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土地、間口約3メートル、長さ約13メートルの鰻の寝床での住宅の建築について

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MMM
東京都
はじめて相談いたします。
標題の土地(東京都目黒区)に購入しており、3階建ての住宅の建築を希望しております。以下質問がございます。

【質問内容】 
■建物の間口、高さ、建築面積はどのくらいになるのか?
■構造方法はなにになるのか?
■概算で価格はどれくらいになるか?
(価格にはなにが含まれるのか教えてください。)
■隣地に越境して、足場などを組む場合の同意書は誰がとるものなのか?

【詳細】
○土地:間口約3メートル、長さ約13メートルの土地
○地域:商業地域、準防火地域
○建ぺい率:80%
○容積率:300%
→前面道路7.2メートル
○民法の隣地との距離
→50センチ以内に建築することを許可する同意書はあります。
○住宅を建築する際に越境し、足場をつくること
→口答ベースでは、許可をいただいています。
○駐車場:希望(軽自動車)

何社か相談をしているのですが、構造が2×4、在来、SEで間口の取り方、駐車場の作り方など、さまざまでどれがわたしたちにとって正解なのか模索しております。

何卒よろしくお願いいたします。

専門家の回答

3件

星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月18日
東京板橋区の(株)MWorksProjectAoyamaです。

当社は、柱や壁をあまり設置することができない大スパンを必要とするガレージハウスの設計施工を東京23区で主に行っておりますので、そのノウハウを生かした3M前後の間口の住宅を多数設計施工しております。
特に、間口のコンパクトな敷地は足場に関わる隣接地域との交渉や申請業務。給排水ラインの隣接地域との関係により、コストが大きく変動する可能性がありますので、設計施工及び確認申請の進行を同時進行で行うことが重要です。
設計やデザイン先行で作業を進めていくと、思いがけない追加費用が発生することがありますので、ご注意ください。

以下、お問い合わせ事項の回答です。

■建物の間口、高さ、建築面積はどのくらいになるのか?

→お隣に建物が建っているか、長屋形式かで変動しますが、お隣の建物が敷地境界線から30CM程度離れていると仮定して、30CM程度境界線から離し、建物芯々で2.4M程度の間口。
駐車スペースは外部として、建築面積9坪程度。延床面積27坪。
斜線制限等がなければ、建物高さは、9.5M以内に抑える3階建てが可能です。

■構造方法はなにになるのか?

→ ビルトインガレージにする場合でも、在来木造で十分と思われます。
車両と玄関扉のレイアウト等は当社施工事例および、3月に完工しました板橋区の当社施工事例もご参考ください。
こちらは、間口3.3Mの住宅です。

■概算で価格はどれくらいになるか?
(価格にはなにが含まれるのか教えてください。)

→ 給排水が敷地内に引き込まれていると仮定して、当社HPに記載されている仕様であれば、給排水費用、ライフライン、建設工事一式で1800万円程度がスタートラインです。
設計費用は確認申請含め、木造3階建てで150万円程度で請け負っております。
ただし、建物の形状によって50万円前後の変動が見込まれます。

■隣地に越境して、足場などを組む場合の同意書は誰がとるものなのか?

→ 当社で同様の施工を行った東京都内の4件では特に書面は取っておりません。
ただし、きちんとご挨拶、ご説明を行い、施工中もこまめに声掛けを行うことが必要です。また、お隣のライフラインにどの程度の影響があるかの確認も必要ですので、同意書を取る場合でも「同意書=なにをやってもいい免罪符」と施工者が勘違いをすると、施工中のトラブルにつながるだけではなく、完工後のお引越し後、ぎくしゃくすることがありますので注意が必要です。

当社HPで同様の設計施工事例を掲載しておりますので、、またブログでは、施工の際の注意点等も掲載しておりますので、ご参考にしてみてください。
また、当社には同様の物件の模型、施工画像もございますので、お時間ございましたら、ぜひ事務所にもご来所ください。

(株)MWorksProjectAoyama 青山





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ユーザーの返答

2016年04月18日

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早々にご返信ありがとうございます。
隣地との関係などについて、進行の仕方がとても役に立ちました。ありがとうございます。

貴社のHPをこれから拝見させていただきますね。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月18日
MMM様、初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
敷地の間口3mとはかなり幅の狭い建物になりますね。2階建てなら在来でも出来ますが3階建てで普通に建てるのでしたらSE構法のほうがプランの自由度が出ていいと思いますよ。在来でも柱を150角にして1階階高を4.5mとロングスパンのなかに家具として2階を置き、その上に3階を作る、半地下にしてそのうえに2階と3階を乗せるというような方法もありますが在来だと制約が大きくなります。

