる広さは確保する必要があります。

雑誌に掲載されている坪単価を鵜呑みにしてしまうのは危険かもしれません。普通の金額では記事にならないので、工事費の一部を坪単価として掲載しているケースもあります。また、細かい仕様が分からないものがほとんどですので、その建物がどの程度のクオリティーのものかもはっきりとしません。

ちなみに私のところでは、東京近郊で、木造で坪単価70万円(基本的な外構工事を含む全体の工事費です)以上という目安を設けています。設計した建物に責任が持てる最低レベルのコストということです。

もちろん工事費のほかに設計料、税金や申請料などの費用が必要になります。

家を建てるのには多額の費用が必要ですので、予算的に厳しいのは理解できます。しかし、建てるからにはできるだけいいものにしたいです。その方が将来的にもお得だと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2008年12月31日

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kokuzo様

アドバイスありがとうございました。
私も、家を維持していくという長いスパンで考えても、「質の高いものを」とは
思っています。
しかし、希望の地域に住まおうと思うと、土地が占める予算の割合が大きくなってしまいます。
構造だけはしっかりつくり、内装や設備は必要最低限でよいと思っています。

それにしても坪単価70万円ですと、もう無理です…。
うーーん。
難しいですね。

もう少し、トータル検討してみます。

ありがとうございました。

2008年12月31日
鈴木です

25坪ですと82平米。
2階建てでは単純に66平米ですので面積が足りません。
やはり3階建てでしょうか。

極端な例ですが、いま計画中の建物は、
1階が整備工場で90平米、2階が住宅で60平米。
合計150平米、45坪を1500万円で計画しています。
施主としては、できれば坪25万円を切れば?・・と。
ハウスメーカーでは坪25万円とうたっているところもあしますしね。
ただし、このかたは車の整備工場を営んでいるため、
お客さんに大工、サッシ、電気、設備等の顔見知りがいて、
各々の工事を直接ご自身で発注するつもりです。
また,自分で溶接などもしてしまいますし、
基本的には何でも(資格や技術の必要のないもの)できるのではないでしょうか。
(塗装からエアコンのガス抜きなどもできますし)
予算が合わなければ自分でやりましょうと勧めています。
自分でできる時間があれば、ですが。
見積などもとりましたが、材料費はなかなか落ちません。
メーカーなどは独自の流通でかなり安く仕入れるのでしょう。
各業者はお友達価格で引き受けてくれるでしょうし、
工務店を通しませんので工務店の経費はかかりませんが、
私は、ここまで分離発注で工事をしたことがありませんので、
設計監理(全体のまとめ)がどこまでできるかまだ読めません。
とりあえず、えらいことになりそうだと・・・

何を買うにも、知り合いとか、世話になっている人から頼まれれば、
1割とか2割とか引いてくれると思います。
手弁当で来てくれることもあれば、馴れ合いになることもあります。
設計は、現場を監理する立場なので、それをあてにはできませんので、
業者も「正規」の見積を出してきます。
工務店もそれぞれの現場で違うことが多いですし
この前と同じでいいから、がほとんどありませんので。

神奈川の知り合いの設計事務所は、
(地域による工事費の差にもよりますが)
ハウスメーカーの(顔見知りの)大工を引っ張って来て、
坪60万円程度で設計しているようです。
坪55万円でできないことはないと思いますが、
設計、工務店、施主が合わないとトラブルにもなりますので、
良い方々にめぐりあえるといいですね。

ちなみに3階建てですと木造でも構造計算が必要で、
私は外部の構造事務所に頼みますので、設計費にこの予算が加算されますので、
そのあたりも検討されてはいかがでしょう。
矢印
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ユーザーの返答

2008年12月31日

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鈴木様

再度アドバイスありがとうございます。

坪25万とは凄いですね(驚)!
ご自身で発注とは、ますます凄い。
それを管理なさるのも大変そうですね・・・。

最近はインターネット上でも、安く設備機器(キッチンや洗面)の販売を
していますよね。
こういうものを、いわゆる「施主支給」で納品し、施工のみお願いするというのは、
設計する側・施工する側にとっては、やはり好ましくないのでしょうか・・。。
よく責任の所存がはっきりせずに、何かあったときに大変だとか聞きますが…。
予算を考えると、材料で可能なものは自身で手配したいと考えますが、
やめたほうがいいのでしょうか。

