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求む:中古一戸建てのメンテナンスのアドバイザー(長いお付き合いのホームドクター)

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イアン
神奈川県
6年前に中古一戸建てを買いました。ミサワホームのO型と呼ばれる、当時築27年物(写真は、良く似た物をネットで見付けて載せました)。ホームインスペクションをして、優良物件だと太鼓判を押されて。

毎月の住宅ローンに追われて、お金の余裕はありません。それなのに、ポストに舞い込むのは、数十万円から数百万円のハゲ鷹リフォームの案内ばかり。溜め息が出てしまいます。

・風呂のドアが閉まらない
・玄関の木製のドアの外側の表面が、長年日光に晒されてボロボロ。どんな塗装・補修をすれば良いのか?
・洗面所のタイルが剥がれてきた
・老齢の前の持ち主の付けた、リビングの手すりを取り払いたい
・キッチンの水道のレバーが取れた
・キッチンの水道のレバーの温水と冷水の調整が利きにくい
・流し台の高さを、家内の背の高さに合わせてあげたい(そうしたら、彼女の肩凝りも軽くなるはず)
・外壁の吹き付け塗装、足場を組んで大々的にやる以外に方法は無いの?
・前の持ち主が設置したFF型(屋外に給排気するタイプ)のガスファンヒーターを、別の部屋に移設したい。
・前の持ち主によると2階に後付けしたトイレの配管が細くて、小用にしか使えず、不便(詰まるのが怖くて使ってない)。また、トイレ床面と2階の他の部屋の床面との段差を何とかしたい(ジジババになって身体機能の衰えた時に、支障あり)
・1階の浴室と洗面所の仕切りが総曇りガラスの為、入浴中のシルエットが丸見え。家内が嫌がるので、家内の入浴中に洗面所に入れない。
・老齢の前の持ち主が扉下の段差を取り払った為なのか、トイレの臭いが家中に拡がってしまう
・雨戸シャッターの一つは錆びて、窓の途中の高さで止まったまま(ミサワホーム専用品に交換すると、値段がばか高そうだなぁ)
・木製の塀が腐って壊れかけてる
・猫の額程の庭。放っておくと雑草だらけ。でも、庭造りの良いプランが思い浮かばず、草むしりに終始。
・母屋と一緒に付いてきた2階建て倉庫。賃貸収入を不動産屋に仄めかされたが、外階段(鉄骨階段)が錆びて所々段が抜けて、貸し出せない

前に浴室のドアロックが壊れた時に、知り合いの伝手でドアサッシ業者さんに治してもらったら、驚く程安い値段で済みました。他の相談もしようとしたら、工務店を通して欲しいと断られました。これで、業界の仕組みが分かりました。でも、工務店に丸投げして、下請け専門業者紹介するだけで中間マージンを取られるのはばか臭いし、そんな余裕はない(中間マージンを削った分、専門業者さんには多めに渡したい位)

住み始めた年の台風で、O型に典型的な写真のような被せ屋根から1m以上の金属板が落ちて来ました。近くのミサワホームに連絡したら、足場を組んで100万円かけて直しましょうと言う(屋根を踏むと屋根のスレートも割れるので、全部交換だとか)。ところが、知り合いの伝手で屋根の専門業者に見てもらったら、落ちて来た金属板は飾り屋根と言う雨どいの外側の装飾板で、いまどきの物件では予算削減の観点から誰も取付けない、だから放っておいて大丈夫だとの診断。これで、ミサワホームに対する信頼は地に落ちました。

コツコツとメンテナンスに務めれば、あと数十年は使える物件。でも、メンテナンスのやり方が分からず、また適切なアドバイザーが居ません。

前に出来合いの塀を探しにホームセンターを2、3箇所周ってみましたが、店によって置いてあるものが皆違う。すると、他のホームセンターやガーデニング店も回らないとならないのかと、不安になります。つまり素人が調べるには限界がある。

工務店やホームメーカーに丸投げすれば、楽なんでしょうね。でも、私のような単価の安い客に、時間を割かないだろうと思いますし、積もり積もった低採算分を、いつか数百万円のシステムキッチンで取り返すぞって思われるのも怖いし、気が休まりません。

報酬のお渡し方は要相談ですが、一回のメンテナンスが1万円前後で済むようなアドバイスが欲しいです。ホームドクターのように、修復履歴やサイクルも踏まえて数十年のお付き合いが出来れば、最高です。

(なお、本相談を「専門家募集」に掲載した際に、何人かの方々からメールをお便りを頂きましたが、丁度サイト事務局からこちらの相談コーナーに掲載してはどうかとのアドバイスを頂いているところで、返信できない状況になってました。ご連絡頂いた方々にはこの場を借りて、お礼をご返信できなかったことをお詫び致します)
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専門家の回答

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2016年 1月25日

メンテナンス契約を結ぶ場合でも、管理料で月々1万円以上すると思います。

補修の材料費・工事費は水栓の取替えだけでも別途それ以上必要です。

よって、補修点検費を含めてこの値段で引受ける建築家、工務店を探すのは難しいと思われます。

ご自分で管理計画をなさって、メンテナンス費用の貯金がたまった段階で
工事依頼ををしていく方法がよろしいかと思います。

頑張って下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

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