さて、ご質問にお答えいたします。

■建物の間口、高さ、建築面積はどのくらいになるのか?
 建物の間口は2.4m程度でしょう。
 建築面積は敷地面積×60%程度です。建蔽率は80%の敷地のようですが
 建物周囲の空きを引くと必然的に60%程度になってしまいます。
■構造方法はなにになるのか?
 ご予算や要望事項をお聞きして最適な構造方法を提案します。
■概算で価格はどれくらいになるか?
(価格にはなにが含まれるのか教えてください。)
 例えばSE構法の場合でお答えします。
 建物本体の工費は消費税抜きで75万円/坪程度になります。
 この額に外構工事費、地盤改良、防火戸割増、水道管交換、設計監理、
 消費税、建設諸経費などを加算すると100万円/坪程度になります。
 延床坪面積に100万円を乗じれば計画初期段階の概算価格を算出できる
 ということになります。
■隣地に越境して、足場などを組む場合の同意書は誰がとるものなのか?
 建て主様、または建て主様と請負業者で隣地所有者にお願いして同意書に捺印
 いただくことになります。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年04月18日

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早々にご返信ありがとうございます。

構造について、解りやすくご説明いただき、納得いたしました。ありがとうございます。
構造は素人では解りかねるので、どれがよいのか?
慎重に検討してみます。

貴社のHPを拝見させていただきますね。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 4月20日
MMMさま

はじめまして。
一級建築士事務所ikmoの比護結子と申します。

細長い住宅をいくつか手掛けていますので、アドバイスさせていただきます。

■建物の間口、高さ、建築面積はどのくらいになるのか?
お隣の承諾が得られているようでしたら、承諾の許す範囲でぎりぎりまで建てられると思いますし、鉄骨造やRC造で耐火建築物にすれば、民法上も問題ないと思います。
お隣さんとの協議になると思いますが、お互いに何かあった時に足場を組めるような承諾ができるとよいと思います。その場合、お隣と同じくらいの離れをとると協議がしやすいと思います。

また、鉄骨造で内側から施工することで、隣地側には足場を使わない工法もありますし、お隣側に配管などを配置せず、内部から配管のメンテナンスができるようなプランにしておけば、問題ないかと思います。

高さについては、道路境界からどれくらい建物を下げるのかによって違います。道路境界ギリギリまで建てる場合は10.8mまで可能ですし、奥の要はもっと高くできます。詳しくは図面などで説明できたら助かります。

建築面積は、31.2平米まで可能です。間口をどれくらい取るのかによりますが、お隣さんと協議して壁芯で25センチずつあけると仮定すると、2.5m×12.48mくらいが最大です。

■構造方法はなにになるのか?
どんな家にしたいか、どれくらい隣地と距離を取るか、ご予算などによって、選択肢はいくつかあると思いますが、
短手に開口を多く取れる木造ラーメン構造(SE構法もそれに含まれますが、他にも種類があります)や鉄骨造がお勧めです。
2×4は壁で支える構造なので、不向きだと思います。
木造在来構造は、短手方向にも構造壁が必要なので、木造ラーメンよりは自由度が低いですが、うまくデザインすることで安価につくることは可能です。

建築家に頼む場合は、構造も建築家からご提案し、メリットデメリットを説明した上で、お施主さんと話し合って決めることが一般的です。

■概算で価格はどれくらいになるか?
(価格にはなにが含まれるのか教えてください。)
上記のような、どれくらい隣地と距離をとるか、足場を立てるかどうか、構造によりますが、最も安くて2700万円くらいかと思います。
含むもの:本体工事費(3階建、90平米程度、木造在来工法、準耐火構造、設備込)、外構費
含まれないもの:既存建物解体費(既存の建物によります)、地盤改良費(地盤の状況によります)、消費税、設計監理料(工事費の10~15%)、確認申請料

■隣地に越境して、足場などを組む場合の同意書は誰がとるものなのか?
お隣さんとの協議は、建主さんにご協力いただきながら、建築家側で進めることは可能です。逆に、建築家で資料を作成し、建主さんで進めていただくことも可能です。お隣さんがどのような方なのかによって、なるべくスムーズに進むように対策を考えた方がいいでしょう。

その他ご質問などありましたら、お気軽にお声かけください。

細長い土地の住宅の事例はこちらよりご覧ください。
幅3.6m奥行18mの敷地(新築)
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/2012/works/tokoya.html
幅3m奥行10mの敷地(リノベーション)
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/2012/works/kichi.html

どうぞ よろしくお願いいたします。



一級建築士事務所ikmo 比護結子
東京都江東区北砂6-14-5
ホームページ:http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
tel 03-5683-2623
fax 03-6659-7333
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ユーザーの返答

2016年04月21日

MMMのプロフィール写真

ご返信ありがとうございます。
越境する場合の交渉、構造、建物の大きさについても、解りやすくご回答いただき、ありがとうございます。
構造について、比較しながら、ご教示いただけたこと、大変参考になりました。
ありがとうございます。
貴社のHPをちらっと拝見しまして、素敵な住宅が多かったので、まずはじっくり拝見しますね。


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