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RC賃貸併用住宅

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ひみこ
東京都
間口5.4m奥行11.5m、建蔽率80%容積率300%、で接道南東6mの近隣商業地域にRC賃貸併用住宅を検討中です。
1階部分はオーナー用駐車場(上層階の自宅との間にホームエレベーター設置)、賃貸は1LDKを3室以上取れる設計にしたいと考えています。
このような設置は実現可能でしょうか?また、建設費はどのくらいを見積もればよろしいでしょうか?

専門家の回答

6件

2015年10月 8日
ひみこ様

質問事項に対してですが、間口が狭い分ある程度時間をかけて検討しないと、要望を実現可能かについての判断は難しいかと思います。
住宅に比べて集合住宅は関連する法規も多くなり、ある程度検討する時間が必要になります。また、敷地が東京都ですと、建築基準法とは別に東京都の安全条例等もかかり複雑になります。
直接連絡いただき敷地資料等いただけましたら検討致します。
弊社にご興味ありましたらご連絡下さい。
宜しくお願いします。

秦野浩司建築設計事務所 秦野浩司
〒241-0824
神奈川県横浜市旭区南希望が丘116-1
パレーシャル山王202
TEL/FAX:045-367-0036
MAIL:hatano@xf7.so-net.ne.jp
URL:http://hatano-arch.tumblr.com/
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2015年10月 8日
添田建築アトリエ 添田と申します。
集合住宅・住宅を中心に設計をしております。

ご相談内容を拝見すると、
1階    :駐車場
2ー4階  :賃貸住戸
5ー7階  :オーナー住戸
という構成になると推測されます。
ホームエレベーターは最大昇降工程が10m(例えば1〜4階までの移動)が一般的ですが、一部13m(1階〜5階)までの商品もありますので、仰る内容は殆どクリア出来ると思われます。

但し、賃貸住戸が1LDKと呼べる広さを確保出来るかはプランニングをしてみないと何とも言えませんし、建設費も同様です。

宜しければ詳細ご連絡頂ければと思います。

宜しくお願い致します。
----------------------------------------
添田貴之/株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 
東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: 03-5790-2343
fax: 03-3481-0383
email:soeda@soeda-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
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2015年10月 8日
汎建築事務所の大房汎です。概算でプランニングをする.            62.1m2(18.78)坪x300%=56.35坪 建ぺい率0.8x62.1=(15.02)坪     56.35=14x4=56.3 になるので 4Fとする。 斜線制限は敷地を道路境界線よりバックしてよける。この中で 1F 駐車場、2F,3F 賃貸1DK、4F 自宅、と考慮。1Fに賃貸が来るかもしれない?  建設費は地盤を考えないでホームエレベータを含み坪100万x56.3=5630万円+地盤により杭の長さ等により費用が違うこと。建築費の1割~2割でしょう。その他、設計:監理費用1割及び予備費等かかるでしょう。私の作品の中で江東区東陽町のE邸が参考になるかと? 仕上げが良いのでもう少し掛かるかもしれません。 Tel 090-9127-1715 です。宜しく




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2015年10月 8日
ひみこ様、初めまして、SO建築設計の日吉と申します。
当事務所は東京内世田谷にあり、都内で住宅を主に個人住宅や集合集宅等、幅広く設計活動を行っており、特に賃貸併用住宅の設計を得意としております。

さてご質問の件ですが、ご提示頂きました敷地形状,建ぺい率,容積率等の条件から判断しまして
敷地面積:5.4m間口5.4m×奥行11.5m =約62㎡(18.7坪)
確保可能最大建築面積:62㎡×80%=約49㎡(約15坪)、
確保可能最大法定延床面積:62㎡×300%=約186㎡(約56坪)、
但し、1階駐車場面積部分の容積率緩和延床面積の最大1/5までを利用した場合、
確保可能最大駐車場面積:186㎡×1/4=約46㎡(約14坪)で、
→確保可能最大延床面積:18㎡6+46㎡=約232㎡(約70坪)となり、

実際に確保可能な1フロア当たりの建築面積は、
敷地境界からの空き(周囲約60cm)を確保しますと、
建物間口4.2m×奥行10.3=約43㎡(約13坪)で、
延床最大232㎡/1フロア最大43㎡=5.3→6階建程度の建物が建築可能と思われます。

内訳としましては、
1階:駐車場:約43㎡(約13坪)
2階,3階,4階:各フロア毎に1LDK賃貸1室づつ、計3室,約43㎡×3=129㎡(約39坪)
5階、6階の2フロアでオーナー住戸 186㎡-129㎡=約57㎡(約17坪)
延床面積計229㎡(約69坪)
となり、実際は各フロア面積から階段、廊下等の共用部面積が除かれる可能性もあり、
賃貸1LDK面積が若干狭くなるおそれもありますが、建築的には十分設置可能と考えます。

又建設費はRC造の標準的な建設坪単価約100万円/坪と想定して、
69坪×100万/坪=約6900万円となり、
これにホームエレベーターや外構工事,地盤改良工事等の付帯工事も考慮しますと、
約7千万円程度の建設費になるものと思われます。