悩み・疑問はつきませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

2008年12月31日
はじめまして

準防火地域のため、3階建てとするよりも2階建て+ロフトとした方が法規制も緩いため、コスト的にも有利だと思います。また無理に建物面積を大きくすると、建物の基本性能が確実に低くなります。そのような観点からすると、敷地形状などを見ないと何ともいえませんが、木造、1階10坪+2階10坪+ロフト5坪ということであれば、よろしいのではないでしょうか。

設備的には1階に浴室、洗面、トイレなどの水回りを配置し、2階にはキッチンだけにした方がコスト的に楽です。1階は水回りと主寝室、2階はキッチンとダイニング、ロフトは子供部屋という単純な部屋構成にします(2階ロフトは主寝室、1階に子供部屋というのもあり)。これ以外にも考えられますが、誰がやってもこういった感じになるでしょう。1階駐車スペースと建物の関係ですが、ぎりぎりでも建物の外に車を置くことができるのならよいとして、食い込むようだと個別に検討する必要があります。

私なりに上記の金額でどうしたら可能か考えてみると、1階9坪、2階9坪、ロフト4.5坪、合計22.5坪にして頂いて、建物の基本仕様は建売り住宅程度とし、実現可能性のあるいくつかのご要望を取り込んでいけるよう努力、ということになると思います。工務店は1社に指定して、コストに関する相談を最初から行っていく必要があると思います。性能その他はさておきコスト優先であれば工務店さんにおまかせかもしれませんね。

ちょっとサービスしすぎのコメントかもしれませんが、もうお正月。福袋です。
よいお年をお迎えください。
矢印
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ユーザーの返答

2008年12月31日

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野村(聡)様

アドバイスありがとうございます。

三階建てでなく、二階建て+ロフトのほうかコスト的に有利とは
どういったことでしょうか??
すみません。よくわかっていなくて。

どうコストを落とすかと考えると、家族ででてくる話は「トイレは一箇所で我慢か」
というレベルなので、どうぞ教えてください。

それとプランについてですが、参考プランというものが土地の情報にあります。
間取り的には割りと気に入っているのですが、これをもとに設計事務所さんには
依頼せず、工務店にお願いするというのは有りでしょうか?
すみません。皆さん設計事務所さんなのに・・・。

そのような場合、設計費はかからず済むのでしょうか。

それと、「建物の基本仕様は建売住宅程度」とありますが、基本仕様とは
建物のどの部分をさすのでしょうか?そして、これは上にも書きましたが、
事務所にはお願いせず、工務店に依頼するということでしょうか。

福袋の上に、さらにお年玉までお願いするような質問ですが、
どうぞよろしくお願いいたします。

2008年12月31日
はじめまして。

条件的には皆さんが言われていますが、かなり厳しい金額です。

細かな事は意見が出ているので、私は坪単価の注意点。

雑誌やハウスメーカー等で坪いくらと、よく使いますが実際にはどこまで入って

坪いくらなのか実際にははまちまちです。

建築工事費だけの場合や建築・電気・給排水設備(屋外工事は別途工事)

まで入ってる場合、照明やカーテンも入っている場合などとまちまちで

一概に比べられる代物でないので注意して下さい。

今回のようにコストが厳しい場合は、色々な設計者にお逢いしてみて、

自分たちと相性の良い方を見つけて、一緒に作り上げていくのがベスト

かなと思います。

(コンタクトをとれば何処でも快く逢って頂けますよ。)
矢印
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ユーザーの返答

2008年12月31日

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有限会社カーン設計事務所 様

年末のお忙しい中、皆様アドバイスありがとうございます。

「坪単価」。
そうなんですね・・・。
みんなある程度同じ条件のなかで出されているのだと思っていました。
勉強になります。

ご相談できる設計者さんを探してみたいと思います。

ありがとうございます。

2008年12月31日
実は、しばらく家づくり何でも相談に書くのはやめようと思っていたのですが・・・。気のゆるみということでサービス致します。

準防火地域では2階建てよりも3階建てのほうが厳しい防火基準が課せられています。木造の場合でも、屋根や外壁の内外の材料、床や天井の材料などを一定の基準に合うようにつくらなければなりません。詳しくは説明しませんが、そのぶん割高になるというのはご理解頂けるのではないかと思います。それから3階建ての場合は構造計算が必要になり、構造部材が割増になります。確認申請のプロセスも時間もお金もかかります。ただしこれらによって具体的にいくら高くなるかはわかりません。でも、そう安価な額ではないということも予想がつくでしょう。

