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10坪狭小地に自宅兼賃貸(オフィス)もしくは賃貸オフィスの建築を考えています。

はじめましてKAYと申します。

現在千代田区内(大手町駅徒歩7分)にある土地に、自宅兼賃貸(オフィス)もしくは賃貸オフィスの建築を考えております。
プロの皆様からのご意見を、お待ちしております。

・敷地面積 33.05㎡ 
・商業地域 防火地域 建蔽率80% 容積率360%
・前面道路6m 
・間口3.5m 奥行9.2m

非常に狭い土地ですが建築は可能でしょうか?
賃貸オフィスの場合には1階1部屋のイメージです。
上の階を自宅にすることも検討しております。
何階建てまで建てられますか?概算建築費用を教えていただければ幸いです。

狭小ビルに慣れている建築士の方に出会えればと思っています。

よろしくお願い致します。

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星マーク
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2019年 5月10日
KAYさま

目白で設計事務所を主催している藤田と申します。
前面道路幅から4もしくは5階建てになると思います。
1フロア26㎡として、100〜115㎡ですので本当にざっくりですが、4500〜5000万円+設計監理料(消費税別)といったところでしょうか。上部をオフィスにするか住居にするかで設備が異なるため金額も少し変わると思います。ちなみに、間口が4m未満のため共同住宅は不可となります。
過去池袋で似たようなテナントビルも建てておりますので、参考にしてください。
HPのWORKS04にあります。
気に入って頂けるようでしたら、ご遠慮なくお声かけください。

藤田
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
藤田征樹建築設計事務所
〒161-0033
東京都新宿区下落合3-22-18
TEL:*****  FAX:*****
http://www.mf-architect.com
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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2019年05月18日

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早々にご回答ご返信いただきまして感謝申し上げます。
まだ建築事例を拝見できておりませんが、拝見して今回のケースに最も合いそうな方にご連絡させて頂こうと思っております。
引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2019年 5月10日
狭小を得意としています。快適なソーホーです。https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
これで月20万利益出してます。ブース貸しです。
場所によりけりですが8坪で月50万以上の利益が経営できる地味な事業提案ができます。賃貸よりはるかに利益率が高いです。ノウハウ提供いたします。場所の調査し事業計画できます。
https://sumika.me/p/works/3822f3eecb80a3b9c4f6f53d359d8010222c0640
これは6坪です。
賃貸でも大大災害スペックで震度7を震度5にし基礎が亀裂起こさない耐大災害建築で付加価値をつけましょう。メールアドレスをメッセージいただければ資料等送ります
https://sumika.me/p/works/0f887fd32c2c0dc87e5b0a6af54a11b64f20f243
4階建です。多分に耐火木造で70〜75万/坪、鉄骨で120万/坪です。ではメッセージ気が向きましたらどうぞ。

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2019年05月18日

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早々にご回答ご返信いただきまして感謝申し上げます。
まだ建築事例を拝見できておりませんが、拝見して今回のケースに最も合いそうな方にご連絡させて頂こうと思っております。
引き続きよろしくお願いいたします。

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2019年 5月10日
KAYさん

はじめまして
東京・白金の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

耐火建築物による建蔽率緩和により90%となりますので、
フルボリュームで約36坪程度(4階建)が効率的かと思います。

小規模な建築になりますので、ご自宅併用賃貸住宅というよりも、ご自宅もしくは賃貸オフォスに限定した方がよろしいかと思います。
また、小規模ですと坪単価が割高になります。

目安として建築工事費は
木造耐火:4500万円
鉄骨造 :5000万円(ハイテンションボルトが入手困難な状況)
RC造  :6000万円

その他 設計監理報酬 12%
構造設計報酬100〜150万円
    申請料   20万円程度

狭小の実績ですと、西麻布の9坪の三角形の敷地に3階建のブティックビルを手がけたことがあります。

よろしければ、具体的にお話を聞かせてください。

前田敦計画工房
前田敦
http://www.mac-atelier.com/



木造耐:
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2019年05月18日

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まだ建築事例を拝見できておりませんが、拝見して今回のケースに最も合いそうな方にご連絡させて頂こうと思っております。
引き続きよろしくお願いいたします。

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2019年 5月10日
KAY様

はじめまして、角倉剛建築設計事務所と申します。
狭小地での設計事例が多いため、参考になればと思い投稿させていただきます。

似たような敷地では、
間口3.35 m奥行き11,2mの土地に、ワンフロアー33平米3階建ての建物を計画しました。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=irifune

また、
間口4.1 m奥行き12.5mの土地に、ワンフロアー51平米7階建ての建物を計画しました。
http://www.smkr.jp/index.html?page=works&id=yk

今回の計画地の大きさを考えると、上記の事例より類推したところ、
おそらくワンフロアー26平米(7.8坪)となるので、他の方が言っている通りだと思います。

現在前面道路6m幅の狭小地での建物を工事中なのですが、
それから推測すると、フルボリュームで建てられるのは4階建てまでだと思います。
(小さな5階をその上に作るということは可能かもしれませんが。)

ワンフロアー26平米(7.8坪)の4階建てとすると、延べ床面積105平米(31.5坪)となります。

工事費は以前と比べると少し高めとなっています。

先に述べた現在工事中の建物(34坪)ですが、当初の見積もりで165万/坪。
大幅な仕様変更による減額を行い140万/坪です。(いずれも税抜き、杭と引き込み別途)