実際の設計に当たりましては、斜線制限等の法規上の建築制限があり、詳しく関係官庁にヒアリングしなければなりませんが、計画地の住所、敷地図等、詳細内容をご提示頂けましたら、無料でプラン、概算お見積りご提案差し上げたいと思いますので、もし具体的に計画をお進めになられる場合は、ぜひお会いしてお話を伺わせて頂ければ幸いです。

ちなみに当事務所HPの最新作品ページ
http://www.geocities.jp/so1hiyoshi/0010recentworksindex.htm
にRC賃貸併用住宅の事例も含めて住宅作品を多く掲載しておりますのと、
↓YouTube動画にて最新住宅作品をスライドショーにまとめておりますので、ぜひご覧の上、ご参考にして頂ければ幸いです。
http://www.youtube.com/watch?v=76ETwnOzB48

では何卒よろしくご検討の程お願い致します。

SO建築設計一級建築士事務所 日吉 聰一郎
TEL/FAX: 03-3425-1536
URL: http://www.geocities.jp/so1hiyoshi/
E-mail: so1hiyoshi@ybb.ne.jp
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2015年10月 8日

建蔽率は3階以上の共同住宅(耐火建築物)なので防火地域であれば適用しない(100%)場合もございますし、住戸面積を出来る限り広くする為にはバルコニー等を建ぺい率算定に含まない様にするので、考慮より除いてもいいと考えられます。(←空地(壁芯算定&施工上必ず発生する部分を隣地3方側から40cm、道路から10cm取るだけでも81.5%です。)

また、1LDKの住戸広さを寝室3帖、LDK10帖、風呂トイレ玄関廊下3帖と仮定しても16帖(8坪・26.4㎡)となりますから、この場合でもバルコニー
共用廊下(ホール)、住宅用のエレベーター、(賃貸用エレベーター)、屋外階段等を考えると各階に2戸は計画できません。
(更に道路側に少なくともリビングをもって来ないと採光が取れないことからも建物芯々間口4.6mに各階3戸の計画はほぼありえません。←中庭型式にしても住戸区画の離隔を考慮すると2戸が限度だと思われますが、上階にオーナー住戸があるので……)

よって、1階:駐車場・オーナー用エントランス(ELV)ホール及びELV・賃貸用エントランス・他(設備室)
2階~4階:賃貸住戸各室一戸 計3戸
4階及び5階:オーナー住戸 と考えるのが現在の希望対する総コスト最低限の答えと考えます。
(ホームELVは告示で昇降工程10mとなっていますので、5階も着床させたい時はELV自体は同じ物ですが、通常の点検規定が法的に適用される物を採用する必要がございます。)

また、各階の住戸面積は凡そ30㎡(9坪)になります。
工事費坪単価は現在約100万円/坪(以下、金額は全て税別)、設計監理報酬は弊社の場合は12000円/㎡です。予算想定はこの位で検討されていていいと思われます。(←工事費は実際は設計UP後の競争見積で決定します。)

上の想定では容積に余裕がございますので、7階一部8階建て(1階部分は全て容積緩和)とする事も可能ですが、塔状建物での構造費UP、乗用(若しくは住宅用)ELVの設置、設備費等がかかります。

弊社は東京の物件実績もございますし、東京都の建築安全条例を含め法律に精通しておりますので敷地を最大限に活かす、品質とコストとサービス(知識・智慧・センス)を同次元で考えた設計・監理を得意としております。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=
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2015年10月 9日
初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。

今回のご質問ですが、
まず面積のことを考えてみます。
オーソドックスに民法をクリアするよう考えますと、経験上建蔽率80%いっぱいで建築するのは不可能です。多分41㎡程度になると思われます。

次に間取りですが、階段とエレベーターの設置を除くと、ワンフロアーに1LDKが1戸がいいところだと思います。

そして何階建てが可能かと、道路斜線緩和を考慮しても、前面道路6mですと4階が良いところかと。4階部分はセットバックするかもしれません。

まとめますと大きく見て、41㎡×4階で164㎡の延べ床ですので、ひみこさんが思い描くスキームは出来ないと思います。

そして最後にコストです。回答者の皆さん100万円/坪という話が多いですが、
現在私どもで設計している物件で、ここ数年100万円で納まるRC造はありません。非常に高騰しているRC造は、延べ床100坪前後の共同住宅では140万円は当たり前。坪100万円で出来るのは、500坪ぐらいある敷地に余裕のある大きなプロジェクトです。
今回のような50坪程度のRC造が一番スケールメリットがありません。
この敷地条件では坪200万円近くなる可能性もあります。

私共でしたら、今回のプロジェクトはワンルーム賃貸1戸+オーナー住戸とし、賃貸部分を50%におさえて住宅ローンというスキームをお勧めします。
構造は木造、用途は長屋です。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所 竹石明弘
http://ateliercu.jp
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