参考プランについてですが、誰に依頼しても結局は設計事務所が設計監理をするので、最低限の設計監理料はかかります。それは法律で定められているからです。参考プラン程度の設計でよければ工務店に全部任せればいいと思います。ただしあくまでも参考プランですから、実現可能かどうかは確認した方がいいと思いますよ。

「建物の基本仕様は建売住宅程度」というのは、建物のすべての部分について一般に流通している建売り住宅の仕様程度、クレームがつかない程度の最低ランク品とお考えください。施主のために何か工夫しようと思うとこれよりは高いものになってしまいます。条件からするとそれを飲まなければ予算的に無理があると考えました。そこからスタートしてどこまで行けるか頑張ってみましょう、という考え方です。設計事務所でも工務店でもその状況は変わらないと思います。

敷地規模にあった建物の方が、結局は快適に暮らせるものです。今回の場合のように面積を求めても限界が見えるのであれば、逆に規模を縮小してその分、設計事務所に依頼したり快適に暮らすための工夫に予算を振り向ける方が賢いと私は考えます。それ以前に土地にかける予算が大きすぎると思うのですが・・・建物にどれだけの期待を寄せているかにもよりますね。あまりストレートな書き方が出来ないところもありますが、お汲み取りください。細かい部分で不明な点があれば直接私か他の方にメール等で質問した方が宜しいかと思います。ここでは一般的なお答えしか出来ません。

それから、おそらく設計事務所に直接、設計監理を依頼することと、工務店さんに設計も含めて依頼することの違いがおわかり頂けていないものと思われます。これについては話し出すときりがないのですが、総じて言えば、直接設計事務所にご依頼頂いた方が様々な工夫がしやすいとだけ申し上げておきます。一概には言えませんが、工務店さんの下請け設計さんにとっては工務店さんの利益が第一です。その上でエンドユーザーの利益を考える傾向があります。ただし並の設計事務所を凌駕する工務店さんも存在するのですが、何にせよ松竹梅はあるのです。設計者の仕事って何だろう、ということは書籍などのほか、ハウスコのサイト内でも様々なかたちで表現されています。ご覧になってみてください。
矢印
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2009年 1月 5日
はじめまして。
数名の方が回答されている通り、かなり厳しい条件だと思います。
まず、坪55万という建物が、雑誌などに掲載されていることは沢山ありますが、
今回の様に、延面積で25坪、2階〜3階という狭小住宅の場合、必ず割高になります。
例えば、基礎を作る場合の値段を考えてみましょう。同じ条件で、3000万のグレードの建物と、1500万のグレードの建物で、基礎にかかる金額は変わりません。しかも、土を掘ったり、コンクリートを打つ為の生コン車を呼んだりという必ず必要な金額は、高額で、グレードにかかわらず、同じ金額が必要なのはご理解頂けると思います。木造の場合のフレームにかかる費用も同じです。
そうやって、必要な金額を除いて行くと、楽しんで作っていきたい部分にかけられる費用は、驚く程少なくなります。
ご心配されている、構造、断熱についてですが、ここで回答されている設計士さんや、きちんとした設計士さんであれば、欠陥住宅や、寒くてしょうがないなどという建物を設計する方はいないと思います。但し、雑誌などで目につく外断熱や、1歩上のグレードの仕様を求めたら、今の予算では無理です。
上記のようなことをふまえて、私はこの件を諦めて欲しいわけでなく、前向きに進んでいってほしいと思います。前回答の方にも、一歩踏み出すという話がありましたが、メールだけでなく、どなたか一度設計者を選んで、会ってみて話を聞いてみれば、もっと深いところで理解が出来るのではないでしょうか?メール相談というのは、簡単で色々な回答が得られるのでメリットが大きいですが、自分の心の中にどれだけ響くかというと、対面して1〜2時間話をしたほうが何倍も大きいかと思います。(予算的に無理という話でも、直接聞くのはとても重要だと思います)
それと、もう少し大きな視野で見た方がいいかと思います。本当に今建てなければいけないのか、1年、2年資金を蓄えて、予算2000万にしてからというのではだめなのか。
又、グレードの事で言えば、照明器具は全室自分で取付ける。エアコンも別途で穴と電源だけで後から取り付け、建具の1部はやめて、カーテンにする。クロスも量産品。(もちろん、空間としてはいいものを作りたいという意味ですが)そこまで覚悟して
挑めば、道は開けるかもしれません。
大変だと思いますが、頑張ってください。
矢印
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矢印
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2009年 1月 6日
匿名様へ