それから推測すると、工事費は4400万から5200万程度(税抜き、杭と引き込み別途)かと思われます。
※もちろん用途による仕様の違いで少しは変わってきます。
※重量鉄骨造が向いていると思われるのでそれによる推測です。

参考になりましたら幸いです。またご相談にも乗りますので、
よろしければホームページを見ていただき、興味を持っていただくことあれば、ご一報ください。
よろしくお願いいたします。

角倉剛/(有)角倉剛建築設計事務所
http://www.smkr.jp/
渋谷区代々木4-19-14ニューハイツ切り通し301号室
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2019年05月18日

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早々にご回答ご返信いただきまして感謝申し上げます。
まだ建築事例を拝見できておりませんが、拝見して今回のケースに最も合いそうな方にご連絡させて頂こうと思っております。
引き続きよろしくお願いいたします。

星マーク
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2019年 5月10日
KAYさん、はじめまして。
前面道路が6mですので、建物高さ的には4階+α位かなと思います。
ワンフロアーの面積から考えますと、エレベーターは付けずに階段だけにした方が良いのかもしれません。
鉄骨造4階建て、延べ床面積が32坪位と想定しますと、概算工事費は約4000〜4500万円位と考えます。※設計監理料・消費税別途
ご相談はお気軽に。
(株)青海建築研究所 せいがい
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
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2019年05月18日

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2019年 5月10日
KAY様

南青山に事務所があるイデア建築デザイン事務所の吉村と申します。

ほかの先生方が言われているように、4階もしくは5階建てで、エレベータはない計画が妥当と思われます。

わたしの実績で、特徴的なところをお伝えしたいと思います。

構造は、鉄筋コンクリート組積造で、壁式鉄筋コンクリート造に近いもので、壁のコンクリート型枠が合板ではなく、コンクリートで作られたブロックが型枠として使う工法です。
この建て方では、外部足場がなくても、内部足場で作ることができるので、極端に言うと敷地境界線いっぱいまで建築が可能な建て方で、狭小地の建築に適しています。

現在、この工法で、中野区で設計をしており、千代田区内の狭小地でのテナントビル計画にも参加しております。

型枠代りのブロックは、グレー色のほか、ベージュ色、ローズ色があります。ベージュ色はイタリアの石積みの建築のようで、ローズ色はレンガの壁のようです。

興味がございましたら、おしらせください。

よろしくお願いいたします。

イデア建築デザイン事務所 吉村正一郎
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2019年05月18日

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2019年 5月10日
KAY様
はじめまして。
当社は狭小住宅の事例も公開しております。
土地が10坪以下の事例でデータは右下のボタン押すと見られます。
http://www.s-noa.jp/page208.html
http://www.s-noa.jp/page196.html
http://www.s-noa.jp/page194.html
http://www.s-noa.jp/page172.html
http://www.s-noa.jp/page171.html
http://www.s-noa.jp/page167.html
http://www.s-noa.jp/page159.html
ご連絡お待ちしております。

〒165-0034 東京都中野区大和町1-67-6
MT COURT 205
株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森信人
TEL:***** FAX:*****
URL:http:// www.s-noa.jp
メールアドレス: n*****jp
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2019年05月18日

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2019年 5月11日
KAYさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。賃貸集合住宅や店舗ビル、敷地条件の厳しい個性的かつ独創的な建築を数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、三年前のフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

まずは費用対効果を総合的に考えると、コストに大きく影響するエレベーター無しですむ4階建てが妥当なところです。
敷地は狭小ですが、場所柄、テナントビルというのは良いと思います。
構造はRC造か鉄骨造になりますが、現在、HTボルトの不足から工期が予想出来ず、コスト高騰を招いています。オリンピック需要の影響ですが、その後の大阪万博を考えると5年程度はコストは下がりません。
また、敷地の間口が狭いことから杭工事が可能かどうか(重機の旋回)という問題も大きいです。地盤改良で済めば良いのですが…

懸念事項はいくつかありますが、床面積35坪程度で、RC造、鉄骨造共に5000万円程度で何とかなると思います。
加えて設計監理料(工事金額の12%程度)と杭工事(地盤改良)が必要になります。(これは地盤調査をしなければコストが分かりません)

狭小敷地や変形敷地は敷地の個性を活かす建築が得意なので、事例を見て頂ければと思います。
2015年に手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅ではグッドデザイン賞にも選ばれました。ワンアンドオンリーな創意工夫のデザインに特化した建築が特徴ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2019年05月18日

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2019年 5月13日
KAYさま

設計事務所のアーキペラゴアーキテクツスタジオです。
東京都を拠点に現在4人で活動をしております。

私たちは現在、神楽坂にある土地で似たような狭い土地の住宅を設計しております.

弊所では、ご相談と最初の基本プランのご提案は基本的に無料にて承っておりますので、
お気軽にご連絡ください!

よろしくお願い致します.

アーキペラゴアーキテクツスタジオ建築設計事務所
〒135-0034
東京都江東区永代1-3-3 2F
t*****
m*****o-studio.com
w http://pelago-studio.com
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2019年05月18日

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