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都内狭小地オフィス・オフィス兼用住宅を企画しています

東京都内人形町付近、商業地区に1階はロビーと打ち合わせスペースで、上の階はオフィス・オフィス兼用住宅などのテナントビルの建設を計画しております。
東・西細長い、狭小地ですので、専門家の方のご意見、ご教授いただきたいです。

・67.20平米
・間口3.8m(東、西)長さ15.7m(北~南)
・建蔽率80%
・容積率500%
・東隣接している道路11m、西は1.1mの通路があります

1.できるだけ建築面積を多くしたいのですが、同じ面積の場合、天井高を高くしたい。
 エリベータを設置したい。鉄骨、RC、どれがよいでしょうか。
2.できればデザイン性も考慮したいのですが、予想の建築費用はどれ位でしょうか?
3.設計と施工の期間はどれ位でしょうか?
  • 都内狭小地オフィス・オフィス兼用住宅を企画しています

専門家の回答

5件

2018年 6月27日
はじめまして。
コメントを拝見しました。
お力になれればと思います。
建物塔状比(建物間口と建物高さの比率、RC造で4、S造で6)で面積が決まると思われます。結構タイトな平面計画になるかと思います。
敷地住所等いただけましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。
(株)青海建築研究所 青海二三男
〒156-0044 東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai mail:arcs*****dn.ne.jp
Tel:***** move:*****
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2018年 6月27日
費用は1億3500万=設計&工事費
期間は設計と工事期間2年半ぐらい。
かなりなペンシルビルになりますので
地震に対して粘り強い鉄骨造がお勧めです。
https://sumika.me/p/works/4381e78b08248103119d74bc8b1406acd9d970fb
https://sumika.me/p/works/55000e445d29616cc206f4451cbcf11d9b705811
https://sumika.me/p/works/66dcc88e544ae55f97bb780e5fb2918d1aeff8ee
https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
https://sumika.me/p/works/55000e445d29616cc206f4451cbcf11d9b705811

デザインにおきましては3D設計でたしかめながらいかがでしょうか?
ご要望のオンリーワンの自分空間を3Dスケッチで形にして確かめてみませんか?
1)判りやすいこと。図面は普通の方には理解が難しいです。
2)イメージがワクワクする。
3)出来上がりに差がありません。

こんな風にリアル・チックなスケッチですので納得しえる建築つくりプロセスです。
商業的視覚化チェックも多面的にできます。事業計画が適切か多数案をリアルな比較検討可能で確認できるため納得できるプロセスです。

以下、SUMIKAサイトのプロフィール参考資料です。
1)https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
2)https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7

代表作 早く早く真っ先に家に帰りたくなる癒しの空間です。
1)https://sumika.me/p/works/daa51295eb7412707ce71db516d85c819832f70f
以上が、SUMIKAサイトのプロフィール参考資料です。

予算チェックをしっかりと事前に確かめましょう。


気が向きましたらSUMIKAに資料請求し、要望と測量図等を資料記載メールアドレス宛てに送ってみてはいかがでしょう。


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2018年 6月27日
東京不動産投資さま

はじめまして
東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

ちょうど人形町の近所で狭小敷地での計画を手がけたことがあります。
土地価格の高い地域ですので、敷地いっぱい活用するには鉄骨造が適しているように思います。
RC造耐火は小規模建築ですと坪単価が150万円程度かかることが多く、オリンピック需要で後期が読めないという状況になります。

鉄骨造耐火は小規模建築で坪単価が120万円〜130万円程度程度はかかるようです。

当該敷地では最大面積336m2(101.64坪)、6階建の鉄骨造耐火として想定しますと

建築工事費:13200万円
設計監理費: 1200万円(中高層建築物条例対応共)
構造設計費: 120万円
設備設計費: 180万円
雑   費: 100万円
-----------------------
総計   : 14800万円

地盤状況によって杭工事が必要です。

設計期間 4〜5ヶ月(中高層建築物条例による近隣告知を含む)
施工期間 8〜9ヶ月(杭工事含む)

以上 参考まで

前田敦計画工房
   前田 敦
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2018年 6月27日
東京不動産投資さん

はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。敷地条件の厳しい住宅やユニークな集合住宅を手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」などのメディアにも度々出演しており、余談ですが、3年前のフジテレビ月9ドラマで福士蒼汰君、本田翼さん主演、主人公が建築家を目指す「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

以下、ご相談です。
1.建築面積は建蔽率80%ですが、工事を行なうにあたり足場などの作業スペースを考えると70%が限度のように思います。顔となる道路側の間口は3mは難しいのではないかという状況です。
また、天井を高くしたいというところでは、道路斜線と塔状比で決まってきます。階数を抑えて天井を高くするか、天井を低めにして階数を増やすかです。

2.デザイン性は他の近隣テナントビルの賃料競争に巻込まれないためにも重要です。
賃料にも跳ね返ってきますので、近隣のビルが比較対象にならないような個性的なデザイン性を目指すと良いと思います。RC造で120~140万/坪、S造で100~120万/坪辺りを目安にして頂いた方がベターです。
3.デザインやプランの決定時期によりますが、設計5~6ヶ月、工期7~8ヶ月辺りです。

これらを踏まえ費用対効果を考えるとS造5階建てというところが妥当な気がします。(予算に余裕があれば別です)
工事金額約9000万円+設計監理料1000万円で合計1億以内でも不可能ではありません。ただし、地盤調査をしなければ金額は予測できませんが、杭工事は必須です。
また、少しでもイニシャルコストを抑えるためには、スケルトンで仕上はテナント工事とするなど応相談です。

敷地のエリアや計画自体には非常に興味がありますので、微力ながらお力になれればと思います。事例をご覧になって頂き、もしご興味をもたれましたら、詳しい敷地の情報をご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2018年 6月27日
はじめまして

ローコストが得意としています
日本橋が本社拠点です
収益物件(投資物開発)を沖縄から北海道まで行っています
その経験から申しますと
先ず、住宅兼テナントということですので銀行融資などで
事業計画書が必要になってくるのではと思います

1について
建築面積を大きくということですが、容積を多くの間違えではないでしょうか
いずれにしても建築基準法やその他の法律の確認が必要となります
住所などの詳しい情報があれば確認できます

エレベータの設置は建築予算によると思います
RCと鉄骨という躯体の選択もコスト判断になるのではと思われます
ご自身の想定している予算(預金やローンなど)から建設可能な予算を
算出後にどのような設計が可能かを検討します

2について
設計期間はご家族や関係者の意見などによって変わります
通常は3-6か月以内に決まることが多いです
施工期間は工事業者の状況によって変わります
場所や建物の規模などによっても変わります
通常は1年程度であると思われます
(あくまで予想として)

先ずは設計を進めることが重要です
コストも大きく影響します

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