遅い回答ですが、少しでも参考になればと思い書かせていただきます。

経験上ですが、最近の建築にかかる費用が1500万ぐらいになる事が多いです。
多くの場合は予算が合わずに設計事務所をあきらめられています。
(その後の経緯は把握していません)

以前、実際に無理かどうかを検討する為、1500万円で出来る住宅を検討として設計し、仮見積りを取ってみました。
(以下内容は個人的な結果ですので、一般論と異なる場合も有ります)

結果として解った事は当たり前ですが、一番金額に影響するのが床面積でした。
23坪(76平米)〜27坪(89坪)程度に床面積を収めないと無理です。

内容としましては木造2階建て、駐車はスペースのみ確保、外構別、空調機器別、カーテン等別、各種申請に掛かる費用等別で、照明、ある程度の造作家具は込みとなっています。

また、27坪プランでキッチン等の設備機器は建て売りレベル、キッチンや浴室を充実したり、内装仕上げを高価にするとコストが上がりますので坪数が減ります。
プランを複雑にする事はあまり値段が大きく変わりませんでした。

材工費以外にコストを小さくする為に工期の短縮が絶対条件で、現場にて工事が止まらないように、着工後変更が無いように緻密な打合せが必要です。工事内容を決めて工事をするため、工務店は最初から決めておく方がよいです。
(私たちは大阪にて仕事をしているので東京と少し金額の差があるかもしれません)

建築費が1500万円になる経過として、多くの場合、似たような内容となっています。
お施主さんは30代から40代、サラリーマン+専業主婦+子供は2人
総額4000万で検討(多分、年齢と給料からの逆算で銀行等からの借入金額?)
土地を探すと希望に近い物件は一般的に多くの人が希望する内容と同じなので、人気があり、2000万円強程度となり、結果1500万の建築費が残る。
住宅の場合、まず土地が大事なので設計の立場から考えるともう少し希望から離れても、条件がわるくても、設計のアイデアで補えるので安い土地を検討していただければと考えるのですが、多くの場合は土地(立地)を優先されています。

なぜ建築費がオーバーしてしまうかと考えると、一つは床面積です。
多くの場合希望する帖数でプランをすると頑張っても35坪程度となります。
35坪-27坪=8坪となり坪単価60万と考えると+480万で2000万近くとなります。
次は設備の過剰です。新しい機能、便利な機能は高価な物が多くコストを圧迫します。

ローコストの場合、本当に必要な物は何か?充実する部屋はどこか?等を見極める事が大切です。
新築を考えている方で、部屋数を少なくしたり帖数を小さくしたり、するのは難しいと思われますが、その部分をシビアに切り詰める必要が有ります。
建築家と家を造る場合ですが、金額的に諦めなければいけない事も多く、覚悟が必要ですが、みなさん色々なアイデアで物質的な充実ではなく、小さくても空間として楽しい家を提案していただけると思っています。

子供部屋を3帖+ロフト程度、寝室は6帖、和室等の予備室は無しとし、LDKと収納を充実するという方法もあります。

『1500万円でどんな住宅が出来るの?』と考える方が良いかもしれません。

1500万円で家を造る事は実現可能ですが、厳しいのは確かです。
匿名さんの考えている家が「建築家に依頼したい」内容かどうかを検討してください。

問題がコストだけならば近所の工務店に頼んでも金額内で施工出来ると思います。

林泰介建築研究所 林泰介
矢印
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2009年 1月 7日
あけましておめでとうございます。
建築設計業界と不動産業界の接点が少ないせいで、この様な質問がでるのでしょう。
問題は、総事業費です。その中で、いかに自分スタイルの環境を構築するかです。
現在、土地は暴落中です。タイミングさえ合えば、いくらでも交渉可能です。年度末
になれば販売表示価格の半値でも可能です。しかし、一般の不動産仲介会社は、自分
の取り分を減らしてまで交渉はしませんので、そこが努力のしどころです。秘策はあります。
土地代を値切って、建設費に廻しましょう。建物を値切ると、メンテナンスに費用がかさみ
ますが、土地は問題ありません。(瑕疵には注意してください。)
家づくりでまず決めないといけないことは、自分・家族のライフスタイルに合う環境イメージ
です。それをしっかり想像し、予算を決めてから、当社にきてください。必ずイメージに合う
環境(土地+建築)が手に入るでしょう。
矢印
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矢印
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