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家づくり相談

実家を建て替え賃貸(シェアハウス)併用住宅にしたいと考えています

東京都台東区に20坪の土地と建物を所有しています。
4階建で1階が工場の自営業を営んでおりましたが廃業に合わせて
建て替えを検討しております。

両親が住むスペースと不労所得を考えマンション経営を検討しておりましたが
土地が小さいため、収益ができにくという事で断念しておりましたが
居住スペース以外をシェアハウスにしてしまえば、収支が合うかもしれないという
話を聞き、検討したいと考えております。

24時間音出しOKの防音の部屋を作り、女性専用で
音大生や社会人の音楽家をターゲットに
していきたいと思います。
商業用地域という場所なので5階建までならできるという事だったので

【物件のイメージ】
1階:リビング、キッチン、風呂2つ、洗濯機1つ、トイレ
2階:居住スペース(2名)風呂1つ、キッチン、トイレ
3階:6畳 3部屋 シャワー1つ
4階:6畳 3部屋 トイレ1つ
5階:6畳 3部屋 洗濯機1つ
5階以上だとエレベーターが必要になるので収支が合わなければ4階建でもOKです

1 部屋8~8,5万円で
72万円-生活費15万円→57万円/月の返済で検討しています。
リスクとしては現在の建物がアスベストが使用されている可能性があります。

法人格も持っているので、個人よりも法人の事業としてローンを組んだ方が
良いかなとも思っております。頭金としては1500万程度しかありません。

マンション計画時に相談した企業様にも相談しましたが
対応できないとの事でしたので
実現可能性含め、ご相談したいです。
よろしくお願い致します。

専門家の回答

6件

2019年 6月26日
狭小住居と耐火木造を得意としています。収支を含めた事業計画を試して見ませんか?マンション計画とう含め2WAYで検討し実現してあげますよ。EVなしで5階まで大丈夫です。1階RCで2〜5階まで耐火木造でコストを下げて利益率をあげて、事業が成り立つようにシュミレーションを実践します。これが一番事業性が高いです。メッセージでアプローチしていただければメールアドレス教えますのでメールでやりとりができます。住所をお知らせ願えれば不確定要素の地盤を近隣DATAから杭事業の概算を出し後で資金で困らない確実性の高い手堅い方法を推し進めてあげます。測量図をお送りください。https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
お待ちしています。
矢印
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矢印
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2019年 6月26日
2020年以降の新しい時代に向けた建物の設計を考えています。普通のマンションとは異なるものが必要です。是非ご相談ください。高橋一平建築事務所
矢印
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2019年 6月26日
Yoshinori様
台東区の賃貸併用住宅計画の概要を拝見しました。

都内で設計したシェアハウスの運営までてがけていますが、ざっと読ませていただいたところ事業計画としては難しいと感じます。理由をご説明しますね。

1、家賃が高くて借り手がつかない
  管理共益費・光熱費(一般的には1.5万円)をくわえると家賃10万円となり、
  音大生がターゲットとしても借り手がつかないでしょう。

2、仮に72万円の家賃収入があったとしても、空室率と営繕費を引くと満室時の
  家賃収入は61万円となります。ここから生活費15万円を引くと月返済可能額
  は46万円です。ただし金融機関の査定では月返済額は36万円までしか融資し
  てくれません。(懇意にしている金融機関があれば別です)

シェアハウスにしたからといって一般賃貸よりも収益性が良くなることはありません。
上手く運用して同等です。音大生をターゲットとして防音室を作るとなると防音工事
も必要になり費用対効果をきちんと吟味する必要があります。

私見ですが、シェアハウス・ホテル(宿泊)・長期賃貸をフレキシブルに運用できるプランと事業計画を立てていくことで実現可能に近づくと思います。
階数は5階ELVなしでいけます。構造はRC造を安く作る成功業者を紹介できるので木造耐火とする必要はありません。

具体的な相談が必要でしたららご連絡ください。

HP : https://kanlabono.com
メール:kanlabo*****.com
ーーーーーーーーーーーーーーーー
一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:*****
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
ーーーーーーーーーーーーーーーー
矢印
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2019年 6月26日
こんにちは

先ず、音楽も様々な楽器がありますから、どのような楽器を受け入れるのか
ということが重要ですね
振動するような楽器は非常に扱いにくいと思います

収益については、大学生という環境や間取りや部屋の大きさ、立地条件、学校からの
距離など様々な条件によって家賃検討が必要です

ランニングコストの検討も必要ですので敷金、管理料金以外、保険代金など
何処までを考えるかという詳細な検討も必要ですね

頭金や融資をどのように受けるかも重要な計画です
この辺りは多くの経験や特殊な経験がなければ一般的な知識では対応出来ない
事が多いと思います

法人か、個人かも重要な選択の一つです
収益については融資額の返済期間とのバランスですし、利益を見込むとなれば
返済金額との関係性になります

つまり、間取りの計画もを試算する上で重要ですが、資金計画の部分を明確に
理解しない状態で建設計画をすることは余りお薦め出来ません

そのような形で建築計画を進めても結局、資金計画で失敗すれば意味がなくなるから
です

参考になれば幸いです

詳しくはプロフィールを見るからご連絡ください
矢印
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2019年 6月26日
お世話になります。
賃貸併用住宅・狭小旅館(民泊)・シェアハウスを得意とする工務店です
設計・施工からシュミレーション算定・金融機関紹介までさせて頂いております

防音部屋に特化するのは、周囲に音大が存在するなどの理由からでしょうか?
防音設備にはある程度の費用がかかりますので、8万~の根拠を、市場調査の算定結果などから裏付けすることをお勧め致します(していた場合大変申し訳ございません)


弊社では、
旅館(民泊)併用住宅のご提案なども可能です
台東区であれば、ある程度インバウンド需要を見込めるかと存じます

どのような形であれ
~併用住宅の、投資用案件は弊社得意としておりますので

よろしければ
ご連絡をお待ちしております


企画から、収益シュミレーション、施工まで
一緒に考えていければと思います


株式会社LicreHome
藤田 健太郎
Tell :*****
Phone :*****
住所 :東京都文京区音羽1-23-15
Mail :f*****home.co.jp
HP :http://licrehome.net/about/
矢印
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矢印
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2019年 6月28日
台東区で立地条件が良いですが、20坪は狭く面積バリューが無いので自宅併用の収益性物件を計画するのは厳しいと思います。
台東区の土地に固執しない場合の一つの考え方ですが、事業用資産の買い換え特例を利用してみるのを検討されてはいかがでしょうか?
私は以前施主が工場を廃業する時に事業用資産の買い換え特例を利用して別敷地に賃貸マンションを建てるお手伝いをしましたが、現在上手く収支は回っている様です。
参考まで。
矢印
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矢印
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