傾斜地での戸建（賃貸併用、地下車庫、地下室）の建設について

michi様

初めまして、アトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。収益物件に特化して設計活動しております。特に賃貸併用住宅は多くご相談いただく用途です。

大田区にはこのような傾斜地が結構ありまして、道路から考えられないほどの高低差で敷地があったりするところもあります。
このような敷地での計画上の注意点を述べます。

法的な問題
１）隣地側との高低差が結構ありますが、２ｍを超えますと東京都安全条例の「がけ」規制にかかります。木造ですと、待ち受け擁壁など対策が必要になります。
２）大田区には、がけ地の地下算定に特別な条例がありまして、最下階の地下のみ地下緩和が可能です。がけ地に多くの地下をつくって容積を稼ぐことの防止が狙いのようです。今年からです。

施行的な問題
山留め、仮設と一般的な建築工事に比べれば明らかに費用がかかります。

最後にコスト削減策ですが、このようなケースでは、地下階になってしまう部分をガレージなどにして、出来るだけ部屋はつくらないようにします。断熱、防水など色々余計な費用がかかります。そして上物は木造で計画しています。片荷重の地下部分は普通より杭の費用がかかります（滑らないようにするため）、よってそれ以上の荷重をかけたくないので、軽い木造をのせるというのがコスト削減にはなります。
本当は地下を出来るだけ作り地下緩和したいところではありますが。。。ただ費用がかかりすぎです。

あとは賃貸併用ですので、長屋でしたら２ｍの敷地内通路をどうやって確保するか、共同住宅でしたら木造は厳しいかもしれません等など、とにかく傾斜地はとても設計的にテクニカルな技術と経験が必要で、賃貸併用でしたら尚更です。なによりも信頼おける設計者に相談した方が良いと思います。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘
http://ateliercu.jp
http://ateliercu.blogspot.jp

michiさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は収益性も考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。
頂いた情報では南北方向の傾斜が北に下がっているものか、南に下がっているものかが分からず正確な回答が出来ませんが、少しでもコストを抑えるのであれば傾斜に従って、地下室と駐車場の床をスキップさせた計画をして少しでも地下部分を深くしない方が良いかと思います。
ただ、賃貸部分があるので、耐久性や耐震性などを含めた費用対効果を考えるとRC造の方が良いとは思います。
RC造は現在120万円/坪程度はかかり、地下部分は仮設等も含めると坪単価が地上部分の約2倍になるとお考え下さい。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。
作品事例をご覧頂けると分かりますが、様々な創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。
敷地測量図や不動産情報紙を頂ければ、無料の範囲でボリュームプランを作成致します。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
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東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
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hir*****ocn.ne.jp
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michiさん

10mの間口で1.5mの高低差だと道路から車庫に入るときに
傾斜が影響して車が道路面に擦ってしまいそうですね。

地下はコンクリートで作って地上部分は木造耐火建築として
3階建て共同住宅のプランとすれば、全体をコンクリートでやるより
コストは抑えることができます。

とはいえ、地下部分で相応の工事費が掛かりますし
土地購入代と立地による収益性を慎重に検討したほうが良いです

一級建築士事務所　匠拓：寺澤　秀忠
WEB： http://www.syotaku.jp/